กรุงเทพฯ--18 พ.ย.--ทริสเรทติ้ง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เป็น “Negative” หรือ “ลบ” จาก “Stable” หรือ “คงที่” ซึ่งสะท้อนถึงความอ่อนแอทางการเงินของบริษัทซึ่งเป็นผลมาจากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับสูงและสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว ผลกระทบจากวิกฤตอุทกภัยครั้งรุนแรงที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 อาจทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในทำเลที่เผชิญกับน้ำท่วมอย่างหนักชะลอหรือหยุดชะงัก ประกอบกับสถานะทางการเงินของบริษัทที่ค่อนข้างอ่อนแออาจยิ่งส่งผลให้สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทในปีถัดไปยิ่งลดลงไปอีก ดังนั้น อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากความต้องการที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ภายใน 6-12 เดือนข้างหน้า และ/หรือบริษัทไม่สามารถบริหารสภาพคล่องทางการเงินได้อย่างเพียงพอในการจ่ายชำระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้า ในทางตรงข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตอาจกลับไปเป็น “Stable” หรือ “คงที่” ได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทฟื้นตัวกลับมาได้ดีกว่าที่คาดไว้ และบริษัทไม่มีประเด็นที่น่ากังวลเรื่องสภาพคล่องทางการเงินในระยะใกล้
ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BBB-” และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วนของบริษัท (PF132A) ที่ระดับ “BBB” หุ้นกู้มีประกัน (PF128A) ที่ระดับ “BBB” หุ้นกู้มีประกัน (PF123A และ PF13NA) ที่ระดับ “BBB-” และหุ้นกู้ไม่มีประกัน (PF12NA) ที่ระดับ “BB+” อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลงานในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดระดับกลางถึงบน ในการพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงานด้วย อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF132A ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตองค์กรซึ่งสะท้อนถึงการได้รับการค้ำประกัน 65% ของมูลค่าหุ้นกู้โดยธนาคารธนชาต จำกัด (มหาชน) ซึ่งธนาคารได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ “A+” ด้วยแนวโน้ม “Positive” หรือ “บวก” อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF128A ค้ำประกันโดยที่ดิน 2 แปลงซึ่งมีมูลค่าหลักประกันที่ 1.74 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ ดังนั้น อันดับเครดิตหุ้นกู้ดังกล่าวจึงปรับเพิ่มขึ้น 1 ขั้นจากอันดับเครดิตองค์กร ในขณะที่อันดับเครดิตหุ้นกู้ PF123A และ PF13NA ค้ำประกันโดยที่ดินซึ่งมีมูลค่าหลักประกันที่ 1.1 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ซึ่งส่งผลทำให้อันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันทั้งสองอยู่ในระดับเดียวกับอันดับเครดิตองค์กร เนื่องจากภาระหนี้ส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน ดังนั้น อันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกัน PF12NA จึงอยู่ที่ระดับ “BB+” ซึ่งต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กร 1 ขั้น
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ผลจากการแปลงหนี้เป็นทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดย ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2554 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 2 รายซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด เป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทรวมกันในสัดส่วน 17.04%
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักโดยมีหลากหลายประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม บริษัทเน้นตลาดลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง และเสนอราคาขายต่อหน่วยสำหรับบ้านเดี่ยวที่ 2.5-20.0 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ 1.7-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 1.0-5.0 ล้านบาท รายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทโดยคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 60% ในช่วงปี 2549 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2554 ส่วนรายได้จากทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 29% ของรายได้รวมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 เพิ่มขึ้นจากประมาณ 20% ในช่วงปี 2552-2553 รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็น 7% ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินเปล่ามีเพียงเล็กน้อยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับและการมีที่ดินจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต ทั้งนี้ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางขนาดใหญ่ในโครงการแก่ผู้อยู่อาศัยซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท อย่างไรก็ตาม วิกฤตอุทกภัยครั้งรุนแรงที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 อาจทำให้ผลประกอบการของบริษัทลดลงในระยะใกล้เนื่องจากโครงการของบริษัทจำนวนมากตั้งอยู่ในทำเลที่มีน้ำท่วมอย่างหนัก
ยอดขายของบริษัทในปี 2553 อยู่ในระดับสูงสุดที่ 8,855 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% จาก 6,682 ล้านบาทในปี 2552 ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2554 ยอดขายเท่ากับ 6,962 เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 5,058 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2553 ทั้งนี้ ยอดขายที่เติบโตขึ้นเป็นผลมาจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นในโครงการ ไอ คอนโด ทั้ง 3 โครงการที่เปิดขายในช่วงปลายปี 2553 และยอดขายทาวน์เฮ้าส์ที่ดีขึ้น ในขณะที่ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นสัดส่วนหลักของยอดขายโดยรวม รายได้ของบริษัทในปี 2553 เท่ากับ 8,616 ล้านบาท เติบโต 47% จาก 5,852 ล้านบาทในปี 2552 รายได้ที่เพิ่มขึ้นในปี 2553 เป็นผลมาจากการขายที่ดินให้แก่มหาวิทยาลัยหอการค้าไทยมูลค่า 835 ล้านบาท นอกจากนี้ รายได้จากบ้านเดี่ยวก็เพิ่มขึ้น 31% เป็น 5,197 ล้านบาทในปี 2553 ในขณะที่รายได้จากทาวน์เฮ้าส์เติบโต 64% ในปี 2553
ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% เป็น 6,275 ล้านบาท จาก 6,069 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 โดยสาเหตุหลักมาจากรายได้จากทาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งรายได้จากทาวน์เฮ้าส์เท่ากับ 1,795 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 เติบโตจาก 1,055 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2553 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 รายได้จากบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมก็เพิ่มขึ้น ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินลดลง ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยส่วนใหญ่ โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 11.30% ในปี 2553 และ 14.36% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 กระแสเงินสดของบริษัทในปี 2553 อ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 4.90% ในปี 2553 จาก 9.45% ในปี 2552 และเท่ากับ 4.85% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 การซื้อที่ดินเพิ่มและการลงทุนที่มากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการคอนโดมิเนียมทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มเป็น 60.62% ในปี 2553 และ 62.32% ณ สิ้นเดือนกันยายน 2554 จาก 48.73% ในปี 2552
จากวิกฤตอุทกภัยครั้งใหญ่ที่เริ่มส่งผลกระทบต่อพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในเดือนตุลาคม 2554 ทำให้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะชะลอลงโดยเฉพาะในทำเลที่เผชิญกับปัญหาน้ำท่วมอย่างหนัก ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายอาจมีรายได้ที่เติบโตลดลงหรือประสบกับภาวะขาดทุนในไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ทั้งนี้ นโยบายสนับสนุนด้านภาษีและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปลอดดอกเบี้ยของรัฐบาลอาจไม่มีผลกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาสต่อ ๆ ไปข้างหน้าเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคถดถอยลง นอกจากนี้ อุตสาหกรรมยังคงมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ตลอดจนแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นหากนโยบายการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำของรัฐบาลมีผลบังคับใช้ และภาระหนี้ของผู้ประกอบการที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีกระยะหนึ่ง ทริสเรทติ้งกล่าว — จบ
บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF)
อันดับเครดิตองค์กร: คงเดิมที่ BBB-
อันดับเครดิตตราสารหนี้:
PF123A: หุ้นกู้มีประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ BBB-
PF128A: หุ้นกู้มีประกัน 800 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ BBB
PF12NA: หุ้นกู้ไม่มีประกัน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2555 คงเดิมที่ BB+
PF132A: หุ้นกู้มีการค้ำประกันบางส่วน 1,500 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2556 คงเดิมที่ BBB
PF13NA: หุ้นกู้มีประกัน 1,000 ล้านบาท ไถ่ถอนปี 2556 คงเดิมที่ BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Negative (ลบ) จาก Stable (คงที่)