ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคธุรกิจที่ทรงพลังและมีส่วนสนับสนุนผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของจีนในอัตราส่วนถึงเกือบ 1 ใน 4 แต่แล้วภาคอสังหาฯ กลับกลายเป็นปัจจัยที่ถ่วงรั้งการขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศอย่างมากในปีนี้ เพราะเหตุใดธุรกิจอสังหาฯ ที่เคยเป็นธุรกิจแนวหน้าสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำให้กับทั้งภาครัฐและเอกชนของจีนกลับกลายเป็น Pain Point ที่ทิ่มแทงเศรษฐกิจ แล้วจีนจะแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯ อย่างไร In Focus สัปดาห์นี้จะพาไปหาคำตอบ
*วิกฤตบริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่
บริษัท คันทรี การ์เดน เป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในภาคเอกชนของจีนที่กำลังเผชิญกับวิกฤตการผิดนัดชำระหนี้ ในขณะเดียวกันรองประธานอาวุโสของบริษัท ต้าเหลียน หวันต้า ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาฯ อีกแห่งของจีนก็ถูกตำรวจควบคุมตัว ภายหลังจากที่ได้มีการตรวจสอบเรื่องการทุจริต ส่งผลให้เกิดความกังวลในวงกว้างเกี่ยวกับอนาคตของธุรกิจฟันเฟืองที่เคยช่วยผลักดันเศรษฐกิจแดนมังกร
นอกจากสถานการณ์ที่ไม่สู้จะดีนักของอสังหาฯ ภาคเอกชนแล้ว ยอดขายบ้านของจีนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 เองก็ปรับตัวลง ปัญหาที่เกิดขึ้นเหล่านี้ส่วนหนึ่งเกิดจากราคาอสังหาฯ ที่ปรับตัวลง ความต้องการที่อยู่อาศัยและความต้องการที่จะปรับปรุงสภาพแวดล้อมในภาคอสังหาฯ อ่อนตัวลง และการลงทุนเพื่อเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ ก็เหือดหายตามไปด้วย หลังจากที่ตลาดอสังหาฯ จีนเคยเฟื่องฟูอย่างเต็มที่ จากผลการวิจัยเมื่อปีที่แล้ว พบว่า อสังหาฯ คิดเป็นสัดส่วนสูงกว่า 70% ของภาคส่วนที่สามารถสร้างความร่ำรวยให้กับชาวจีน โดยในเมืองใหญ่ของจีนอย่างปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ และเสิ่นเจิ้นนั้น แค่เป็นเจ้าของแฟลต 1 ห้อง ก็อาจจะทำให้เจ้าของกลายเป็นเศรษฐีได้ไม่ยาก
ด้วยเหตุนี้ ยุคเฟื่องฟูของธุรกิจอสังหาฯ จึงได้มีส่วนส่งเสริมเศรษฐกิจจีนได้เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นภาคการธนาคารที่ทำให้การเปิดตัวผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ได้รับการสนับสนุนจากโครงการอสังหาฯ ตามมาอีกมากมาย โดยเฉพาะพันธบัตรของหน่วยงานรัฐบาลจีนในระดับท้องถิ่นนั้นได้รับการสนับสนุนจากอสังหาฯ เป็นจำนวนมาก
*ผลกระทบลูกโซ่จากภาคอสังหาฯ สู่ระบบเศรษฐกิจ
หนึ่งในปัญหาที่สาหัสสากรรจ์จากความรุ่งเรืองของตลาดอสังหาฯ จีนก็คือ การปล่อยกู้ที่ "มากจนเกินไป" ส่งผลให้บรรดาผู้กู้ทั้งหน่วยงานรัฐในท้องถิ่น บริษัทพัฒนาอสังหาฯ และประชาชนตาดำ ๆ ต้องแบกหนี้ในสัดส่วนที่สูงจนไม่สามารถบริหารจัดการได้
หากจะว่ากันในทางเทคนิคแล้ว หน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่นของจีนเองเรียกได้ว่าแทบจะล้มละลาย ขณะที่ประชาชนต้องรับแรงกดดันจากภาระหนี้มากยิ่งขึ้น ในขณะที่เศรษฐกิจประเทศชะลอตัวลงและเดินหน้าเข้าสู่ภาวะเงินฝืด ส่วนบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ เอง การที่จะเอาตัวรอดจากสถานการณ์ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะบริษัทยักษ์ใหญ่อันเนื่องมาจากหนี้สินกองพะเนิน
*ข้อมูลเศรษฐกิจจีนเดือนก.ค. 66 พลาดเป้าหลายรายการ
ปัญหาที่เกิดในภาคอสังหาฯ ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้าง จะเห็นได้ว่า ข้อมูลเศรษฐกิจจีนในเดือนก.ค. 2566 ไม่เป็นไปตามเป้าหมายหลายรายการ สำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (NBS) รายงานเมื่อวันที่ 15 ส.ค.ที่ผ่านมาว่า การผลิตภาคอุตสาหกรรมเดือนก.ค.ปรับตัวขึ้นเพียง 3.7% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งชะลอตัวลงจากเดือนมิ.ย.ที่มีการขยายตัว 4.4% และต่ำกว่าที่นักวิเคราะห์ในโพลสำรวจของสำนักข่าวรอยเตอร์คาดไว้ว่าการผลิตภาคอุตสาหกรรมอาจปรับตัวขึ้น 4.4%
ขณะที่ยอดค้าปลีกเดือนก.ค.ขยับขึ้นเพียง 2.5% เมื่อเทียบรายปี ซึ่งชะลอตัวลงจากเดือนมิ.ย.ที่เพิ่มขึ้น 3.1% และต่ำกว่าที่นักวิเคราะห์คาดว่าอาจเพิ่มขึ้น 4.5% แม้ว่าเดือนก.ค.เป็นฤดูการท่องเที่ยวในช่วงหน้าร้อนของจีนก็ตาม
ส่วนการลงทุนในสินทรัพย์ถาวร (Fixed asset investment) ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งต่ำกว่าที่นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าอาจปรับตัวขึ้น 3.8% หลังจากที่มีการขยายตัว 3.8% ในช่วงเดือนม.ค.-มิ.ย.
นอกจากนี้ NBS รายงานว่า อัตราว่างงานเดือนก.ค.ดีดตัวขึ้นแตะระดับ 5.3% จากระดับ 5.2% ในเดือนมิ.ย. ส่วนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเดือนก.ค.ลดลง 8.5% เมื่อเทียบเป็นรายปี และเป็นการปรับตัวลงรุนแรงกว่าในเดือนมิ.ย.
ข้อมูลเศรษฐกิจที่มีการเปิดเผยนี้ มีขึ้นหลังจากที่จีนเปิดเผยข้อมูลที่อ่อนแอในสัปดาห์ที่แล้ว ซึ่งรวมถึงยอดส่งออกที่ทรุดตัวลงอย่างหนัก, ยอดการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ที่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 14 เดือนในเดือนก.ค. และดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ปรับตัวลงเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ช่วงปลายปี 2563 ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่า "เศรษฐกิจจีนกำลังเผชิญภาวะเงินฝืด"
*เจาะกลยุทธ์การแก้ปัญหาของทางการจีน
ที่ผ่านมา ทางการจีนได้พยายามควบคุมการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯที่ร้อนแรงและพันธบัตรที่มีโครงการอสังหาฯสนับสนุน เมื่อปี 2563 จีนได้พยายามลดทอนระดับการพึ่งพาพันธบัตรที่อยู่ในระดับสูงของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จีน
เมื่อเร็ว ๆ นี้ ทางการจีนก็ได้ผ่อนปรนข้อจำกัดเพื่อส่งเสริมยอดขายบ้าน แต่ก็มีความกังวลว่า หากไม่มีการยกเลิกข้อกำหนดที่เกี่ยวกับการซื้อบ้าน ก็อาจจะส่งผลต่อราคาบ้าน
ธนาคารกลางจีนได้ตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะกลาง (MLF) ระยะ 1 ปีซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของจีน ลง 0.15% สู่ระดับ 2.50% เมื่อวานนี้ (15 ส.ค.) ซึ่งสวนทางกับที่นักวิเคราะห์ในโพลสำรวจของสำนักข่าวบลูมเบิร์กคาดการณ์ว่าธนาคารกลางจะคงอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวไว้ที่ระดับ 2.65%
ขณะเดียวกัน ธนาคารกลางจีนยังได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยซื้อคืนพันธบัตร (reverse repurchase rate) ระยะ 7 วัน ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายระยะสั้นของจีน ลง 0.10% สู่ระดับ 1.8%
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างเหนือความคาดหมายของธนาคารกลางจีนยังสะท้อนให้เห็นว่า จีนกังวลเกี่ยวกับเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มถดถอย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนข้อมูลเศรษฐกิจที่อ่อนแอ ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ที่ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 14 เดือนในเดือนก.ค. ขณะที่ดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ปรับตัวลงเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ช่วงปลายปี 2563 ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจจีนกำลังเผชิญภาวะเงินฝืด
อย่างไรก็ดี นักวิเคราะห์มองว่า ความเคลื่อนไหวล่าสุดของแบงก์ชาติจีนยังไม่เพียงพอ ทางการจีนจำเป็นต้องออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจมากกว่านี้
*ส่องความเห็นนักวิเคราะห์
โจ้ว ซิน บรรณาธิการด้านเทคโนโลยีของเซาท์ไชน่ามอร์นิ่งโพสต์มองว่า จีนอาจจะปกป้องตลาดอสังหาฯ ไว้ได้ แต่ธุรกิจอสังหาฯ ที่เคยเป็นธุรกิจดาวรุ่งของจีน จะไม่สามารถทำหน้าที่เป็นฟันเฟืองที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศได้อีกต่อไป
โรเบิร์ต คอร์แนล หัวหน้าฝ่ายวิจัยประจำเอเชียแปซิฟิกของ ING มองว่า ภาคอสังหาฯที่ร่วงลงอย่างต่อเนื่อง แรงกดดันจากหนี้จำนวนมากของหน่วยงานรัฐบาลในระดับท้องถิ่น อัตราว่างงานที่อยู่ในระดับสูงของเยาวชน และดีมานด์ในต่างประเทศที่ชะลอตัวลง ล้วนเป็นปัจจัยที่ฉุดรั้งการฟื้นตัวอย่างยั่งยืนของเศรษฐกิจจีน จากปัจจัยเหล่านี้ จีนจึงกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านที่เจ็บปวดไปสู่ระบบเศรษฐกิจที่พึ่งพาพันธบัตรและภาคอสังหาฯน้อยลง แต่ต้องพึ่งพาผู้บริโภคภายในประเทศมากยิ่งขึ้น
หัวหน้าฝ่ายวิจัยคาดว่า ข้อมูลเศรษฐกิจมหภาคของจีนจะยังคงอ่อนตัวลง การปรับตัวและเตรียมพร้อมเป็นสิ่งที่ต้องดำเนินการ แต่อย่างไรก็ดี เรายังจำเป็นต้องปรับลดการคาดการณ์เกี่ยวกับการขยายตัวของเศรษฐกิจจีน
ทั้งนี้ จีนได้กำหนดเป้าหมายการขยายตัวของเศรษฐกิจปี 2566 ไว้ที่ระดับประมาณ 5% แต่เป้าหมายนี้มีแนวโน้มว่าจะพลาดเป้า เนื่องจากปัจจัยถ่วงรั้งตามที่ได้มีการระบุไปก่อนหน้านี้
สรุปแล้ว จีนคงจะสามารถแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาฯ ได้ในที่สุด แต่เศรษฐกิจของประเทศในปีนี้คงจะไม่ได้เป็นไปตามความคาดหวัง