กรุงเทพฯ--20 ก.ย.--โจนส์ แลง ลาซาลล์
จากการที่เริ่มมีบริษัทขนาดใหญ่บางบริษัท ต้องการมีอาคารสำนักงานของตนเองมากกว่าการเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานร่วมกับบริษัทอื่นๆ บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงมีโอกาสที่จะเสนอการสร้างอาคารสำนักงานตามความต้องการของบริษัทผู้เช่าเฉพาะราย โดยผู้เช่าสามารถกำหนดการออกแบบอาคารได้ โดยไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินเพื่อสร้างอาคารสำนักงานเป็นของตัวเอง ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการสามารถมีรายได้ที่แน่นอนจากสัญญาเช่าอาคารระยะยาว โจนส์ แลง ลาซาลล์รายงาน
นายไมเคิล ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารโครงการก่อสร้าง ออกแบบตกแต่ง บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าว่า “ในขณะที่บริษัทขนาดกลางถึงเล็กอาจมีทางเลือกด้านออฟฟิศเพียงทางเดียว คือการเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานร่วมกับบริษัทผู้เช่ารายอื่นๆ แต่บริษัทขนาดใหญ่ มีทางเลือกมากกว่า ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออาคารสำนักงานเก่าแล้วนำมาปรับปรุงใหม่ การซื้อที่ดินเพื่อสร้างอาคารใหม่เป็นของตนเอง หรือการเช่าอาคารตามสั่ง (build-to-suit)”
“ในหลายประเทศของเอเชีย อาทิ สิงคโปร์ จีน อินเดีย มาเลเซียและอินโดนีเซีย พบว่า มีบริษัทข้ามชาติจำนวนมากขึ้นที่เลือกการเช่าอาคารสำนักงานตามสั่ง ซึ่งแนวโน้มเดียวกันนี้ กำลังขยายตัวเข้ามาในประเทศไทย ดังนั้น จึงเป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะเสนอการสร้างอาคารสำนักงานตามสั่งให้เช่าสำหรับบริษัทขนาดใหญ่เหล่านี้” นายไมเคิลกล่าว
รูปแบบโดยทั่วไปสำหรับการสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าตามสั่ง คือการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เสนอการสร้างอาคารสำนักงานให้แก่ผู้เช่ารายเดียว โดยผู้เช่าสามารถกำหนดการออกแบบตามความต้องการของตนเองในทุกๆ ด้าน อาทิ ภาพลักษณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และประโยชน์ใช้สอย โดยไม่จำเป็นต้องลงทุนเพื่อสร้างและเป็นเจ้าของอาคารเอง แต่จะจ่ายเฉพาะค่าเช่าและค่าบริหารจัดการอาคารให้แก่เจ้าของอาคาร
- ประโยชน์สำหรับผู้เช่า -
การเช่าอาคารตามสั่งมีประโยชน์หลายด้านสำหรับบริษัทผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าสามารถเลือกทำเลที่เห็นว่าเหมาะสมที่สุด ได้ภาพพจน์ขององค์กรตามที่ต้องการ มีความเป็นส่วนตัว และสามารถกำหนดการใช้ประโยชน์สอยได้อย่างเต็มที่ รวมไปจนถึงการเลือกระบบการประหยัดพลังงานที่มีประสิทธิภาพ ระบบอาคารที่ทันสมัย และวัสดุการก่อสร้าง ด้วยจุดมุ่งหมายเพื่อให้ใช้สามารถประโยชน์พื้นที่สำนักงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นายไมเคิลกล่าวว่า “แม้โดยทั่วไป การเช่าอาคารสำนักงานตามสั่งจะมีต้นทุนที่สูงกว่าการเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานทั่วไป โดยในภาวะที่ตลาดอาคารสำนักงานมีการแข่งขันสูงในการแย่งชิงผู้เช่า แต่ในระยะยาวอาจถือว่าคุ้มค่า หากมีการวางแผนและออกแบบที่ดี บริษัทผู้เช่าจะสามารถประหยัดต้นทุนจากความสามารถในการใช้ประโยชน์สูงสุดจากพื้นที่สำนักงาน รวมถึงการได้ภาพพจน์ที่ดีสำหรับบริษัท”
“นอกจากนี้ สัญญาการเช่าอาคารสำนักงานตามสั่ง เป็นการเช่าระยะยาว ซึ่งอาจมีอายุสัญญายาวถึง 12-15 ปี ในขณะที่วงจรค่าเช่าในตลาดอาคารสำนักงานมีการขึ้นและลง สัญญาเช่าระยะยาว จะช่วยเป็นหลักประกันว่า ผู้เช่าจะไม่ถูกบีบให้จ่ายค่าเช่าที่แพงขึ้นมาก ในกรณีที่ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าฟื้นตัวเข้าช่วงขาขึ้นเต็มที่”
- โอกาสสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ -
นายอำพล เทพนำโสมนัสส์ ผู้อำนวยฝ่ายบริการด้านการลงทุน โจนส์ แลง ลาซาลล์กล่าวว่า “การสร้างอาคารสำนักงานตามสั่งให้เช่า นับเป็นโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว ทั้งนี้ แม้ผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับตัวแปรหลายๆ ปัจจัย หากมีการศึกษาและวางแผนที่ดี การสร้างอาคารสำนักงานตามสั่งให้เช่าจะสามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนได้ในระดับที่น่าดึงดูดใจ”
อย่างไรก็ดี เช่นเดียวกับการลงทุนอื่นๆ การลงทุนสร้างอาคารสำนักงานตามสั่งจำเป็นต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้อย่างครอบคลุม เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนสูงสุดและมีความเสี่ยงการลงทุนน้อยที่สุด
“สิ่งสำคัญประการแรกคือการวิเคราะห์และประเมินความแข็งแกร่งทางการเงินและศักยภาพทางธุรกิจของบริษัทผู้เช่าอย่างรอบคอบเพื่อให้มั่นใจว่า ผู้เช่าจะสามารถเช่าและจ่ายค่าเช่าได้ตลอดอายุสัญญาการเช่า รวมไปถึงความน่าเชื่อถือของบริษัทผู้เช่า ซึ่งสถาบันการเงินจะใช้ประกอบในการพิจารณาการให้สินเชื่อแก่ผู้พัฒนาโครงการสำหรับนำไปใช้ในการสร้างอาคาร” นายอำพลกล่าว
แม้ความยืดหยุ่นในการให้ผู้เช่าสามารถกำหนดการออกแบบอาคารได้เองตามความต้องการจะเป็นจุดเด่นที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งของอาคารตามสั่ง แต่การออกแบบที่มีความเป็นเฉพาะ อาจเหมาะสำหรับธุรกิจบางประเภทเท่านั้น แต่อาจไม่เหมาะกับธุรกิจประเภทอื่นๆ ซึ่งอาจกลายเป็นข้อจำกัดที่ทำให้เจ้าของอาคารประสบความยากลำบากในการปล่อยเช่าให้กับบริษัทผู้เช่ารายอื่นได้หลังผู้เช่ารายเดิมย้ายออก “ผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของอาคาร จำเป็นต้องคำนึงถึงจุดนี้ด้วย เพื่อให้สามารถกำหนดค่าเช่ากับผู้เช่าให้เหมาะสมกับความเสี่ยงจากข้อจำกัดนี้” นายอำพลกล่าว
- ความเป็นมืออาชีพ กุญแจสู่ความสำหรับสำหรับอาคารสำนักงานตามสั่ง -
สำหรับบริษัทผู้เช่าส่วนใหญ่ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ธุรกิจที่ตนมีความถนัด การนำเงินไปลงทุนในกิจกรรมอื่นๆ ที่ทำให้บริษัทมีกำไรที่ดีกว่า จึงเป็นการใช้ทรัพยากรที่ดูจะมีประสิทธิผลมากกว่า ดังนั้น การเลือกเช่าอาคารสำนักงานที่ตามสั่งอาจเป็นทางเลือกที่มีความเหมาะสมมากกว่าการลงทุนซื้อที่ดินและสร้างอาคารสำนักงานเป็นของตนเอง
ในส่วนของผู้พัฒนาโครงการ การสร้างอาคารตามสั่งอาจเป็นโครงการที่มีความซับซ้อน เนื่องจากการออกแบบถูกกำหนดตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่า
นายไมเคิลกล่าวว่า “โดยทั่วไป การพัฒนาอาคารตามสั่งเป็นกระบวนการที่ใช้เวลานาน และอาจใช้เวลาหลายปีในการดำเนินการที่มีหลายขั้นตอน นับตั้งแต่การศึกษาโครงการ การหาสถานที่ก่อสร้าง การออกแบบ การก่อสร้างและการตกแต่ง ดังนั้น ความสำเร็จของโครงการจะขึ้นอยู่กับความมีประสิทธิภาพของการบริหารโครงการ ให้สามารถตอบสนองความคาดหวังของทั้งผู้เช่าและผู้พัฒนาโครงการ”
โจนส์ แลง ลาซาลล์
โจนส์ แลง ลาซาลล์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ค เป็นบริษัทบริการมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยให้บริการที่ครบวงจรโดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญทั่วโลกแก่ลูกค้าที่ต้องการคุณค่าสูงสุดจากการเป็นเจ้าของ ใช้ประโยชน์หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2553 โจนส์ แลง ลาซาลล์มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 2.9 พันล้านดอลลาร์ จากการให้บริการแก่ลูกค้าใน 1,000 เมืองของ 70 ประเทศ ผ่านสำนักงาน 200 สาขา
ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม โปรดติดต่อ
วินัย ใจทน 02 624 6540 winai.jaiton@ap.jll.com
www.joneslanglasalle.co.th