กรุงเทพฯ--23 มี.ค.--ทริสเรทติ้ง
ทริสเรทติ้งคาดธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยยังเติบโตอย่างต่อเนื่องและตลาดคืนสู่ภาวะปกติ แต่เตือนว่าหากอุปทานใหม่ยังคงเพิ่มขึ้นในระดับสูงโดยตลอดก็อาจทำให้ตลาดเผชิญกับความเสี่ยงที่อุปทานล้นและราคาถดถอยในอนาคตได้
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สถาบันจัดอันดับเครดิตไทย กล่าววันนี้ว่า ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 จะได้รับแรงสนับสนุนส่วนหนึ่งจากยอดขายของผู้ประกอบการที่รอการส่งมอบจำนวนมาก จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่และจำนวนหน่วยที่คาดว่าจะขายได้ในปี 2554 น่าจะลดลงพอสมควรจากปี 2553 เนื่องจากตลาดกลับคืนสู่ภาวะปกติและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้านภาษีสิ้นสุดลง ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยแนวราบจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลักทั้งด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่และยอดขาย ส่วนจำนวนหน่วยอาคารชุดเปิดใหม่ในปี 2554 คาดว่าจะน้อยลงจากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีความระมัดระวังมากขึ้น การเติบโตของที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะช่วยเพิ่มสัดส่วนของความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และทำให้ตลาดเติบโตอย่างมีคุณภาพยิ่งขึ้น
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรคาดว่าจะลดลงในปี 2554 หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกเกณฑ์ควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value -- LTV) ในช่วงปลายปี 2553 อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะทำให้ความน่าสนใจของอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและการเก็งกำไรลดลง โดยต้นทุนทางการเงินที่ปรับเพิ่มขึ้นบนพื้นฐานของเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งไม่น่าจะส่งผลกระทบในทางลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งยังเตือนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 จะยังคงเผชิญกับความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาดต่อไปเนื่องจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจำนวนหน่วยอาคารชุดที่มีการซื้อเพื่อเก็งกำไรและปล่อยเช่าคาดว่าจะมีสัดส่วนประมาณ 25%-40% ของยอดขายอาคารชุดรวม หรือประมาณ 40,000 หน่วย ซึ่งห้องชุดเหล่านี้สามารถกลับเข้ามาเป็นอุปทานใหม่ในตลาดได้หากภาวะเศรษฐกิจถดถอย ภาวะที่จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มีมากเกินกว่า 70,000 หน่วยต่อปีอย่างต่อเนื่องอาจนำไปสู่การมีอุปทานเหลือขายสะสมที่สูงเกินไป ซึ่งจะเพิ่มความเสี่ยงที่อาจทำให้ราคาตกต่ำลงในอนาคตได้ ทั้งนี้ ความไม่แน่นอนทางการเมืองก็เป็นปัจจัยเสี่ยงอีกประการหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ข้อมูลในอดีตแสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความยืดหยุ่นพอสมควร โดยจะเห็นได้ว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะลดลงในช่วงที่เกิดความไม่สงบทางการเมือง แต่จะปรับตัวดีขึ้นอย่างรวดเร็วภายหลังจากเหตุการณ์สงบลง
ผู้ประกอบการที่จัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งส่วนใหญ่รายงานอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ดีในปี 2553 ซึ่งโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 15% ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้านภาษีที่สิ้นสุดลง ประกอบกับต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้นจากราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และค่าใช้จ่ายทางการตลาดจะทำให้อัตรากำไรของผู้ประกอบการในปี 2554 ปรับลดลงประมาณ 3%-5% ณ สิ้นปี 2553 ที่ดินและสินค้าคงเหลือสะสมของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเปรียบเทียบกับยอดขายในปัจจุบัน คาดว่าจะต้องใช้เวลาประมาณ 2.8 ปีเพื่อระบายสินค้าคงเหลือสะสมที่มีอยู่ ภาระเงินกู้โดยรวมของผู้ประกอบการปรับเพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2553 เพื่อใช้เป็นเงินลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต
ทริสเรทติ้งมองว่าโครงการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่เกิดขึ้นจะค่อย ๆ ลดความร้อนแรงของราคาที่ดินและราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในระยะใกล้และปานกลาง ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถนำเสนอประเภทสินค้าและระดับราคาที่หลากหลายจะได้เปรียบด้านการแข่งขันมากกว่าผู้ประกอบการรายเล็ก อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีบทบาทค่อนข้างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็อาจทำให้เสถียรภาพของตลาดลดลงได้เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มักใช้กลยุทธ์และเน้นตลาดที่มีศักยภาพเติบโตทางด้านราคาและพื้นที่ใกล้เคียงกัน จึงมีโอกาสสูงที่จำนวนอุปทานใหม่จะมีมากเกินกว่าความต้องการได้อย่างรวดเร็ว ทั้งนี้ อุปสงค์ที่หายไปอย่างรวดเร็วจะเพิ่มความเสี่ยงต่อความผิดพลาดในการบริหารจัดการสินค้าสะสม นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการกำหนดรูปแบบที่อยู่อาศัยซึ่งน่าจะเป็นที่นิยมใหม่ ๆ ในอนาคตอย่างต่อเนื่องเพื่อจะรักษาอัตราการเติบโตของรายได้เอาไว้ ทริสเรทติ้งกล่าว
ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง (ณ เดือนมีนาคม 2554)
ผู้ประกอบการ อันดับเครดิตองค์กร/แนวโน้มอันดับเครดิต
บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) A-/Stable
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) BBB+/Stable
บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) BBB-/Stable
บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) A/Stable
บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) BBB+/Stable
บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) BBB/Stable
บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) BBB/Stable
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) A/Stable
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) A-/Stable
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) BBB+/Stable
บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) BBB+/Positive