การปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทฯ ครั้งนี้ สะท้อนถึงการคาดการณ์ของฟิทช์เกี่ยวกับอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของ AP ว่า น่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำในปี 2557-2558 หากอัตราส่วนกำไรดังกล่าว ยังคงอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่องหรือปรับลดลงไปอีก อาจส่งผลให้อัตราส่วนทางการเงินที่ใช้พิจารณาอันดับเครดิตของบริษัทฯ อ่อนแอลงกว่าที่ประมาณการไว้ แม้ว่าฟิทช์จะคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินของ AP น่าจะปรับตัวลดลงในปี 2558 เนื่องจากเงินลงทุนที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการที่ลดลงก็ตาม
ทั้งนี้ ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต ได้แก่ อัตราส่วนกำไรที่ค่อนข้างต่ำ โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของ AP ลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ในระดับร้อยละ 15 ในปี 2556 จากร้อยละ 24 ในปี 2553 เนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงสัดส่วนรายได้จากการขายอาคารชุดพักอาศัยที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงลดลง โดยความสามารถในการทำกำไรในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2557 อยู่ในระดับต่ำกว่าที่ฟิทช์คาดการณ์ไว้ ในปี 2556 อัตราส่วนกำไรของ AP ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่าอัตราเฉลี่ยของกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในประเทศ จากเดิมที่เคยสูงกว่าอัตราเฉลี่ยในช่วงก่อนปี 2555
ปัจจัยลบรายการต่อมาได้แก่ กระแสเงินสดที่ผันผวน: รายได้เกือบทั้งหมดของ AP มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ มีความไม่แน่นอน AP ต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงปริมาณของอาคารชุดพักอาศัยที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ฟิทช์คาดว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของ AP น่าจะปรับลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 8-10 ในปี 2557-2558 จากร้อยละ 16 ในปี 2556 สำหรับงวด 9 เดือนแรกของปี 2557 ยอดขาย Presales (หลังหักรายการยกเลิก) ของที่อยู่อาศัยแนวราบเติบโตร้อยละ 38 ในขณะที่ยอดขาย Presales อาคารชุดพักอาศัยลดลงร้อยละ 10 โดยตัวเลขดังกล่าวเป็นการรวมยอดขาย Presales ของโครงการที่ร่วมทุนกับ MEC Thailand Investment Pte. Ltd. และ MJR Investment Pte. Ltd. ในสัดส่วนร้อยละ 51 ตามสัดส่วนการถือหุ้นของ AP ในโครงการดังกล่าว ฟิทช์คาดว่าภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยรวมถึงยอดขาย Presales ของ AP น่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2557