เกาะติดความเคลื่อนไหวของหุ้นป้ายแดงต้นปีฉลูกับ บมจ.จักรไพศาล เอสเตท (JAK) หลังกำหนดราคาเสนอขายหุ้นต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) ที่ 1.45 บาทต่อหุ้น ค่า P/E ที่ 22.89 เท่า คำนวณจากผลประกอบการรอบ 12 เดือน (1 ต.ค.62-30 ก.ย.63) รวมมูลค่าเสนอขาย 119.92 ล้านบาท เปิดจองซื้อหุ้น 82.70 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้ (พาร์) หุ้นละ 1 บาท วันที่ 8,11 และ 12 ม.ค.64 ก่อนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เอ็ม เอ ไอ (mai) ในวันที่ 18 ม.ค.64
JAK ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายใน กทม. ปริมณฑล และภาคตะวันออก โดยมีบริษัทร่วม คือ บริษัท เอ็ม.ที.เอส พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด ทำธุรกิจเดียวกัน โครงการส่วนใหญ่มีราคาขาย 1-5 ล้านบาท และขนาดเนื้อที่โครงการไม่เกิน 100 ไร่ กลุ่มลูกค้าหลัก ได้แก่ วัยเริ่มทำงาน ผู้ที่อยากมีบ้านหลังแรก และลูกค้าท้องถิ่น (Local)
บริษัทมีทุนชำระแล้วรวม 320,000,000 บาท แบ่งเป็นจำนวนหุ้นสามัญทั้งสิ้น 320,000,000 หุ้นโดยโครงสร้างผู้ถือหุ้นรายใหญ่ อันดับ 1 คือครอบครัวจักรไพศาล ถือหุ้นรวมกัน 93.47% โดยหลังจากการเสนอขายหุ้น IPO จะลดสัดส่วนลงเหลือ 69.30%
*อสังหาฯไซส์เล็กตอบโจทย์ลูกค้าสู้ศึกรายใหญ่
นายวีระพันธ์ จักรไพศาล กรรมการผู้จัดการ JAK เปิดเผยกับ "อินโฟเควสท์" ว่า จากการประสบการณ์กว่า 25 ปีในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ดำเนินโครงการมาแล้ว 21 โครงการใน กทม. ปริมณฑล และภาคตะวันออก เน้นโครงการเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างเป็นวัยเริ่มทำงาน และกลุ่มลูกค้าที่อยากมีบ้านหลังแรก ราคาขายหลังละ 1-5 ล้านบาท และขนาดเนื้อที่โครงการไม่เกิน 100 ไร่
แม้ว่าการแข่งขันตลาดอสังหาฯจะค่อนข้างสูง โดยเฉพาะการเข้ามาแข่งขันในตลาดภูมิภาคของผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ตลอดการดำเนินงานที่ผ่านมาบริษัทใช้กลยุทธ์เอาชนะด้วยการแข่งขันกับตัวเอง เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายให้ได้มากที่สุด อ้างอิงจากข้อมูลการสำรวจความต้องการที่แท้จริง ทำให้มีความแตกต่างทั้งการออกแบบ ,ราคาขาย และทำเล
"ผู้บริหารของบริษัทมีประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาฯมากกว่า 25 ปี ช่วงเริ่มต้นเราเปิดขายโครงการในจังหวัดสระบุรี ก่อนจะเข้ามาขยายการลงทุนโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล และค่อยไปขยายลงทุนเปิดโครงการในภาคตะวันออกมากขึ้น เพราะเล็งเห็นถึงการเติบโตของธุรกิจทั้งในภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว โดยเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดราคา 1-5 ล้านบาท เน้นผู้ต้องการซื้อบ้านหลังแรกและวัยทำงาน"นายวีระพันธ์ กล่าว
*พลิกโมเดลสร้างพร้อมขาย รักษาเงินสดรับมือวิกฤติโควิด
แม้ว่าภาพรวมผลประกอบการย้อนหลัง 3 ปีจะเห็นสัญญาณลดลง สะท้อนจากผลประกอบการในปี 61 มีกำไรอยู่ที่ 41 ล้านบาท ,ปี 62 มีกำไร 33 ล้านบาท และงวด 9 เดือนแรกของปี 63 มีกำไร 12 ล้านบาท แต่ก็มาจากกลยุทธ์การปรับโมเดลธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ทำให้บริษัทเร่งระบายสต็อกทั้งหมดเพื่อรักษากระแสเงินสดช่วงปีที่ผ่านมาเพื่อให้ฐานะการเงินขององค์กรยังคงความแข็งแรง
ขณะเดียวกัน ยังระมัดระวังกับสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้บริษัทชะลอการลงทุนขยายโครงการใหม่ที่อาจจะสร้างสต็อกคงเหลือเพิ่มขึ้น และได้ปรับโมเดลมาเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ เป็นลักษณะสร้างแล้วขายรับรู้รายได้จากการโอนทันที เพื่อลดความเสี่ยงจากการสต็อกคงเหลือ ซึ่งเป็นความโดดเด่นของบริษัทจากความพร้อมที่ดินและความรวดเร็วงานก่อสร้าง
"บางช่วงที่ลูกค้าผ่านอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยใช้ช่วงเวลา 60 วันบริษัทก็สามารถสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนให้กับลูกค้าได้ทันที ทำให้บริษัทไม่ต้องแบกรับภาระต้นทุนหนัก เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้บริษัทไม่มีสต็อกคงเหลือเป็นภาระทางเงิน บริษัทจำเป็นต้องปรับโมเดลมีเป้าหมายรักษากระแสเงินสด เพราะหากเกิดความผิดพลาดอาจกระทบลุกลามไปถึงสถานะการเงินของบริษัทได้เช่นกัน ผมอยากตอกย้ำว่าในปี 63 ที่เป็นปีแห่งวิกฤติเราผ่านมาได้หลังจากนี้ไปก็ไม่มีอะไรที่เราต้องกลัวอีกแล้ว"นายวีระพันธ์ กล่าว
นายวีระพันธ์ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันบริษัทมีมูลค่า Backlog ไม่มากเมื่อเทียบกับในอดีตที่เคยมีมูลค่า Backlog สูงจากการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอนมองว่าการมี Backlog จำนวนมากก็อาจสร้างปัญหาให้กับสถานะของบริษัทได้เช่นกัน เพราะบางครั้งการมี Backlog จำนวนมากจะการันตีรองรับการเติบโตของรายได้ในอนาคต แต่หากนโยบายธนาคารคุมเข้มสินเชื่อมากขึ้นส่งผลต่อศักยภาพขอผู้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ก็ทำให้ต้องหลุดจาก Backlog และเป็นสต็อกคงเหลือเพื่อรอขายต่อไป
"เราเปลี่ยนมาใช้โมเดลสร้างที่อยู่อาศัยตามความต้องการของลูกค้า เพราะแค่ 60 วันเราสามารถก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนให้กับลูกค้าได้ทันที ทำให้บริษัทไม่ได้แสวงหา Backlog เป็นจำนวนมากๆ เป็นโมเดลที่ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงต่ำที่สุด"นายวีระพันธ์ กล่าว
*ระดมทุนปลดล็อกสภาพคล่อง ตุนแลนด์แบงก์หนุนเติบโตครั้งใหม่
นายวีระพันธ์ ระบุว่า สำหรับเงินระดมทุนที่ได้รับจากการเสนอขายหุ้น IPO ครั้งนี้มูลค่า 119.92 ล้านบาท บริษัทมีแผนนำไปใช้เป็นเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการและหรือลงทุนในที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจำนวน 59.96 ล้านบาท มีเป้าหมายใช้ภายในปี 64 ,ชำระคืนหนี้ธนาคาร 41.98 ล้านบาทภายในปี 64 และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจและการดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดต่อบริษัท 17.99 ล้านบาท ภายในปี 64
สำหรับภาพรวมปี 64 คาดการณ์แนวโน้มผลประกอบการจะเติบโตมากกว่าปี 63 เป็นผลบวกจากการเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ mai ช่วยให้ต้นทุนทางการเงินบริษัทลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนั้นนำเงินไปพัฒนาโครงการใหม่ 3 โครงการมูลค่าโครงการรวมราว 1,422 ล้านบาท ประกอบด้วย
โครงการ FERN เฟส 2 ซึ่งเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น บนทางหลวงสาย 7 (มอเตอร์เวย์) จังหวัดชลบุรี เริ่มก่อสร้างในไตรมาส 4/63 และคาดว่าจะเริ่มส่งมอบในไตรมาส 1/64
โครงการ Canna ซึ่งเป็นอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดชั้นเดียว บริเวณอำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี (โรงโป๊ะ) เริ่มก่อสร้างไตรมาส 4/63 และจะเริ่มส่งมอบไตรมาส 2/64
และโครงการ Peony & Pine รังสิต ซึ่งเป็นโครงการประเภท Mixed Use ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมในจังหวัดปทุมธานี คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างและเริ่มขายในส่วนทาวน์โฮมภายในปี 64
นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินในมือรอการพัฒนาโครงการในอนาคตที่บริษัทเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วจำนวน 2 แปลง ได้แก่ ที่ดินอำเภอมวกเหล็ก จังหวัดสระบุรี เนื้อที่ 29 ไร่ และที่ดินในซอยนวลจันทร์ เขตบึงกุ่ม กรุงเทพฯ เนื้อที่ 2 ไร่เศษ ซึ่งเป็นที่ดินตั้งบนทำเลที่มีศักยภาพโดย JAK มีที่ดินเพียงพอสำหรับการพัฒนาในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า
อย่างไรก็ตาม บริษัทมีโครงการร่วมทุนกับบริษัท เอ็ม.ที.เอส พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด บริษัทถือหุ้น 40% เป็นที่ดินแลนด์แบงก์ในอำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรีทั้งหมด 79 ไร่ คิดเป็นมูลค่ารวม 1,200 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทร่วมทุนได้แบ่งที่ดินมาพัฒนาโครงการในเฟสแรกรวมพื้นที่ 26 ไร่ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 400 ล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมาได้เริ่มขายและโอนไปแล้วเป็นรายได้ไปแล้วเป็นมูลค่ากว่า 100 ล้านบาท และที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้ปี 64
"กรณีสถานการณ์เศรษฐกิจในภาวะปกติ บริษัทเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพทำกำไรค่อนข้างสูง สะท้อนจากตัวเลขในอดีตของอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 50% สูงกว่าภาพรวมอุตสาหกรรม เนื่องจากมีแลนด์แบงก์และใช้กลยุทธ์มุ่งเน้นควบคุมต้นทุนด้านต่างๆ รักษาคุณภาพของสินค้าให้ตอบโจทย์กับความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง"นายวีระพันธ์ กล่าว
ทั้งนี้ บริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลในอัตราไม่ต่ำกว่า 40% ของกำไรสุทธิตามงบการเงินของบริษัทหลังหักเงินสำรองต่างๆทุกประเภทตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายและข้อบังคับของบริษัท
https://youtu.be/JZnimnq_pXY