กรุงเทพฯ--11 ม.ค.--พลัส พร็อพเพอร์ตี้
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยผลวิจัยตลาดอสังหาฯ ปี 49 ตลาดแนวราบมีจำนวนการพัฒนาลดลง นำสู่การปรับตัวตามกลไกอย่างสมดุลมากขึ้น สวนทางกับตลาดคอนโดระดับกลางถึงล่างที่ผุดราวดอกเห็ดตามแนวรถไฟฟ้ารัชดา-ลาดพร้าว และหันมาชูแนวคิดดันสินค้าให้ตรงกับไลฟ์สไตล์ผู้ซื้อ ที่สามารถสร้างยอดขายได้ตลอดปี จนเติบโตกว่าปี 48 ถึง 2.2 เท่าตัว เชื่อมั่นปี 50 ตลาดยังคงมีปัจจัยบวก เหตุปัจจัยด้านราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง การประกาศลดอัตราดอกเบี้ย และการพัฒนาสาธารณูปโภคจากภาครัฐอย่างเป็นรูปธรรม
สรุปภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2549
นายกันติทัต มลทา ผู้อำนวยการศูนย์วิจัย พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ตลอดทั้งปี 2549 ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ปรากฏสัญญาณการชะลอตัวในประเภทบ้านเดี่ยว แต่คอนโดมิเนียมนั้นเติบโตสูงมากกว่าช่วงปี 2545-2548 ซึ่งเป็นช่วงของการเติบโตสูงสุด แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาน้ำมันที่ยังมีความผันผวน และอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นรวดเร็ว ส่งผลต่อภาวะอุปสงค์ในตลาดและต้นทุนการพัฒนาโครงการ ขณะเดียวกันการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ยังส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ซึ่งรวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีแรกปี 2549 ก็มีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วย ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องศึกษาตลาดอย่างระมัดระวังมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตามฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้สรุปภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 ดังนี้
สรุปภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549
ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
จากการสำรวจโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2549 มีจำนวนโครงการ 609 โครงการ และ มียูนิตเสนอขายทั้งสิ้น 39,406 ยูนิต ลดลง 11% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันกับปี 2548 ในจำนวนนี้แบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 25,190 ยูนิต จาก 456 โครงการ และโครงการทาวน์เฮ้าส์ 14,216 ยูนิต จาก 153 โครงการ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากยอดขายช่วงครึ่งปีแรกชะลอตัว ปริมาณบ้านเหลือขายในโครงการต่างๆ ยังมีอยู่ และผู้ประกอบการได้รับแรงกดดันด้านต้นทุนที่สูงขึ้น รวมถึงตลาดมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ส่งผลต่ออัตราผลกำไรที่ผู้ประกอบการประมาณการไว้ลดลง สำหรับจำนวนยูนิตที่เสนอขายยังคงกระจายตัวในพื้นที่ทิศเหนือ 14,871 ยูนิต (38%) อย่างไรก็ตามในช่วงครึ่งปีหลัง 2549 พบว่า โครงการทาวน์เฮ้าส์เติบโตขึ้นมากกว่าครึ่งปีแรกฯ ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวเติบโตใกล้เคียงกับครึ่งปีแรกฯ ทั้งนี้เป็นจากผลจากการปรับตัวของผู้ประกอบการให้สอดรับกับความต้องการซื้อในภาวะตลาดปัจจุบัน หรืออีกนัยผู้ประกอบการเริ่มพิจารณาใช้กลไกตลาดเป็นเครื่องชี้นำภาคการผลิต อีกประการทาวน์เฮ้าส์เปรียบเสมือนสินค้าแรกๆ ที่ผู้ซื้อจะพิจารณาเลือกซื้อ ในกรณีที่มีข้อจำกัดเรื่องของงบประมาณ เมื่อพิจารณาระดับราคาที่เปิดขาย พบว่า โครงการบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทมีส่วนแบ่งทางตลาดสูงสุด 37% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดขายมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท (43%)
ด้านยอดขายโครงการบ้านเดี่ยวในทุกพื้นที่อยู่ที่ 37% ปรับลดลง 13% หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2548 โดยมียอดขายเฉลี่ยลดลงเช่นกันอยู่ที่ 3.1 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ จาก 5.3 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ และพื้นที่ทิศตะวันออกยังคงมียอดขายสูงสุด 46% และยอดขายเฉลี่ย 5.2 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ส่วนพื้นที่ทิศเหนือและทิศใต้มียอดขายต่ำสุดที่ 29% นอกจากนี้ยอดขายบ้านเดี่ยวในพื้นที่ทิศเหนือปรับลดจากช่วงเดียวกันของปี 2548 ถึง 26% โดยมียอดขายเฉลี่ยลดลงอยู่ที่ 2.9 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ จาก 9.8 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ทั้งนี้เนื่องจากมีปริมาณยูนิตเปิดขายสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ สำหรับยอดขายโครงการทาวน์เฮ้าส์ในทุกพื้นที่อยู่ที่ 43% ลดลงกว่า 27% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2548 และมียอดขายเฉลี่ย 6.1 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดยพื้นที่ทิศใต้และทิศเหนือมียอดขายสูงสุด 57% และ 45% ตามลำดับ จะเห็นได้ว่ายอดขายโครงการแนวราบชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ตามแรงกดดันของปัจจัยลบต่างๆ ซึ่งส่งผลกระทบต่อสถานะเป็นอยู่และรายจ่ายของผู้บริโภคโดยตรง ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับขึ้น จึงทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง
นอกจากนี้ฝ่ายวิจัยฯ ยังพิจารณายอดขายแบ่งตามระดับราคา พบว่า ทุกระดับราคามีการปรับตัวลง 9-14% โดยบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปรับลดลงสูงสุด 14% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันกับปี 2548 แต่ทั้งนี้บ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาทยังคงมีความต้องการมากที่สุด ส่วนยอดขายทาวน์เฮ้าส์ในแต่ละระดับราคา พบว่า ยอดขายปรับลดลงเกือบทุกระดับราคา โดยทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลดลงมากที่สุด 42% ราคา 1-3 ล้านบาท ลดลง 29% ราคา 5-7 ล้านบาท ลดลง 20% และราคา 3-5 ล้านบาท ปรับลดลงต่ำสุด 10% ทั้งนี้ยังเป็นกลุ่มราคาที่มียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 66% แสดงให้เห็นว่าตลาดกลุ่มนี้ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง
ตลาดคอนโดมิเนียม
ในช่วงครึ่งปีหลัง 2549 มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายทั้งสิ้น 56 โครงการ จำนวน 17,637 ยูนิต เติบโตจากช่วงครึ่งปีแรกถึง 78%(เพิ่มขึ้น 7,260 ยูนิต) หรือตลอดทั้งปี 2549 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายทั้งสิ้น 27,550 ยูนิต ขยายตัวกว่า 2.5 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2548 และ 1 ใน 3 ของจำนวนห้องชุดเปิดขายใหม่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว โครงการเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่มีราคา 1-3 ล้านบาท และเน้นปริมาณห้องชุดประเภทสตูดิโอและ 1 ห้องนอนเป็นหลัก และบางโครงการมีจำนวนอาคารมากกว่า 10 อาคาร นอกจากนี้โครงการใหม่เริ่มกระจายตัวเข้าสู่เขตชุมชนที่มีระบบสาธารณูปการ อาทิ ศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย ฯลฯ มากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเขตพื้นที่เมืองบริวารของกรุงเทพมหานคร (Sub Center)
สำหรับยอดขายสะสม ณ ปี 2549 อยู่ที่ 91% เติบโตจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 0.6% สำหรับปริมาณยูนิตเหลือขายอยู่ระหว่าง 3-13% แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ โดยพื้นที่พหลโยธินมีจำนวนห้องชุดเหลือขายต่ำที่สุดเพียง 3% (333 ยูนิต) และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจมียอดเหลือขายมากที่สุด 13% (1,859 ยูนิต) จะเห็นได้ว่าความต้องการคอนโดมิเนียมยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในปีนี้จะมีปริมาณคอนโดมิเนียมเปิดขายสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นมา
ทั้งนี้ปริมาณยอดขายในปี 2549 ทั้งสิ้น 18,095 ยูนิต ซึ่งสูงกว่ายอดขายตลอดทั้งปี 2548 ถึง 9,926 ยูนิต หรือขยายตัวเพิ่มขึ้น 2.2 เท่าตัว โดยพื้นที่รัชดาภิเษกยังคงมียอดขายสูงสุด 6,785 ยูนิต สุขุมวิท 3,303 ยูนิต ธนบุรี-ริมแม่น้ำ 2,182 ยูนิต และพหลโยธิน 2,162 ยูนิต ยอดขายเพิ่มขึ้นเกือบทุกพื้นที่ สาเหตุของการประสบความสำเร็จด้านยอดขายเป็นอย่างมาก คือ การทำการตลาดอย่างต่อเนื่องและพร้อมๆกันของผู้ประกอบการ ใช้ช่องทางการขายที่หลากหลาย มีการโฆษณาผ่านสื่อที่เข้าถึงผู้บริโภคสูงสุด อาทิ โทรทัศน์ เพื่อสร้างการตระหนักรู้และจดจำมากขึ้น นอกจากนี้ราคาคอนโดมิเนียมมุ่งเน้นกับกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่างเป็นหลัก และนำเสนอแนวคิดโครงการที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตคนเมือง (Urbanism Style) ที่เน้นความสะดวกสบาย ความลงตัว และความภาคภูมิใจกับที่อยู่อาศัยนี้ ซึ่งเป็นตัวกระตุ้นความรู้สึกกลุ่มลูกค้าที่ใหญ่ที่สุดของตลาดได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้ยังได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติเข้ามาเสริมปริมาณความต้องการให้เพิ่มมากขึ้น จึงสามารถดูดซับจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ในตลาดปี 2549 ได้ดี
ด้านราคาขายห้องชุดเฉลี่ยปรับขึ้น 11% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2548 ทั้งนี้เพราะต้นทุนในการก่อสร้าง (ค่าวัสดุก่อสร้าง ,ค่าขนส่ง ,ค่าก่อสร้าง) และราคาที่ดิน มีการปรับขึ้นตามราคาน้ำมัน และสภาพตลาด โดยพื้นที่พญาไทปรับขึ้นราคาขายมากที่สุด 34% หรือเพิ่มขึ้น 19,280 บาทต่อตารางเมตร เป็น 75,280 บาทต่อตารางเมตร รองลงมาพื้นที่สุขุมวิท 10% หรือปรับเพิ่มขึ้น 7,818 เป็น 83,103 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจยังคงเป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 91,198 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นจากช่วงเดียวกัน 4% หรือเพิ่มขึ้น 3,426 บาทต่อตารางเมตร
สำหรับการสำรวจและติดตามภาวะการก่อสร้างฯ พบว่า มีโครงการสร้างเสร็จทั้งหมด 56 โครงการ จำนวน 13,075 ยูนิต เติบโตกว่า 2.8 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2548 ส่งผลให้มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมในตลาดปัจจุบันเท่ากับ 104,289 ยูนิต และยังคงกระจุกตัวในเขตพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพมหานคร ซึ่งโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกค้าที่ซื้อไว้ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และนับจากนี้ไปอีก 3 ปี จะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จอีกประมาณ 38,000 ยูนิต อย่างไรก็ตามในจำนวนที่กำลังดำเนินการก่อสร้างนี้มียอดขายไปแล้วกว่า 70%
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550
นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด วิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2550 ดังนี้ “สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 คาดว่ายังคงเติบโตใกล้เคียงกับปี 2549 โดยมีสมมุติฐานว่า ระดับราคาน้ำมันทรงตัวและไม่ผันผวนเหมือน 1-2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลโดยตรงต่ออัตราเงินเฟ้อทั่วไป ซึ่งแนวโน้มในปี 2550 คาดการณ์ว่าอัตราเงินเฟ้อจะชะลอตัวลงอยู่ในระดับ1.5-3.0%(ที่มา:ธนาคารแห่งประเทศไทย) ส่งผลให้แรงกดดันด้านภาระรายจ่ายของผู้บริโภคลดระดับลง ประกอบการสถาบันการเงินต่างๆ มีแนวโน้มปรับลดอัตราดอกเบี้ย 0.5-1% จะช่วยเอื้ออำนวยต่อการซื้อที่อยู่อาศัยให้ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา นอกจากนี้การลงทุนของภาครัฐด้านสาธารณูปโภค เช่น การก่อสร้างส่วนต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้า 5 เส้นทาง ดำเนินไปตามเป้าหมาย ก็มีส่วนสนับสนุนผู้ประกอบการขยายการลงทุนในธุรกิจมากขึ้น คาดการณ์ว่าปริมาณยูนิตเปิดขาย (บ้านเดี่ยว,ทาวน์เฮ้าส์,คอนโดมิเนียม) ประมาณ 66,000 ยูนิต และปริมาณอุปสงค์ในตลาดประมาณ 62% ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.5-3 ล้านบาทและคอนโดมิเนียม 1-3 ล้านบาทยังครองตลาดต่อเนื่อง”
สามารถคลิกดูภาพประกอบได้ที่ www.thaipr.net