กรุงเทพฯ--11 ก.พ.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับตลาดอาคารสำนักงานว่า อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอคาดว่าจะลดลงต่ำกว่าระดับ 10% ในปี 2547 ปัจจุบัน อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดี โดยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 13% ผู้เช่าที่กำลังมองหาพื้นที่อาคารสำนักงานมากกว่า 1,000 ตารางเมตรในอาคารระดับเกรดเอ จะมีทางเลือกที่จำกัดมาก
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้ให้คำจำกัดความ "ย่านใจกลางธุรกิจ" ไว้ว่าหมายถึง บริเวณถนนสีลม สาทร วิทยุ และถนนราชดำริ ตลอดจนถนนพระราม 4 และ ถนนเพลินจิต
อาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี ของกรุงเทพมหานครหลายแห่ง มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เกือบ 100% อาทิเช่น อาคารอับดุลราฮิม และอาคารอื้อ จื่อ เหลียง ที่ตั้งอยู่บนถนนพระราม 4 หรือบางแห่งมีการเข้าพื้นที่เต็มทั้งหมด เช่น อาคารลิเบอร์ตี้ สแควร์ บนถนนสีลม ส่วนอาคารซีอาร์ซี ทาวเวอร์ บริเวณ ออล ซีซั่นส์ เพลส ถนนวิทยุ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งล่าสุด มีการปล่อยเช่าพื้นที่แล้วกว่า 80% ของพื้นที่รวมทั้งหมด 63,000 ตารางเมตร
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในซีบีดี ได้ขยับตัวสูงขึ้นอีก 10% ในปี 2546 ที่ผ่านมา ทั้งนี้ เนื่องจากจำนวนพื้นที่ที่มีอยู่ในตลาดมีจำกัด บวกกับความต้องการที่มีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการใหม่ที่เกิดขึ้นมีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้น ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในอีก 6 เดือนข้างหน้า ซึ่งรวมถึงพื้นที่สำนักงานจำนวน 33,000 ตารางเมตรของอาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 4 และอีก 5,500 ตารางเมตรจากอาคารซิลลิค เฮาส์ บนถนนสีลม ซึ่งขณะนี้อาคารทั้ง 2 แห่งกำลังอยู่ระหว่างการปรับปรุงและคาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงครึ่งแรกของปีนี้
นอกจากนี้ อาคารเซ็นทรัล เวิร์ล ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 1 และอาคารพรพัฒน์ เซ็นเตอร์ บนหัวมุมถนนสุขุมวิทตัดกับถนนอโศกและรัชดาภิเษก ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงครึ่งปีหลัง จะทำให้พื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอเพิ่มขึ้นอีก 114,000 ตารางเมตร เมื่อรวมจำนวนพื้นที่ดังกล่าวในข้างต้น พื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นในปี 2547 จะมีจำนวนทั้งสิ้น 152,500 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นเพียง 50% ของจำนวนการเข้าใช้พื้นที่ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในปีนี้ บริษัท ซิบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า หากไม่มีปัจจัยในแง่ลบหรือเหตุการณ์จากภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่โดยรวมของตลาดภายในปีนี้ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 300,000 ตารางเมตร
อาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ ซึ่งเดิมคือ อาคารวิบูลธานี ทาวเวอร์ 2 ตั้งอยู่บนถนนพระราม 4 บริษัท มาลีนนท์ ทาวเวอร์ จำกัด ได้เข้ามาเป็นเจ้าของในปี 2544 และเข้าดำเนินการปรับปรุงอาคาร ซึ่งรวมถึง การปรับปรุงระบบแอร์ ระบบไฟฟ้าและระบบป้องกันอัคคีภัย นอกจากนี้ ในส่วนของล็อบบี้ชั้น 1 กำลังได้รับการการตกแต่งใหม่ทั้งหมด โดยจะมีพื้นที่สำหรับปล่อยเช่าจำนวน 13,000 ตารางเมตร การปรับปรุงอาคารในครั้งนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงปลายเดือนมีนาคมที่จะถึงนี้
สำหรับอาคารซูลิค เฮาส์ ที่ตั้งอยู่เลขที่ 1 บนถนนสีลม กำลังได้รับการปรับปรุงอาคารใหม่ทั้งหมดเช่นกัน โดยจะมีการติดตั้งลิฟต์โดยสารใหม่ รวมทั้งระบบแอร์ และผนังกระจก 2 ชั้น อาคารแห่งนี้มีพื้นที่สำหรับสำนักงานและพื้นที่ร้านค้าบริเวณชั้น 1 รวมทั้งสิ้น 5,500 ตารางเมตร ตั้งอยู่ถัดจากรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสีลม และคาดว่าโครงการนี้จะพร้อมให้เข้าใช้พื้นที่ได้ในช่วงปลายเดือนมิถุนายน 2547
โครงการที่ใหญ่ที่สุดที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จในปี 2547 นี้ คือ อาคารเซ็นทรัล เวิร์ล ทาวเวอร์ ซึ่งสูง 45 ชั้น ประกอบด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอจำนวน 78,000 ตารางเมตร และคาดว่าจะสามารถให้เข้าใช้พื้นที่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ ทางเจ้าของโครงการจะดำเนินการสร้างทางเดินเชื่อมพร้อมติดตั้งเครื่องปรับอากาศจากอาคารดังกล่าวไปยังรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีสยามและสถานีชิดลม
โครงการเหล่านี้นับได้ว่าเป็นโครงการระดับเกรดเอใหม่ล่าสุดนับตั้งแต่อาคารซีอาร์ซี ทาวเวอร์เสร็จสมบูรณ์
นายนิธิพันธ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ผู้เช่าที่คุ้นเคยกับการมีทางเลือกมากมายในการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ที่จัดได้ว่าถูกที่สุดในโลกแห่งหนึ่ง จำเป็นต้องเริ่มมีการวางแผนล่วงหน้า ส่วนบริษัทที่กำลังจะหมดสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานในอีก 2 ปีข้างหน้า จะเผชิญกับราคาที่เพิ่มสูงขึ้นและมีทางเลือกน้อยลงสำหรับอาคาร สำนักงานที่ตั้งอยู่ในทำเลที่น่าสนใจ ทั้งนี้ หลังจากปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ในข้างต้นเพิ่มขึ้นในปี 2547 นี้แล้ว ก็จะไม่มีพื้นที่ในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอแล้วเสร็จ อย่างน้อยในอีก 18 เดือนถัดไป
อาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองของกรุงเทพฯ มีความแตกต่างจากหลายๆ เมืองในโลกเพราะบางอาคารที่ตั้งอยู่ในบริเวณดังกล่าว มีระดับราคาค่าเช่าพื้นที่สูงกว่าสำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดีบางแห่ง มิสเอมี่ โรดิล หัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า "อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ย่านชานเมืองในปัจจุบัน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 10% ในขณะที่เมื่อเปรียบเทียบกับอาคารลักษณะเดียวกันในย่านซีบีดี จะอยู่ที่ระดับ 13% อัตราว่างที่ต่ำกว่าดังกล่าวเนื่องจากหลายบริษัทมีความพอใจในทำเลดังกล่าว ซึ่งสามารถขึ้นลงทางด่วนได้อย่างสะดวกรวดเร็ว นอกจากนี้ การขยายเส้นทางเดินรถไฟลอยฟ้า (บีทีเอส) และระบบรถไฟฟ้าใต้ดินจะช่วยให้ทำเลต่างๆ ในย่านชานเมืองได้รับความสนใจเพิ่มมากยิ่งขึ้น ทว่า การย้ายสำนักงานไปย่านชานเมืองมิใช่ทางออกสำหรับเรื่องราคาค่าเช่าของสำนักงานในย่านซีบีดีที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากราคาค่าเช่าทั้ง 2 ย่านอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน"
ความเปลี่ยนแปลงที่สำคัญอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นกับผู้เช่าในการเลือกอาคารสำนักงานในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา คือ การที่ผู้เช่ามีความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน ซึ่งปัจจัยดังกล่าว ได้กลายเป็นปัจจัยที่สำคัญมากปัจจัยหนึ่งในการเลือกอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน การก่อสร้างรถไฟฟ้าใต้ดินและแล้วเสร็จในเดือนเมษายนที่จะถึงนี้ จะทำให้อาคารที่อยู่บริเวณแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน อาทิเช่น บริเวณถนนอโศกและรัชดาภิเษก ซึ่งที่ผ่านมาประสบปัญหาในเรื่องภาพลักษณ์ของการเป็นทำเลที่มีการจราจรติดขัด ระบบขนส่งมวลชนดังกล่าว จะช่วยให้การเดินทางในย่านนี้สะดวกสบายมากขึ้น และได้รับความนิยมมากขึ้นตามไปด้วย
จากสภาวะตลาดอาคารสำนักงานในปัจจุบัน ผู้เช่าจำเป็นต้องมีการวางแผนล่วงหน้าและควรได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้สามารถจัดหาอาคารสำนักงานได้ตรงกับความต้องการในการใช้พื้นที่สำนักงานได้อย่างถูกต้องและสามารถควบคุมในเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้--จบ--
-นท/อพ-