ย้อนอดีตเมื่อปี 40 ยุควิกฤติ "ฟองสบู่แตก" กลายเป็นฝันร้ายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย แต่ก็มีผู้ประกอบการอีกหลายรายผ่านพ้นเหตุการณ์เลวร้ายในครั้งนั้น และนำมาเป็นบทเรียนประยุกต์ใช้สร้างภูมิคุ้มกันรับมือวิกฤติโควิด-19 ที่ถาโถมเข้ามาเพียงชั่วข้ามคืนสร้างความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจร้ายแรงยิ่งกว่าทุกวิกฤติในอดีต
นางประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.วิลล่า คุณาลัย (KUN) ผู้ที่เคยมีประสบการณ์ล้มแล้วลุกในยุควิกฤติปี 40 จนสามารถก้าวขึ้นชั้นมาเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ ได้สำเร็จ และด้วยประสบการณ์แวดวงในอสังหาฯหลาย "ทศวรรษ" ยามวิกฤตินี้จะปรับแนวคิดรับมือกับผลกระทบและมุมมองต่อทิศทางการฟื้นตัวตลาดอสังหาฯในยุควิกฤติโควิด-19 นี้จะเป็นอย่างไร ??
*วิกฤติโควิด เร่งตลาดอสังหาฯเข้าสู่สมดุลเร็วขึ้น
นางประวีรัตน์ ซีอีโอ KUN เล่าว่า เมื่อย้อนไปในวิกฤติปี 40 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เวลานั้นโดนผลกระทบอย่างหนักจากผลพวงการโจมตีค่าเงินบาท ทำให้ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งต้องปิดกิจการ เป็นเหตุผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯจำนวนมากขาดกระแสเงินสดมาหมุนเวียนจนไม่สามารถก่อสร้างโครงการต่อไปได้ สะท้อนจากการเห็นโครงการร้างเต็มเมือง
แต่เมื่อเปรียบเทียบปี 63 วิกฤติโควิด-19 มีความแตกต่างกับวิกฤติปี 40 เนื่องจากซัพพลายในตลาดอสังหาฯยังพอขายได้และมีความต้องการบ้านในทำเลที่ตอบโจทย์ลูกค้าอย่างแท้จริง ธนาคารพาณิชย์ไม่ได้รับผลกระทบจนถึงขั้นต้องปิดกิจการ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายยังสามารถหาแหล่งเงินทุนมาหมุนเวียนได้ แต่อาจจะมีความลำบากเพิ่มขึ้นเพราะวิกฤติโควิด-19 กระทบความเชื่อมั่นผู้บริโภคและทำให้กำลังซื้อถดถอย เป็นความท้าทายแต่ละผู้ประกอบการว่าจะสร้างยอดขายหรือสร้างยอดโอนรับรู้เป็นรายได้มากน้อยอย่างไร
"วิกฤติโควิด-19 แตกต่างกับวิกฤติปี 40 เพราะเราไม่รู้ว่ากำลังต่อสู้กับอะไรกันแน่ เพราะวิกฤติโรคระบาดไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ไม่รู้ว่าต่อสู้กับความกลัว หรือต่อสู้กับเชื้อโรค หรืออยู่กับสภาพเศรษฐกิจ แต่เมื่อสังเกตจะพบว่าเศรษฐกิจของโลกส่งสัญญาณถดถอยมาตั้งแต่ปี 2562 แล้ว ดังนั้นเมื่อโควิด-19 เข้ามาจึงเป็นเหมือนคลื่นลูกใหญ่กระแทกรุนแรงพังเสียหายกันแบบชั่วข้ามคืน ทำให้หลายธุรกิจไม่สามารถเตรียมตัวรับมือได้ทัน"นางประวีรัตน์ กล่าว
ทั้งนี้ แม้ว่าตลาดอสังหาฯกำลังเผชิญกับวิกฤติรอบใหม่ แต่หากมองมีมุมแตกต่างออกไปจะพบว่าวิกฤติโควิด-19 เข้ามาปรับเปลี่ยนให้ตลาดอสังหาฯให้กลับมาส่สมดุล หลังจากช่วง 1-2 ปีมานี้ตลาดอสังหาฯมีสัญญาณสินค้าล้นตลาด หรือ "โอเวอร์ซัพพลาย" แต่ที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ความต้องการยังมีอยู่ตลอดเวลา และขยายไปตามการพัฒนาของประเทศ จึงเชื่อว่าสินค้าที่ล้นตลาดก็จะค่อยๆลดลงตามลำดับ ขณะที่ผู้ประกอบการหลายรายทยอยชะลอเปิดโครงการใหม่
"ที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการ แต่อาจจะขายยากขึ้น แต่เมื่อสังเกตทุกๆ ครั้งที่เกิดวิกฤติหลังจากนั้น 1-2 ปีโครงการที่อยู่อาศัยจะกลับมาขายดี ดังนั้นในระหว่างทางต้องปรับตัว วิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค เป็นสิ่งสะท้อนว่าในวิกฤติยังมีโอกาสอยู่มากเช่นกัน เป็นบทพิสูจน์ของคนที่รอดอย่างแท้จริง"ซีอีโอ KUN กล่าว
นางประวีรัตน์ มองว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่จะรอดพ้นจากวิกฤติโควิดครั้งนี้ เพราะมีความได้เปรียบจากที่ได้ผ่านบทเรียนมาหลายครั้งมีสายป่านยาว แต่ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก ต้องยอมรับว่าดำเนินธุรกิจได้ยากลำบาก เพราะธุรกิจอสังหาฯต้องใช้เงินทุนเป็นจำนวนมากทั้งเงินทุนตัวเองและเงินกู้ยืม และยิ่งหากเป็นผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมที่มัลักษณะจำนวนห้องขนาดเล็กและแออัดอาจเป็นหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้ซื้อไม่สนใจในช่วงที่เกิดโรคระบาด
"ความเชื่อส่วนตัวคิดว่าอาชีพผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่รักอาชีพนี้ทำไม่ได้แน่นอน เพราะเป็นงานที่หนัก แต่ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กประสบปัญหามาหลายปีตั้งแต่เกณฑ์คุมเข้มปล่อยกู้ที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินและของแบงก์ชาติ และยิ่งเจอโควิด-19 ซ้ำเติมอีก ผู้ประกอบการที่ไปต่อไม่ไหวเริ่มเห็นสัญญาณมาตั้งแต่ปีที่แล้วสะท้อนจากการขายที่ดินหลายแปลงพร้อมกับใบอนุญาต และในปีนี้เริ่มเห็นสัญญาณต่อเนื่องคือการขายโครงการที่ใกล้โอนได้หลังแรกเพราะไปต่อไม่ไหว"นางประวีรัตน์ กล่าว
*ตลาดอสังหาฯใกล้พ้นจุดต่ำสุด ลุ้นฟื้นตัวรูปแบบ J Shape
นางประวีรัตน์ กล่าวต่อว่า แนวโน้มการฟื้นตัวตลาดอสังหาฯรอบนี้จะเป็นลักษณะ J Shape เชื่อว่าช่วงนี้ใกล้จุดที่ต่ำสุดก่อนจะค่อยๆ ฟื้นตัวและกลายเป็นการเติบโตรอบใหม่ (New S-Curve) เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายชะลอเปิดโครงการใหม่ ทำให้ซัพพลายเข้ามาในตลาดน้อย ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหม่ที่เพิ่งเข้ามาในตลาดฯธนาคารอาจตัดสินใจหยุดปล่อยเงินกู้ เพราะกังวลความเสี่ยง ซึ่งเป็นส่วนช่วยให้ซัพพลายที่เคยล้นตลาดกลับเข้าสู่สมดุลได้รวดเร็วขึ้น
ปัจจุบันสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคมากที่สุด คือที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะโซนใกล้กับกรุงเทพมหานคร เพราะโรคระบาดเป็นตัวก่อเกิด New Normal ของผู้บริโภค ซึ่งการมีพื้นที่กว้างขึ้นเป็นการเตรียมความพร้อมหากการแพร่ระบาดเกิดขึ้นรอบสอง
"การขายที่อยู่อาศัยเวลานี้ผู้บริโภคจะเลือกมากขึ้น เป็นสินค้าที่ตรงกับความต้องการมากที่สุดจะเป็นสินค้าที่ขายได้ และช่วงปลายๆปีสถานการณ์ทุกอย่างน่าจะกลับมาดีขึ้น กราฟเป็นรูป J จะค่อยๆ ปรับตัวขึ้น
ส่วนการเติบโตรอบใหม่จะเกิดขึ้นหลังจากที่กระบวนความคิดถูกเปลี่ยนไปทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลาย เมื่อสังเกตทุก ๆ ครั้งที่เกิดวิกฤติหลังจากนั้น 1-2 ปีแทบทุกโครงการจะกลับมาขายดี ดังนั้น ในระหว่างทางผู้ประกอบการต้องปรับตัว วิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภคในวิกฤติยังมีโอกาสอยู่มากเป็นบทพิสูจน์ของคนที่อยู่รอดอย่างแท้จริง"นางประวีรัตน์ กล่าว
*จัดทัพยึดโมเดล "Worst Case" รับมือโควิด
บทเรียนที่เกิดขึ้นในยุควิกฤติปี 40 ที่นำมาปรับใช้ในวิกฤติโควิด-19 นั้น บริษัทปรับกลยุทธ์โดยยึดสมมติฐานกรณีเลวร้ายที่สุด คือ "worst case scenario" เข้ามาใช้ในองค์กรอย่างทันท่วงที เป็นที่มาของโจทย์เร่งระบายสต็อกให้ได้มากที่สุด รักษากระแสเงินสดหมุนเวียนให้ได้มากที่สุด เพื่อให้กิจการรอดผ่านพ้นวิกฤติครั้งนี้ไปได้
อันดับแรก บริษัทต้องรักษาสถานะการเงินแข็งแกร่ง ด้วยการปิดวงเงินสินเชื่อกับธนาคารในโครงการอสังหาฯของบริษัทที่มีบ้านพร้อมอยู่ประมาณ 40-50 หลัง ควบคู่ไปกับแผนชะลอก่อสร้างเพื่อหยุดเบิกเงินกู้ก่อนใหม่ ทำให้สามารถชำระหนี้ได้รวดเร็ว และยังมีบ้านพร้อมขายจำนวน 40-50 หลังทันที ซึ่งช่วยรักษากระแสเงินสดของบริษัทไว้ได้
ต่อมาคือเร่งขายให้ได้มากที่สุด บริษัทใช้กลยุทธ์ทางการตลาดจัดงานขาย จัดโปโมชั่นด้านราคาเริ่มตั้งแต่เดือน มี.ค. โดยยึดแนวทางที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยในราคาคุ้มค่า เพื่อตอบโจทย์ลูกค้ายุคโควิด-19 และได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีมียอดขายเกินกว่าประมาณการ
นางประวีรัตน์ กล่าวว่า ปัจจุบันสถานะทางการเงินของ KUN แข็งแกร่ง เรียกว่าอยู่รอดอย่างน้อยไปถึงปลายปี เพราะประสบการณ์ในปี 40 สอนว่าหากบริษัทไม่มีกระแสเงินสด โครงการก่อสร้างไม่เสร็จ จะเป็นเหตุให้ต้องปิดกิจการทันที โมเดลช่วงโควิด-19 คิดว่าเป็นแนวคิดที่มาจากมิติของประสบการณ์ คือ ถ้ากลัวก็ไม่ได้ช่วยอะไร เราต้องไม่กลัว ต้องแปลความกลัวกลายเป็นตัวเลข เป็นทางแก้ไขปัญหาต่างๆ ประสบการณ์ช่วยให้เราเข้มแข็ง"นางประวีรัตน์ กล่าว
*ยันบรรลุ 4 เป้าหมายปี 63 ย้ำรายได้โต 2 หลัก-อัตรากำไรสุทธิพุ่ง
นางประวีรัตน์ ตอกย้ำโอกาสที่จะบรรลุ 4 เป้าหมายในปีนี้ ประกอบด้วยเป้าหมายแรกบริษัทมีโอกาสสร้างรายได้ปีนี้เติบโตเป็น 2 หลักเมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีรายได้ 660 ล้านบาท และเป้าหมายที่สองคือต้องการให้บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิจากเดิมที่บริษัทเคยทำได้หลักเดียวจะเพิ่มเป็น 2 หลัก แม้ว่าสถานการณ์ยังไม่แน่นอน แต่บริษัทมีความเชื่อมั่นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะประสบความสำเร็จ เพราะทิศทางดอกเบี้ยทรงตัวระดับต่ำ แนวโน้มยอดขายมีทิศทางที่ดี สวนทางกับค่าใช้จ่ายลดลง
เป้าหมายที่สามคือ แผนขยายโครงการในทิศที่ 3 ของ กทม.แม้ว่าจะเป็นแผนที่ชะลอไปตั้งแต่ต้นปี แต่มองเป็นโอกาสช่วยให้ฝ่ายบริหารมีเวลาตัดสินใจเลือกโซนลงทุนที่มีผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากที่สุด เบื้องต้นคาดว่ามีความชัดเจนอีกครั้งช่วงปลายปีนี้ตามแผนรับรู้รายได้ต่อเนื่องในปี 2564 ส่วนเป้าหมายสุดท้ายคือคือการสร้างชื่อเสียงและแบรนด์ให้แข็งแรง
ส่วนแผนเปิดโครงการใหม่ ล่าสุดบริษัทอยู่ระหว่างเตรียมเปิดโครงการ คุณาลัย บีกินส์ 2 มูลค่า 860 ล้านบาท คาดว่าเริ่มรับรู้รายได้จากการโอนหลังแรกในเดือน มิ.ย.นี้ และโครงการ คุณาลัย พรีม ซึ่งเป็นโครงการประเภทบ้านแฝด-บ้านเดี่ยว 2 ชั้น รวม 411 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1,500 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดการขายอย่างเป็นทางการภายในไตรมาส 3/63
https://youtu.be/rgurRjGDTGg