กรุงเทพฯ--27 พ.ค.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย)
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรด้วยมาตรฐานในระดับสากล ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันว่า การที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมากมาย ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการและผู้ที่คอยสังเกตการณ์หลายรายกังขาเกี่ยวกับอนาคตอันใกล้ของตลาดที่พักอาศัย บริษัท ฯ ยังคงมองว่า ตลาดยังเปิดโอกาสให้กับโครงการที่มีคุณภาพดี ทว่าต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากภาวะการณ์แข่งขันที่สูง
มิสเอมี่ โรดิล ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2547 นี้ มีโครงการคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครทั้งสิ้น 75 โครงการ ประกอบด้วยคอนโดมิเนียมมากกว่า 11,000 ยูนิต เกิดขึ้น ซึ่งมีทั้งที่อยู่ในระหว่างการดำเนินงานก่อสร้างและที่เปิดโครงการแต่ยังไม่เริ่มการก่อสร้าง 34% ของจำนวนดังกล่าว หรือคิดเป็น 3,800 ยูนิตใน 11 โครงการตั้งอยู่บริเวณพระราม 3 และริมแม่น้ำ ส่วนโครงการอื่น ๆ ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท (32%) สีลม/สาทร หรือย่านใจกลางธุรกิจ - ซีบีดี (22%) ลุมพินี (6%) และปทุมวัน (5%) 59 จาก 75 โครงการ กำลังอยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้าง คิดเป็น 8,525 ยูนิต และอีก 16 โครงการ ซึ่งประกอบด้วย 2,700 ยูนิต ได้มีการเปิดตัวแล้ว ทว่าการก่อสร้างยังไม่เริ่มต้นขึ้น
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการบริหาร บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้ความเห็นว่า "ปีนี้ การขายคอนโดมิเนียมได้ปรับตัวช้าลง เนื่องจากการที่มีโครงการเปิดขายเป็นจำนวนมากทำให้ผู้ซื้อใช้เวลาพิจารณานานขึ้นในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียม รวมทั้งมักจะสำรวจสินค้าที่มีอยู่ในตลาดโดยรอบและนำมาเปรียบเทียบกัน แต่อย่างไรก็ตาม ความต้องการก็ยังคงมีอยู่มาก ซึ่งมาจากทั้งผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มนักลงทุน"
นอกจากนี้ นางสาวอลิวัสสายังกล่าวเพิ่มเติมอีกว่า นักลงทุนชาวต่างชาติ ซึ่งมาจากหลายประเทศด้วยกัน ทั้งในแถบยุโรป อเมริกา และเอเชีย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักธุรกิจที่ต้องเดินทางมาทำงานในภูมิภาคนี้ ให้ความสนใจเป็นอย่างมากในการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ ฯ ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็นนักลงทุนระยะยาว ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า หรือวางแผนที่จะเข้ามาอาศัยอยู่ในประเทศไทยในอนาคตอันใกล้ นักลงทุนกลุ่มนี้จะมีงบประมาณราว 10 ล้านขึ้นไป และคาดหวังผลตอบแทนในระดับ 5-7% นางสาวอลิวัสสาเชื่อว่าจำนวนนักเก็งกำไรระยะสั้นยังคงมีไม่มากนักสำหรับตลาดระดับบน เนื่องจากนักเก็งกำไรส่วนใหญ่มักมองหาคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท โดยคนกลุ่มนี้ก็คือ ผู้ซื้อที่คาดหวังว่าจะขายคอนโดมิเนียมดังกล่าวก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ โดยได้รับผลกำไรจากส่วนต่างของราคาที่สูงขึ้น เพราะการก่อสร้างใกล้จะเสร็จสมบูรณ์
มาตรการต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมาเพื่อควบคุมความเคลื่อนไหวในตลาดคอนโดมิเนียม นางสาวอลิวัสสาได้ให้ความเห็นว่า "การบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวดในเรื่องรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ อีไอเอ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่จำนวนมากกว่า 80 ยูนิตนั้น จะเป็นการช่วยป้องกันไม่ให้ตลาดมีความร้อนแรงมากเกินไป" นอกจากนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมทั้งการขาดแคลนแรงงานและวัสดุก่อสร้างได้ทำให้เกิดการชะลอตัวอย่างมากในด้านการก่อสร้างและการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ แม้ว่าการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมจะรุนแรง แต่เป็นที่คาดว่าราคาคอนโดมิเนียมจะไม่ลดลง เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นในการพัฒนาและการก่อสร้างดังกล่าว
จากมาตรการดังกล่าวและต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น นางสาวอลิวัสสาเชื่อว่า จะส่งผลให้การซื้อที่ดินผืนใหม่เพื่อนำมาพัฒนาชะลอตัวลง และยังประเมินว่า ปัจจุบัน ราคาที่ดินบางผืนริมถนนใหญ่ในย่านใจกลางธุรกิจ มีราคาสูงกว่า 400,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่เมื่อปีที่แล้วอยู่ในระดับ 350,000 บาทต่อตารางวา โดยราคาที่ดินอาจคิดเป็น 30-35% ของราคาต้นทุนในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการในซีบีดี
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ให้ความเห็นว่า ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียม ก็คือ ข้อบังคับเรื่องการจัดผังเมือง ซึ่งตอนแรกกำหนดให้มีผลบังคับใช้ในช่วงกลางปี 2547 นี้ ข้อบังคับเรื่องการจัดผังเมืองฉบับปัจจุบัน ได้กำหนดให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อที่ดิน หรือ ค่าเอฟเออาร์ 10 ต่อ 1 ครอบคลุมบริเวณย่านใจกลางเมืองและรอบตัวเมืองเกือบทั้งหมด แต่อย่างไรก็ตาม ภายใต้ข้อบังคับฉบับใหม่ ซึ่งกำหนดให้มีค่าเอฟเออาร์ ตั้งแต่ 4 ถึง 10 จะมีผลบังคับใช้ในบางพื้นที่ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการจัดโซนนิ่ง นอกจากนี้ ข้อบังคับใหม่จะมีความเข้มงวดมากขึ้นในเรื่องอัตราพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ โอเอสอาร์ ค่าโอเอสอาร์นี้อาจมีอัตราที่สูงขึ้น ขึ้นอยู่กับขนาดของแปลงที่ดิน ทำเลที่ตั้ง การโซนนิ่ง จากค่าเอฟเออาร์ และค่าโอเอสอาร์ในอัตราส่วนใหม่ดังกล่าว จะทำให้จำนวนพื้นที่สูงสุดที่สามารถนำมาพัฒนาลดลงได้เมื่อเทียบกับอัตราส่วนในปัจจุบัน จึงมีเจ้าของที่ดินหลายรายพยายามที่จะชักจูงให้มีการแก้ไขข้อบังคับฉบับใหม่ หรือพยายามยืดระยะเวลาในเริ่มบังคับใช้ข้อบังคับเรื่องการจัดผังเมืองออกไป
การยืดระยะเวลาในการเริ่มบังคับใช้ข้อบังคับเรื่องการจัดผังเมืองอาจจะส่งผลดีต่อผู้ประกอบการที่ต้องการเปิดโครงการภายใต้เงื่อนไขเก่า แต่ทว่าอาจทำให้จำนวนคอนโดมิเนียมในตลาดเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการต้องเร่งรีบในการขอใบอนุญาตก่อสร้างให้ได้ก่อนที่ข้อบังคับฉบับัใหม่จะมีผลบังคับใช้
นางณษภร ประคุณหังสิต ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายซื้อขายที่พักอาศัย บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้ความเห็นว่า "สำหรับปัจจัยอื่น ๆ ที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาด ได้แก่ ความเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นจะส่งกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งส่งผลกระทบต่อโครงการที่พักอาศัยในตลาดระดับกลางและระดับล่าง" นางณษภรคาดว่า อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นจะไม่ส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อตลาดระดับบน ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีกำลังซื้อด้วยเงินสด และเพื่อให้โครงการตั้งอยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม ผู้ประกอบการจำเป็นต้องลดขนาดห้องและปรับการวางผังห้องให้มีประสิทธิภาพที่สุด เพื่อรักษาระดับราคาต่อตารางเมตร ผู้ซื้อเองก็ควรพิจารณาอย่าละเอียดรอบคอบว่า เจ้าของโครงการใช้วัสดุคุณภาพต่ำหรือไม่ เพื่อเป็นการลดต้นทุน
จากภาวการณ์แข่งขันที่รุนแรงในย่านซีบีดี บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่าจะมีทำเลใหม่ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น โดยเฉพาะบริเวณริมแม่น้ำ อาทิ เจริญนคร และพระราม 3 ซึ่งมีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก เพราะมีวิวของแม่น้ำและวิวของกรุงเทพ ฯ ที่สวยงาม สำหรับความต้องการโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำคุณภาพดียังคงมีอยู่ในตลาด แต่ทว่ามิใช่ทุกทำเลที่ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ นอกเหนือไปจากการตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีวิวทิวทัศน์ที่สวยงามแล้วนั้น โครงการนั้นควรจะมีการออกแบบและการวางผังห้องที่ดี รวมทั้งมีราคาเหมาะสมเพื่อดึงดูดความต้องการในตลาด แม้ว่าที่ดินบริเวณริมแม่น้ำจะยังมีอยู่ แต่ส่วนใหญ่ มีขนาดแปลงค่อนข้างใหญ่ หากเป็นแปลงเล็กก็มักจะมีปัญหาเรื่องทางเข้า จึงเป็นการยากที่จะหาแปลงที่ดินที่มีรูปร่าง และขนาดพื้นที่ที่เหมาะสม พร้อมทั้งมีพื้นที่แนวยาวติดริมแม่น้ำเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม จึงเป็นการยากในการออกแบบให้เหมาะสม
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ ฯ ยังคงดีอยู่ ทว่าแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณาอย่างรอบคอบถึงปัจจัยสำคัญต่าง ๆ เพื่อให้แน่ใจได้ว่าจะมีรายรับสม่ำเสมอ และมูลค่าห้องจะเพิ่มสูงขึ้น โดยพิจารณาได้จากการที่โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่ดี สามารถเดินทางเข้าออกได้โดยสะดวก และมีวิวที่สวยงาม มีการออกแบบและวางผังห้องที่ดี มีการบริการอาคารที่ดี และมีราคาเหมาะสม
ติดต่อข้อมูลเพิ่มเติ่ม:
คุณ อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการบริหาร 02 654 1111 ต่อ 201
มิส เอมี่ โรดิล ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา 02 654 1111 ต่อ 602
คุณ งามใจ เจียรจรัส ผู้ช่วยฝ่ายประชาสัมพันธ์ 02 654 1111 ต่อ 223--จบ--
-นท-