กรุงเทพฯ--18 เม.ย.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคารที่อยู่ในระดับต่ำในปัจจุบันเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดความต้องการลงทุนในตลาดให้เช่าที่พักอาศัย ซึ่งเป็นตลาดที่นักลงทุนคาดหวังที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นรายปี และคาดหวังว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะเพิ่มขึ้นในอนาคต จากรายงานการศึกษาวิจัยของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส และจากธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริงในการปล่อยเช่าที่พักอาศัย พบว่า อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยโดยรวมของการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯในปี 2553 อยู่ที่ระดับ 6.1% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 2 % อยู่มาก
หัวใจสำคัญในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ คือ การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง และการมีความเข้าใจในความต้องการและงบประมาณของผู้เช่า สิ่งสำคัญที่จะต้องใช้ในการพิจารณาเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำมาปล่อยเช่า ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง การเลือกอาคาร และขนาดห้องที่ถูกต้องเหมาะสม
ทำเลนับเป็นปัจจัยสำคัญอันดับหนึ่งสำหรับตลาดให้เช่าที่พักอาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดผู้เช่าชาวต่างชาติซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองในกรุงเทพฯ จากการวิเคราะห์ธุรกรรมการเช่าที่พักอาศัยโดย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ในปี 2553 พบว่า ผู้เช่าชาวต่างชาติยังคงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลเป็นพิเศษ โครงการที่สามารถเดินทางไปยังสถานีขนส่งมวลชนต่าง ๆ และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้เช่า อาทิ ร้านอาหาร ศูนย์การค้า โรงเรียน และ โรงพยาบาลนั้นจะเป็นที่ต้องการมากกว่าโครงการอื่นๆ
จากข้อมูลดังกล่าวพบว่า 50% ของการปล่อยเช่ากระจุกตัวอยู่ในย่านสุขุมวิท ช่วงระหว่างสุขุมวิทซอย 1 - 63 และสุขุมวิทซอย 2 - 42 ตามมาด้วยย่านสีลม/สาทร และย่านลุมพินี ทั้งนี้ โครงการที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ ได้แก่ พลาซ่า แอทธินี ในซอยร่วมฤดี พาร์ค ชิดลม และโดมัสในซอยสุขุมวิท 16 -18 โดยทั่วไป การขายต่อห้องชุดในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเหล่านี้จะมีน้อยกว่าโครงการทั่วไปเพราะมีโอกาสที่ดีในการปล่อยเช่า และผู้ลงทุนจำเป็นต้องอาศัยบริษัทที่เป็นตัวแทนเพื่อช่วยหาห้องชุดที่ยังมีการเสนอขาย
แม้ว่าราคาขายอาจจะแตกต่างกันอยู่มากตามทำเลที่ตั้งโครงการ ทว่า อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในย่านสุขุมวิท ลุมพินี และสีลม/สาทรนั้นไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ราคาขายต่อตารางเมตรในย่านลุมพินีสูงกว่าในย่านสุขุมวิท แต่จากสถิติพบว่า ย่านลุมพินีเป็นย่านที่มีกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบประมาณในการเช่าสูงสุด ตัวอย่างเช่น ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมในโครงการพลาซ่า แอทธินีที่เกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้สูงเกือบถึง 160,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาขายต่อคอนโดมิเนียมในย่านสุขุมวิทอยู่ระหว่าง 120,000 บาท - 130,000 บาท ต่อตารางเมตร
นอกจากนี้ การเลือกขนาดห้องชุดที่มีความเหมาะสมก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนให้ผลตอบแทนสูงสุดที่ 7.2% แต่อัตราการแข่งขันก็สูงมากที่สุด ซึ่งอาจจะก่อให้เกิดแรงกดดันด้านผลตอบแทนที่ลดลง โดยความต้องการเช่าห้องชุดขนาดเล็กจะมาจากกลุ่มพนักงานบริษัทชาวไทย ซึ่งต่างจากความต้องการห้องชุดขนาดใหญ่ที่มี 2 - 3 ห้องนอนอยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์และระดับหรู ซึ่งจะมาจากผู้เช่าชาวต่างชาติที่มีงบประมาณในการเช่าสูง แม้ว่าอัตราเฉลี่ยของผลตอบแทนจากห้องชุดขนาดใหญ่จะต่ำกว่าโดยอยู่ที่ระดับ 5.6% แต่อัตราการเข้าพักอาศัยกลับอยู่ในระดับที่ดีกว่า
อย่างไรก็ดี จากการที่มีห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างราว 11,000 ยูนิตในปัจจุบัน ผู้ลงทุนควรมีความระมัดระวังในการเลือกซื้อโครงการที่เสนอขายห้องชุดจำนวนมากที่มีรูปแบบเดียวกัน และจำเป็นต้องประเมินถึงความต้องการเช่าห้องชุดเหล่านั้นในตลาดก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ
อีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญกว่าขนาดของห้องชุด คือ ประสิทธิภาพและประโยชน์ใช้สอยของผังห้องชุด ประกอบกับความน่าสนใจของทำเลที่ตั้ง ตัวอย่างเช่น ห้องชุดสไตล์โมเดิร์นขนาด 3 ห้องนอน พื้นที่ 150 ตารางเมตร ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สามารถปล่อยเช่าได้ในระดับราคาที่เทียบเท่ากับห้องชุดขนาด 3 ห้องนอนที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าแต่ไม่ได้มีความน่าสนใจในแง่ของทำเลที่ตั้ง การวางผังห้อง การออกแบบ และการตกแต่งภายในห้อง
นอกเหนือจากการเลือกทำเลและขนาดห้องแล้ว การเลือกโครงการที่เหมาะสมถูกต้องก็มีส่วนสำคัญอย่างมากในการรักษาผลตอบแทนให้สม่ำเสมอ การเลือกอาคารที่เหมาะสมนั้นจะช่วยให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่าจะได้รับผลตอบแทนสูงกว่า 5% เช่นเดียวกันกับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของห้องชุดในระยะกลางจนถึงระยะยาว นอกจากนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการพิจารณาของผู้เช่าเช่นกัน ภายในโครงการควรมีสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องซาวน่า/อบไอน้ำ รวมถึงพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจและพื้นที่สีเขียว นักลงทุนควรพิจารณาถึงสิ่งเหล่านี้เป็นพิเศษหากต้องการจะลงทุนในห้องชุดขนาดใหญ่ที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้เช่าชาวต่างชาติที่เข้าพักอาศัยเป็นครอบครัวและมีสมาชิกในครอบครัวเป็นเด็กด้วย
อายุการใช้งานของอาคารก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบโดยตรง ต่อระดับผลตอบแทน โดยทั่วไปแล้ว อาคารใหม่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า แต่อย่างไรก็ตาม นักลงทุนอาจพิจารณาลงทุนห้องชุดในโครงการเก่าบางแห่ง เพราะตั้งอยู่ในทำเลทองที่ไม่สามารถหาได้อีก และตัวอาคารได้รับการดูแลรักษาอย่างดีมาโดยตลอด เช่น โครงการสมคิด การ์เด้นส์ เป็นต้น
จากการศึกษาของแผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่พักอาศัยประเภทต่างๆไม่แตกต่างกันมากนักมแม้ว่าอาคารบางแห่งสร้างมาแล้วเกินกว่า 10 ปี ดังนั้น ตราบเท่าที่อาคารตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และพื้นที่ส่วนกลางได้รับการดูแลรักษาและปรับปรุงอย่างสม่ำเสมอ อาคารเก่าก็ยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ เนื่องจากห้องชุดในอาคารเก่าจะมีราคาขายต่ำกว่า ทำให้เจ้าของห้องชุดสามารถปล่อยเช่าในราคาที่ต่ำกว่าได้ในขณะที่ยังคงได้รับผลตอบแทนในระดับที่ใกล้เคียงกันกับห้องชุดในอาคารใหม่
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรทราบ คือ ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอนั้นจะมาจากอาคารเก่าที่ได้รับการดูแลรักษามาเป็นอย่างดีโดยตลอดเท่านั้น หากสภาพพื้นที่ส่วนกลางของอาคารไม่ได้รับการปรับปรุงหรือหากเจ้าของห้องชุดไม่ได้ทำการตกแต่งใหม่ ก็จะทำให้ผลตอบแทนลดลง นอกจากนี้ อาคารเก่ายังมีแนวโน้มที่จะมีค่าใช้จ่ายมากกว่าในการดูแลรักษาและมีแนวโน้มที่จะมีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนเสริม เพื่อใช้ในการยกระดับและปรับปรุงอาคารหากเงินกองทุนส่วนกลางมีไม่เพียงพอ ดังนั้น เพื่อเป็นการรักษาระดับผลตอบแทนให้สม่ำเสมอและเพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในระดับสูงสุด นักลงทุนควรรู้ถึงจังหวะที่เหมาะสมในการซื้อและขาย
การลงทุนซื้อที่พักอาศัยเพื่อการปล่อยเช่านั้นต่างจากการลงทุนในหุ้นหรือการฝากเงินในธนาคาร เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายต่างๆเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น ค่าใช้จ่ายในการจัดการพื้นที่ส่วนกลาง ค่าประกัน ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาภายในห้องชุด รวมไปถึงช่วงที่ยังไม่มีผู้เช่าเข้าพัก เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายต่างๆเหล่านี้แล้ว ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยที่ได้ก่อนหักภาษีจะอยู่ที่ระดับ 3.7% ซึ่งยังคงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคาร นอกจากนี้ การเลือกห้องชุดที่ถูกต้องนั้นจะช่วยเพิ่มมูลค่าของห้องชุดในอนาคตได้อีกด้วย
“ห้องชุดที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ทั้งหมดในข้างต้น มีแนวโน้มที่จะขายได้ในเวลาอันรวดเร็วหลังจากเปิดขายในตลาด ทีมงานแผนกซื้อขายที่พักอาศัยของเราติดต่อกับนักลงทุนที่มองหาห้องชุดที่เหมาะสำหรับการปล่อยเช่าอยู่เป็นประจำ แต่ปัญหาที่นักลงทุนจำนวนมากประสบ คือ ห้องชุดที่ดีมักจะมีการซื้อขายที่รวดเร็วมาก นักลงทุนจำเป็นต้องคอยเปิดรับโอกาสใหม่ๆอยู่เสมอ และต้องเตรียมพร้อมที่จะตัดสินใจเมื่อมีโอกาสที่ดีมาถึง” นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัยของ ซีบี ริชาร์ด เออลิส ประเทศไทยกล่าว
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส จะนำคอนโดมิเนียมใหม่เกือบ 20 แห่งขึ้นบนเว็บไซต์ของบริษัทในแต่ละสัปดาห์ และส่งรายชื่อคอนโดมิเนียมใหม่ๆให้กับนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่าอยู่เป็นประจำ
“ท่ามกลางภาวะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และความกังวลเรื่องอัตราเงินเฟ้อในปัจจุบัน ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัย ซึ่งมีศักยภาพทั้งในด้านมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต และรายได้จากการปล่อยเช่า รวมถึงเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อ จะยังคงได้รับความสนใจของนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าวสรุป