กรุงเทพฯ--18 ก.ค.--IR network
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระระบุดีล SENA เข้าซื้อ T.TREA เหมาะสมและเกิดประโยชน์กับผู้ถือหุ้น เหตุช่วยลดการพึ่งพิงจากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเป็นหลัก โดยรกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจสนามกอล์ฟและโรงแรม ที่สำคัญเป็นการเพิ่มศักยภาพให้ “เสนาดีเวลลอปเม้นท์” ขึ้นแท่นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ด้าน “ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์”เผยการลงทุนดังกล่าวช่วยบริษัทมีแหล่งรายได้ในระยะยาวเพิ่มขึ้น หวังผลตอบแทนโครงการนี้ไม่ต่ำกว่า 12%
ต่อกรณีที่ประชุมคณะกรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) ครั้งที่ 3/2554 ได้มีมติอนุมัติการเข้าทำรายการซื้อหุ้นสามัญ บริษัท ที.เทรเซอรี่ โฮลดิ้ง จำกัด (T.TREA) ซึ่งเป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับบริษัทฯ ในสัดส่วนร้อยละ 99.99 ราคารวม 590 ล้านบาท โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินภายในระยะเวลา 2 ปี คือ ชำระเป็น เงินสด 100 ล้านบาท ในวันทำหนังสือสัญญาการโอนหุ้น และตั๋วสัญญาใช้เงินที่รับรอง(อาวัล)โดยธนาคารกำหนดชำระคืน 2 ปี จำนวน 490 ล้านบาท นับจากวันที่ทำหนังสือสัญญาการโอนหุ้น เพื่อดำเนินธุรกิจสนามกอล์ฟและโรงแรมที่พัทยา
โดยบริษัทได้วางแผนปรังปรุงพัฒนาสนามกอล์ฟและลงทุนพัฒนาโรงแรมในพื้นที่รอบๆสนาม โดยมีแผนพัฒนาสร้างเป็นโรงแรมสำหรับการจัดสัมมนากิจกรรมองค์กรชั้นนำในย่านตะวันออก ซึ่งจากรายงานศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดของ บ. CB Richard Ellis แสดงผลที่ได้จากการวิเคราะห์ว่า ตลาดกอล์ฟมีการขยายตัวถึง 16.8% ต่อปี และส่งผลให้ความต้องการที่พักในสนามกอล์ฟเพิ่มขึ้น รวมถึงการขยายตัวของตลาดกิจกรรมองค์กรและการประชุมสัมมนาที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นถึง 32% ต่อปี ทั้งนี้โครงการมีจุดแข็งเรื่องทำเลที่ตั้ง การเดินทางที่สะดวกทั้งจากกรุงเทพฯโดยเส้นทางโทล์เวย์ และมีระยะทางห่างจากพัทยาเพียง 10 นาทีเท่านั้น จากอุปสงค์ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานโรงแรมสำหรับสัมมนากิจกรรมองค์กรในพัทยามีอยู่อย่างจำกัด ทำให้บริษัทมองเห็นถึงโอกาสช่วงชิงทางการตลาด เพราะโรงแรมส่วนใหญ่ในพัทยาไม่เหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นโรงแรมสำหรับสัมมนากิจกรรมองค์กรเพราะมีพื้นที่น้อย ในขณะที่โครงการมีพื้นที่มากพอที่จะพัฒนาเป็นโรงแรมสำหรับสัมมนากิจกรรมองค์ได้
จากผลการวิเคราะห์ของ CB Richard Ellis ทำให้บริษัทมองเห็นถึงโอกาสช่วงชิงทางการตลาด เพราะโรงแรมส่วนใหญ่ในพัทยาไม่เหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นโรงแรมสำหรับจัดสัมมนากิจกรรมองค์กรได้ เนื่องจากมีพื้นที่จำกัดในขณะที่โครงการมีพื้นที่กว้างมากพอที่จะจัดสรรให้เกิดโรงแรมสำหรับจัดสัมมนากิจกรรรมองค์กรเพื่อตอบสนองความต้องการได้ โดยบริษัทได้ประมาณการเงินลงทุนไว้ทั้งสิ้น 264.5 ล้านบาท
ทั้งนี้ SENA ได้แต่งตั้งให้บริษัทหลักทรัพย์ กิมเอ็ง(ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เป็นที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ(IFA) ซึ่งมีความเห็นว่ามีความเหมาะสมและเป็นประโยชน์ต่อบริษัทและผู้ถือหุ้น การทำรายการดังกล่าวจะสอดคล้องกับนโยบายการดำเนินธุรกิจของบริษัทในอนาคต โดยช่วยให้บริษัทสามารถลดการพึ่งพิงธุรกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กระจายความเสี่ยงทางธุรกิจไปยังธุรกิจสนามกอล์ฟและธุรกิจโรงแรม เพิ่มศักยภาพในการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรและบริษัทยังมองการณ์ไกลถึงอนาคตที่จะมีโอกาสพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองพัทยา ซึ่งถือเป็นการขยายตลาดการพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านชานเมืองเพิ่มขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันทางธุรกิจที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในเขตกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ดีในการเข้าทำรายการในครั้งนี้บริษัทได้มีมาตรการรองรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นจากการเข้าทำรายการในเรื่องความเสี่ยงที่ SENA อาจมีโอกาสซื้อที่ดินบริเวณรอบสนามกอล์ฟเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตด้วยราคาต้นทุนที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น เพราะเกิดจากการพัฒนาธุรกิจสนามกอล์ฟและโรงแรมส่งผลให้ที่ดินบริเวณภายในโครงการส่วนที่บริษัทยังไม่ได้ซื้อเข้ามาปรับราคาตามสภาพแวดล้อมและภาระหนี้สินนอกเหนือจากงบการเงินของ T.TREA
อนึ่งสำหรับประเด็นความเสี่ยงเกี่ยวกับภาระหนี้สินนอกเหนือจากในงบการเงินของ T.TREA บริษัทฯ ได้ดำเนินการให้กลุ่มผู้ขายหุ้น T.TREA รับรองต่อบริษัทในบันทึกข้อตกลงจะซื้อจะขายหุ้นว่า T.TREA ไม่มีภาระหนี้สินอื่น นอกจากที่ระบุในงบการเงิน สิ้นสุด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2554 และ T.TREA ไม่ถูกดำเนินคดีใดๆ หากปรากฏว่ามีบุคคล และ/หรือ นิติบุคคล และ/หรือ ส่วนราชการเรียกร้องให้ T.TREA ชำระค่าเสียหายหรือเงินใดๆ ซึ่งเป็นมูลหนี้ที่เกิดขึ้นก่อนที่ SENA ได้รับโอนหุ้น กลุ่มผู้ขายหุ้น T.TREA จะต้องรับผิดชอบชดใช้คืนพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย อีกทั้งงบการเงินสำหรับปี 2553 และงวดไตรมาส 1 ปี 2554 ของ T.TREA ได้ถูกตรวจสอบและสอบทานโดยผู้สอบบัญชีที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต.
สำหรับประเด็นความเสี่ยงที่ SENA อาจมีโอกาสซื้อที่ดินบริเวณรอบสนามกอล์ฟเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตด้วยราคาต้นทุนที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น เพราะเกิดจากการพัฒนาธุรกิจสนามกอล์ฟและโรงแรมนั้น เพื่อเป็นการขจัดโอกาสที่จะเกิดความเสี่ยงดังกล่าวและรักษาผลประโยชน์ของ SENA ในฐานะบริษัทจดทะเบียน บริษัทฯ จะดำเนินการทำบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมกับ PCC ภายหลังจากที่ประชุมผู้ถือหุ้นอนุมัติให้เข้าทำรายการในครั้งนี้ เพื่อกำหนดราคาซื้อที่ดินจาก PCC ในอนาคต(ถ้ามี) ด้วยราคาประเมินทรัพย์สินดังกล่าว ณ วันนี้ บวกด้วยภาระต้นทุน 7% และไม่สูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สินดังกล่าวในอนาคต
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระมีความเห็นว่า วิธี Sum-of-the-part เป็นวิธีที่มีความเหมาะสมและยังเป็นวิธีที่ได้ผลลัพธ์ที่สะท้อนมุมมองระมัดระวังมากที่สุดเมื่อเทียบกับวิธีอื่นๆ โดยจะพบว่าจากวิธีดังกล่าวค่าต่ำสุดของราคาประเมิน (6,524.83 บาทต่อหุ้น) ต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายร้อยละ16.80 ในขณะที่ค่าสูงสุดของราคาประเมิน(9,240.70 บาทต่อหุ้น) สูงกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายร้อยละ17.83 บาทต่อหุ้น ซึ่งเป็นมูลค่ารวม 590 ลบ. ในขณะที่ราคาประเมินจากผู้ประเมินอิสระ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์(ประเทศไทย) จำกัด มีมูลค่า 606 ลบ. อย่างไรก็ดี ราคาซื้อขายหุ้นในครั้งนี้ เป็นราคาที่อยู่ในช่วงราคาประเมินด้วยวิธี Sum-of-the-part ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ จึงมีความเห็นว่า ราคาที่ตกลงซื้อขายดังกล่าวมีความเหมาะสม
นอกจากนี้ จากการพิจารณาโครงการลงทุนพัฒนาโรงแรมขึ้นใหม่ภายในบริเวณสนามกอล์ฟ ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ มีความเห็นว่า เป็นโครงการที่ให้อัตราผลตอบแทนการลงทุน(IRR) ที่เหมาะสม โดยคาดว่าจะได้รับอัตราผลตอบแทนการลงทุนประมาณร้อยละ 12.14 ต่อปี
ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระระบุว่าแม้การทำรายการอาจก่อให้เกิดโอกาสที่จะมีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างบริษัทและบุคคลที่เกี่ยวโยงกันในอนาคต แต่เนื่องด้วยบริษัทและบุคคลที่เกี่ยวโยงกันดังกล่าว ได้แสดงเจตจำนงที่จะเสริมสร้างความโปร่งใสในการบริหารจัดการ และจัดเตรียมมาตรการรองรับเพื่อป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ การทำรายการนี้มีความสมเหตุสมผลทั้งในด้านวัตถุประสงค์และเข้าทำรายการราคาและเงื่อนไขของรายการ ดังนั้นผู้ถือหุ้นจึงควรลงมติอนุมัติการเข้าทำรายการ
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (SENA) กล่าวว่า
ในปี 2554 นี้ SENA มีนโยบายเพิ่มฐานรายได้จากธุรกิจเช่า เพื่อลดการพึ่งพึงรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวตามที่กล่าวไว้ข้างต้น และสำหรับโครงการนี้ทางบริษัทได้ว่าจ้าง CB Richard Ellis ในการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดของพื้นที่โครงการ เพื่อใช้เป็นตัวบ่งบอกความเหมาะสมและความเป็นไปได้ของธุรกิจสนามกอล์ฟและธุรกิจโรงแรมที่เน้นกลุ่มสัมมนากิจกรรมองค์กรว่ายังคงมีความต้องการใช้บริการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ประกอบกับทำเลของโครงการห่างจากชายหาดพัทยาเพียง 10 นาที และใกล้นิคมอุตสาหกรรม อีกทั้งโครงการมีพื้นที่เพียงพอที่จะพัฒนาเป็นพื้นที่สำหรับทำกิจกรรรมกลางแจ้ง ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการพัฒนาเป็นโรงแรมสำหรับสัมมนากิจกรรมองค์กร
ประโยชน์ที่ได้จากการเข้าซื้อหุ้นของ T.TREA ก็เพื่อเป็นการขยายการลงทุนในธุรกิจประเภทสนามกอล์ฟและโรงแรม ซึ่งจะส่งผลให้ SENA มีแหล่งรายได้ในระยะยาวเพิ่มขึ้นอีกทางหนึ่งรวมทั้งคาดว่าจะได้กำไรจากกิจการที่ได้มาในอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสม
“เมื่อได้รับอนุมัติจากผู้ถือหุ้นและดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เสร็จสิ้น บริษัทฯ จะดำเนินการปรับปรุงและพัฒนาสนามกอล์ฟให้ทันสมัยมากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขายและมีแผนการขายสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ รวมทั้งพัฒนาโรงแรมสำหรับการจัดสัมมนากิจกรรมองค์กรชั้นนำของภาคตะวันออก ซึ่งจากการประเมิน IRR คาดว่าจะได้รับผลตอบแทนมากกว่า 12%” ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กล่าวในที่สุด
และสุดท้ายนี้ ดร.เกษรา กล่าวว่าการเข้าทำรายการในครั้งนี้บริษัทได้ดำเนินการเพื่อให้เป็นไปตาม MOU ที่เคยทำไว้ระหว่าง SENA และ T.TREA ทั้งนี้การดำเนินงานภายใต้หลักธรรมาภิบาลและมีความโปร่งใสในการดำเนินงาน ก็เป็นอีก 1 ข้อ ใน 4 Core Value ตามนโยบายการดำเนินการของบริษัทอยู่แล้ว