กรุงเทพฯ--1 มิ.ย.--ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย)
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด คาดว่าจะให้อันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาวที่ระดับ "BBB(tha)" แก่หุ้นกู้มีประกันของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ครั้งที่ 1/2547 จำนวนทั้งหมด 3 ชุด ชุดที่ 1 มีอายุ 1.5 ปี มูลค่าไม่เกิน 450 ล้านบาท ชุดที่ 2 มีอายุ 2 ปี มูลค่าไม่เกิน 750 ล้านบาทและชุดที่ 3 มีอายุ 2.5 ปี มูลค่าไม่เกิน 350 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนเดือนธันวาคม 2548 เดือนมิถุนายน 2549 และเดือนธันวาคม 2549 ตามลำดับ โดยมีแนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ เงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ในครั้งนี้จะนำไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและเพื่อชำระคืนเงินกู้ระยะสั้น
อันดับเครดิตของหุ้นกู้สะท้อนถึงอันดับเครดิตของ PF รวมถึงมูลค่าหลักประกันที่เป็นที่ดินปลอดจำนองที่ PF จะดำเนินการจดจำนองให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ (แม้ว่าการบังคับเอาหลักประกันจากลูกหนี้ตามกฎหมายไทยอาจเกิดความล่าช้าได้) โดยหุ้นกู้ชุดที่ 1 และชุดที่ 2 ใช้หลักประกันร่วมกันซึ่งเป็นที่ดินปลอดจำนองจำนวน 3 ชุด มีเนื้อที่รวม 347 ไร่ มีมูลค่าประเมินรวมทั้งสิ้น 1.844 พันล้านบาทคิดเป็นมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ยืมที่ 154% (เท่ากับ Loan-to-Value Ratio ("LVR") ที่ 65%) ส่วนหุ้นกู้ชุดที่ 3 ใช้หลักประกันเป็นที่ดินปลอดจำนองมีเนื้อที่ 122 ไร่ มีมูลค่าประเมิน 549.8 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ยืมที่ 157% (เท่ากับ LVR ที่ 64%) นอกจากนี้ ภายใต้ข้อกำหนดสิทธิของผู้ออกหุ้นกู้ PF จะต้องดำรงมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ยืมขั้นต่ำที่ 150% และ PF จะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 175% อีกทั้งยังมีข้อจำกัดในการจ่ายเงินปันผลไม่เกิน50% ของกำไรสุทธิตลอดอายุหุ้นกู้
ฟิทช์ให้ความเห็นว่าอันดับเครดิตของ PF สะท้อนถึงรายได้จากการดำเนินงานและสถานะการเงินที่แข็งแกร่งขึ้นถึงแม้บริษัทจะเพิ่งออกจากแผนฟื้นฟูกิจการ สถานะการเงินของ PF มีความแข็งแกร่งขึ้นหลังจากบริษัทดำเนินแผนปรับปรุงโครงสร้างหนี้ในปี 2544 เป็นผลจากการลดหนี้ การแปลงหนี้เป็นทุนและผลประกอบการที่ดีขึ้น ในปี 2546 รายได้สุทธิและกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)ของ PF เพิ่มขึ้นเท่าตัวโดยเพิ่มเป็น 3.8 พันล้านบาทและ 856 ล้านบาทตามลำดับ ระดับหนี้สินสุทธิของ PF ลดลงเหลือ 3.8 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2546 ซึ่งเท่ากับ 4.4 เท่าของ EBITDA อย่างไรก็ตาม PF มีผลประกอบการที่ลดลงในไตรมาสที่ 1 ปี 2547 โดยมียอดขายลดลง 26% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2546 มาอยู่ที่ระดับ 464.5 ล้านบาท อันเป็นผลมาจากการที่ผู้ซื้อเร่งโอนบ้านในไตรมาสที่ 4 ปี 2546 ก่อนที่มาตราการทางภาษีของรัฐบาลจะสิ้นสุดลง PF มี EBITDA อยู่ที่ระดับ 53 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 1 ปี 2547 ลดลงจาก 158 ล้านบาทของไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า เนื่องมาจากการลดลงของยอดขายและการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ระดับหนี้สินสุทธิของ PF เพิ่มขึ้นเป็น 5.2 พันล้านบาท ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2547 อันเป็นผลมาจากการขยายการพัฒนาโครงการใหม่และการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการในอนาคตเพิ่มเติม PF มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA (Net Debt/EBITDA) สูงขึ้นที่ระดับ 6.9 เท่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2547 และมีอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA/Interest expense) ที่ลดลงมาที่ระดับ 1.2 เท่า จากระดับ 6.1 เท่าในปี ไตรมาสที่ 1 ของปีก่อน แม้ผลประกอบการของ PF ในไตรมาสที่ 1 ปี 2547 จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ตามประมาณการของบริษัท ผลประกอบการและฐานะทางการเงินโดยรวมทั้งปีคาดว่าจะดีขึ้น โดย PFคาดว่ายอดขายและผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งปี น่าจะดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากโครงการใหม่ทั้ง 7 โครงการของบริษัทจะสามารถเปิดตัวได้ครบทั้งหมด
อันดับเครดิตของ PF สะท้อนถึงความเสี่ยงที่เกิดจากลักษณะความผันผวนของวัฎจักรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ระยะเวลาในการขายโครงการที่ยาวขึ้น ระยะเวลาในการก่อสร้าง การเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและราคาที่ดิน รวมถึงความไม่สอดคล้องของกระแสเงินสดรับและจ่ายในแต่ละโครงการ นอกจากนี้ อัตราส่วนหนี้สินของ PF ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง สะท้อนถึงความจำเป็นที่ยังต้องพึ่งพาเงินกู้ประเภทโครงการเพื่อช่วยลดความไม่สอดคล้องของกระแสเงินสดรับและจ่ายในแต่ละโครงการ โดยหนี้สินส่วนใหญ่ของ PF เป็นหนี้ชนิดมีหลักประกัน กระแสเงินสดจากการดำเนินงานสุทธิของ PF คาดว่าจะยังอยู่ในระดับต่ำต่อไปในปี 2547 เนื่องจากมีการขยายโครงการใหม่ที่สูง ณ สิ้นปี 2547 PF มีวงเงินที่สามารถเบิกจ่ายได้จากธนาคาร (Committed Undrawn Credit Facilities) อยู่ประมาณ 1.1 พันล้านบาท อันมีส่วนช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัท
PF ได้ถูกก่อตั้งขึ้นในปี 2528 และเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายในตลาดประเภทบ้านเดี่ยวระดับกลางและระดับกลางบนในเขตกรุงเทพมหานคร ในช่วงภาวะวิกฤตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยปี 2539 และ 2540 PF ประสบปัญหาทางการเงินอันเป็นผลให้บริษัทต้องหยุดพักการชำระหนี้ชั่วคราวและเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการในช่วงปลายปี 2544 ซึ่งบริษัทได้รับอนุมัติให้ออกจากแผนดังกล่าวในเดือนเมษายน 2547 สืบเนื่องมาจากการแปลงหนี้เป็นทุนตามแผนฟื้นฟูกิจการ ส่งผลให้ปัจจุบันเจ้าหนี้เงินกู้ของบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนประมาณ 90% PF จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2535 มีมูลค่าหุ้นในตลาดรวม 5.5 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนเมษายน 2547
อันดับเครดิตขั้นสุดท้ายของหุ้นกู้ขึ้นอยู่กับการได้รับเอกสารที่สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากบริษัท ว่าด้วยการจดจำนองสินทรัพย์เพื่อเป็นหลักประกันสำหรับการชำระหนี้
หมายเหตุ : การจัดอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Ratings) ใช้วัดความน่าเชื่อถือของบริษัทในประเทศที่อันดับเครดิตของประเทศนั้นอยู่ในระดับต่ำกว่าอันดับเครดิตระดับเพื่อการลงทุน หรือมีอันดับเครดิตอยู่ในระดับต่ำแม้จะอยู่ในระดับเพื่อการลงทุน อันดับเครดิตของบริษัทที่ดีที่สุดของประเทศจะอยู่ที่ระดับ "AAA" และการจัดอันดับเครดิตอื่นในประเทศ จะเป็นการเปรียบเทียบความเสี่ยงกับบริษัทที่ดีที่สุดนี้เท่านั้น อันดับเครดิตภายในประเทศนั้นถูกออกแบบมาเพื่อนักลงทุนภายในประเทศในแต่ละประเทศนั้นๆ และมีสัญลักษณ์ที่กำหนดไว้ต่อท้ายจากอันดับเครดิตสำหรับแต่ละประเทศ เช่น "AAA(tha)" ในกรณีของประเทศไทย อันดับเครดิตภายในประเทศนั้นไม่สามารถนำไปใช้เปรียบเทียบระหว่างประเทศได้
สำหรับรายงานฉบับสมบูรณ์ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หาได้จาก www.fitchratings.com หรือ ติดต่อ
วสันต์ ผลเจริญ, นักวิเคราะห์ ภาคอุตสาหกรรม +662 655 4763
เลิศชัย กอเจริญรัตนกุล, ผู้ช่วยกรรมการ ภาคอุตสาหกรรม +662 655 4760
Vincent Milton, กรรมการผู้จัดการ +662 655 4759--จบ--
-นท-