กรุงเทพฯ--21 เม.ย.--โจนส์ แลง ลาซาลล์
ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงโตเกียวมีแนวโน้มปรับตัวลดลง 3-5% ในปีนี้ หลังเกิดภัยพิบัติแผ่นดินไหวซึ่งทำให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานชะลอตัวลงเนื่องจากบริษัทต่างๆ ซึ่งเป็นผู้เช่ามีกำไรหดหาย ประกอบกับมีบริษัทต่างชาติย้ายและถอนตัวออกไป เหตุแผ่นดินไหวยังทำให้บริษัทผู้เช่าตื่นตัวเรื่องความปลอดภัยมากขึ้น โดยได้ย้ายไปยังอาคารเกรดเอที่มีการออกแบบให้รับแรงแผ่นไหวได้มากกว่า
แม้เหตุแผ่นดินไหวและคลื่นยักษ์สินามิที่ถล่มภาคตะวันออกของญี่ปุ่น จะก่อให้เกิดความเสียหายโดยตรงต่ออำเภอโตโฮกุเป็นหลัก แต่ทั่วประเทศญี่ปุ่นได้รับผลกระทบจากภัยพิบัติที่เกิดขึ้นด้วยเช่นกัน โดยหลังเกิดเหตุแผ่นดินไหว ตลาดเงินของญี่ปุ่นได้รับผลกระทบในทันที ทั้งในตลาดหุ้นและอัตราแลกเปลี่ยนเงินตรา แต่เป็นผลกระทบที่เกิดขึ้นเพียงระยะสั้นเท่านั้น หลังกลุ่มจี 7 ช่วยเข้าแทรกแซงค่าเงินเยน และดัชนีนิคเคอิปรับตัวขึ้นได้หลังนักวิเคราะห์มองว่าเป็นโอกาสเหมาะสำหรับการเข้าซื้อในตลาดหุ้นญี่ปุ่น
ในขณะเดียวกัน การขาดแคลนพลังงานไฟฟ้าในกรุงโตเกียว การปิดสายการผลิตในโตโฮกุ และการสูญเสียรายได้จากการท่องเที่ยวได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทั้งนี้ กองทุนการเงินระหว่างประเทศ ได้ปรับลดประมาณการอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจญี่ปุ่นสำหรับปีนี้ลง แต่คาดว่าจะฟื้นตัวในปีหน้า
ในขณะที่ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากภัยพิบัติยังคงทยอยเผยตัวออกมาเรื่อยๆ ยังไม่สามารถคำนวณได้อย่างแน่นอนว่า มูลค่าความเสียหายที่เกิดขึ้นทั้งหมดต่อเศรษฐกิจญี่ปุ่นคือเท่าใด และต้องใช้ต้นทุนในการฟื้นฟูมากน้อยเพียงใด แต่สำหรับผลกระทบที่เกิดขึ้นกับตลาดอาคารสำนักงานในกรุงโตเกียว โจนส์ แลง ลาซาลล์ได้ประเมินไว้ดังนี้
ตลาดอาคารสำนักงานกรุงโตเกียว
ในช่วงต้นปี 2554 ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงโตเกียวกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัว เนื่องจากบริษัทต่างๆ เริ่มฟื้นจากวิกฤติการณ์ทางการเงินโลก โดยเชื่อว่า ค่าเช่าสำนักงานในโตเกียวได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดแล้ว แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวขึ้น กิจกรรมต่างๆ ในภาคธุรกิจได้หยุดชะงักลง ในขณะที่วิกฤติการณ์โรงไฟฟ้านิวเคลียร์ ได้ส่งผลต่อการบริโภค ตามมาด้วยความไม่แน่นอนเกี่ยวกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับผลกำไรและการเติบโตของภาคธุรกิจ ซึ่งในสถานการณ์เช่นนี้ บริษัทต่างๆ ซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน ต่างชะลอแผนการต่างๆ เพื่อรอดูสถานการณ์ ส่งผลให้กิจกรรมในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงโตเกียวหยุดชะงัก
นอกจากนี้ ยังพบว่ามีบริษัทผู้เช่าหลายราย โดยเฉพาะที่เป็นบริษัทต่างชาติกำลังวางแผนที่จะย้ายสำนักงานออกจากกรุงโตเกียว เนื่องจากกังวลในเรื่องความไม่ปลอดภัยจากแผ่นดินไหว และปัญหาการปนเปื้อนของกัมมันภาพตรังสี โดยทำเลที่ได้รับความสนใจจากบริษัทผู้เช่าสำนักงานแทนกรุงโตเกียวคือฝั่งตะวันตกของญี่ปุ่น ได้แก่ เมืองโอซากา และฟูกุโอกะ
แม้ผู้เช่าเหล่านี้ส่วนใหญ่เลือกที่จะทำสัญญาเช่าระยะสั้นไม่ถึงหนึ่งปี แต่มีบางส่วนที่ตัดสินใจย้ายสำนักงานออกมาจากกรุงโตเกียวเป็นการถาวร นอกจากนี้ ยังมีหลายๆ บริษัทที่พิจารณาแผนรองรับสถานการณ์ฉุกเฉินทางธุรกิจด้วยการแยกหน่วยงานของสำนักงานใหญ่ส่วนหนึ่งจากกรุงโตเกียวไปไว้ที่เมืองโอซากา ส่งผลให้ตลาดอาคารสำนักงานของโอซากาคึกคักขึ้นมากเป็นพิเศษ ในขณะทีตลาดอาคารสำนักงานในกรุงโตเกียวได้รับผลกระทบเชิงลบทั้งในแง่ของค่าเช่าและมูลค่าซื้อขาย
ภัยพิบัติแผ่นดินไหวยังได้ทำให้บริษัทต่างๆ ตื่นตัวมากขึ้นในการเลือกที่ตั้งสำนักงานในอาคารที่ออกแบบมาให้รองรับแรงแผ่นดินไหวได้มาก ทั้งนี้ แม้นับตั้งแต่ปี 2524 ญี่ปุ่นได้ประกาศกฎหมายกำหนดให้การก่อสร้างอาคารสามารถรองรับแผ่นดินไหวขนาด 6 ริคเตอร์ได้ แต่หลังจากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ ทำให้หลายๆ บริษัทต้องการที่จะย้ายสำนักงานของตนไปยังอาคารเกรดเอที่ได้รับการออกแบบให้สามารถรองรับแรงแผ่นดินไหวที่มีความรุนแรงสูงกว่านั้น รวมถึงต้องการอาคารที่มีระบบการผลิตไฟฟ้าสำรองได้ด้วยตัวเอง เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ปัญหาการขาดแคลนไฟฟ้าได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของหลายๆ บริษัทในญี่ปุ่น
อย่างไรก็ดี อาคารที่มีคุณสมบัติตรงตามความต้องการดังกล่าวของผู้เช่า มีต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูง และมีจำนวนไม่มาก ทั้งนี้ ในอนาคต การตัดสินใจเลือกอาคารที่ตั้งสำนักงานของบริษัทต่างๆ ในโตเกียว จะเน้นเรื่องคุณภาพและความปลอดภัยของอาคารมากยิ่งขึ้น ดังนั้นเชื่อว่า มีแนวโน้มที่อาคารสำนักงานต่างๆ ที่มีอยู่ในโตเกียวจะมีการปรับปรุงให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่ามากขึ้น ทั้งในแง่ของคุณภาพและความปลอดภัย
ทางด้านการลงทุน ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ญี่ปุ่นเป็นตลาดที่มีการลงทุนซื้อขายอาคารที่มีการใช้ประโยชน์ในเชิงธุรกิจมูลค่าสูงสุดในเอเชียแปซิฟิก แต่เมื่อเกิดภัยพิบัติแผ่นดินไหวขึ้น การลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานในกรุงโตเกียวได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยการซื้อขายอาคารหลายรายการต้องถูกยกเลิกไป เนื่องจากจำเป็นต้องมีการตรวจสอบสภาพความเสียหายหลังเกิดแผ่นดินไหว ในขณะที่การซื้อขายบางรายการถูกยกเลิกเนื่องจากการขอเงินกู้เพื่อซื้ออาคารต้องหยุดชะงัก หลังเกิดความปั่นป่วนในตลาดเงิน อย่างไรก็ดี นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ยังคงมีทัศนคติเชิงบวกสำหรับการลงทุนซื้ออาคารสำนักงานในญี่ปุ่น โดยยังคงหาโอกาสในการขยายการลงทุนในประเทศนี้
ในส่วนของตลาดสินเชื่อ พบว่า สถาบันการเงินต่างชาติไม่ได้ปรับค่าธรรมเนียมความเสี่ยงเพิ่มในญี่ปุ่น และไม่มีที่ท่าว่าจะปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการออกสินเชื่อแต่อย่างใดทั้งในระยะสั้นและระยะปานกลาง
แนวโน้ม
ในระยะสั้น คาดว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงโตเกียวจะปรับตัวลดลง เนื่องจากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานชะลอตัวลงหลังผลกำไรของบริษัทต่างๆ ลดลงอันเป็นผลกระทบจากภัยพิบัติที่เกิดขึ้น ประกอบกับการมีบริษัทต่างชาติย้ายออกหรือถอนตัวจากกรุงโตเกียว โดยโจนส์ แลง ลาซาลล์คาดว่าปีนี้ ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงโตเกียวจะปรับตัวลดลง 3-5%
ในระยะต่อไป การบูรณะฟื้นฟูอำเภอโตโฮกุที่จะมีขึ้น คาดว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของญี่ปุ่น ซึ่งจะทำให้ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าปรับตัวดีขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับการที่ค่าเช่าปัจจุบัน อยู่ในระดับที่ผู้เช่าสามารถจ่ายได้ ดังนั้น เชื่อว่ากิจกรรมการเช่าสำนักงานจะมีปริมาณมากขึ้น โจนส์ แลง ลาซาลล์คาดว่าในปี 2555 ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงโตเกียวจะสามารถกลับไปปรับตัวขึ้นได้ 5-10%
โจนส์ แลง ลาซาลล์
โจนส์ แลง ลาซาลล์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ค เป็นบริษัทบริการมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยให้บริการที่ครบวงจรโดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญทั่วโลกแก่ลูกค้าที่ต้องการคุณค่าสูงสุดจากการเป็นเจ้าของ ใช้ประโยชน์หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2553 โจนส์ แลง ลาซาลล์มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 2.9 พันล้านดอลลาร์ จากการให้บริการแก่ลูกค้าใน 1,000 เมืองของ 60 ประเทศ ผ่านสำนักงาน 185 สาขา
ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม โปรดติดต่อ
วินัย ใจทน 02 624 6540 winai.jaiton@ap.jll.com
www.joneslanglasalle.co.th