กรุงเทพฯ--17 พ.ค.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยได้แสดงความคิดเห็นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานครว่า ตลาดมีการฟื้นตัวจากผลกระทบในช่วงน้ำท่วมเมื่อปีที่ผ่านมา แม้ว่าตลาดที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด อาทิ บ้านเดี่ยว พื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่อุตสาหกรรมที่เคยท่วมก็กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง ศูนย์การค้าต่าง ๆ ที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมก็กลับมาเปิดให้บริการได้แล้ว มีธุรกรรมการซื้อขายบ้านใหม่ ๆ เกิดขึ้น และโรงงานโดยส่วนใหญ่ได้กลับมาดำเนินการผลิต หรือไม่ก็เตรียมการที่จะเริ่มดำเนินการได้อีกครั้ง
ตลาดที่พักอาศัย:
สำหรับตลาดบ้านเดี่ยวและตลาดทาวน์เฮาส์ แม้ว่าผู้ประกอบการต่างกำลังมุ่งให้ความสนใจไปที่การเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่ไม่ถูกน้ำท่วม แต่จากการสำรวจของซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า โครงการที่อยู่ในทำเลที่เคยถูกน้ำท่วมเริ่มกลับมียอดขายใหม่เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดบ้านระดับล่างและระดับกลาง แต่สำหรับตลาดบ้านระดับบนการฟื้นตัวเป็นไปอย่างช้า ๆ
“เราเชื่อว่าความต้องการของผู้ซื้อ ที่จะเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนที่จะเกิดขึ้นในอนาคตในแถบชานเมืองยังคงมีมากอยู่ เนื่องจากผู้ซื้อคลายความวิตกกังวลในเรื่องที่จะเกิดน้ำท่วมซ้ำอีกเหมือนในปีที่แล้ว ปริมาณความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยมีปัจจัยสำคัญในการพิจารณาคือ ราคาความน่าสนใจของโครงการและทำเลที่ตั้ง” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย กล่าว
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม พบว่า ราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนด้านราคาที่ดินและการก่อสร้างที่สูงขึ้น ซีบี ริชาร์ด เอลลิสเชื่อว่า ครอบครัวที่มีงบประมาณจำกัดจะเลือกซื้อทาวน์เฮาส์ในทำเลที่ดีที่ตั้งอยู่ห่างออกไปอีกไม่กี่กิโลเมตรจากระบบขนส่งมวลชน มากกว่าเลือกคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนในย่านใจกลางเมืองที่มีราคาใกล้เคียงกัน แต่อย่างไรก็ตาม จะยังคงมีความต้องการคอนโดมิเนียมขนาดเล็กอยู่อย่างต่อเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนโสด คู่สามีภรรยา คนทำงานและครอบครัวที่ซื้อคอนโดมิเนียมให้ลูกๆพักอาศัยในช่วงวันธรรมดาเพื่อสะดวกต่อการเดินทางไปโรงเรียนซึ่งตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง และเป็นบ้านพักหลังที่สอง
แอลพีเอ็น บริษัทชั้นนำด้านการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับล่าง ได้ขยายตัวไปสู่ตลาดทาวน์เฮาส์โดยการเปิดโครงการใหม่ 2 โครงการ คือ ลุมพินี ทาวน์ เรสซิเดนซ์ เป็นโครงการทาวน์เฮาส์สูง 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอยขนาด 190 — 200 ตารางเมตร บนเนื้อที่ 88 - 188 ตารางเมตร ในราคา 8.79 ล้านบาท ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินลาดพร้าวเพียง 200 เมตร และโครงการลุมพินี ทาวน์เพลส รัชโยธิน-เสนาฯ เป็นโครงการทาวน์เฮาส์สูง 3 ชั้นบนเนื้อที่ 80 - 100 ตารางเมตร ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินที่ใกล้ที่สุด 3.6 กิโลเมตร
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ความต้องการในตลาดขับเคลื่อนด้วยกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการเข้าพักอาศัยเองเป็นหลัก และบางส่วนมาจากนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าและอาจใช้พักอาศัยเองในอนาคต ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่หลายแห่งที่สามารถปิดการขายด้วยราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์ คอนโดมิเนียมดังกล่าวต่างเป็นโครงการที่เพิ่งแล้วเสร็จ ตั้งอยู่ในทำเลชั้นเยี่ยม และเป็นโครงการระดับคุณภาพ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส พบว่า ราคาขายแตะที่ระดับ160,000 - 200,000 บาทต่อตารางเมตร อาทิในโครงการคิว หลังสวน ศาลาแดง เรสซิเดนเซส แอทธินี เรสซิเดนซ์ และเดอะ พาร์ค ชิดลม เป็นต้น ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่มักเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านลุมพินีซึ่งเป็นย่านที่พักอาศัยระดับบนของกรุงเทพฯและเป็นทำเลที่มีราคาแพง สำหรับย่านสุขุมวิท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เชื่อว่า ราคาจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไปเช่นเดียวกัน แต่สำหรับราคาห้องชุดในโครงการที่มีอายุมากกว่า 10 ปีมักจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง สาเหตุสำคัญมาจากการที่พื้นที่ส่วนกลางยังไม่ได้รับการปรับปรุง ซึ่งหมายถึงว่า โครงการเหล่านี้จะมีความน่าสนใจน้อยกว่าโครงการใหม่อยู่มาก
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับล่าง ราคาขายมีการปรับตัวขึ้นแต่ในอัตราที่น้อยกว่าราคาขายคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ นอกจากนี้ ยังพบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องแม้ยอดขายจะชะลอตัวไปบ้างเมื่อเปรียบเทียบกับในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาที่หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ทั้งหมดตั้งแต่ในช่วงเปิดตัว ผู้นำในตลาดนี้คือผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
การพักอาศัยในคอนโดมิเนียมกำลังเป็นที่ได้รับความนิยมอย่างกว้างขวาง ความต้องการคอนโดมิเนียมยังคงมีมาก โดยเฉพาะในย่านที่มีประชากรหนาแน่นแต่มีคอนโดมิเนียมจำนวนจำกัด ด้านผู้ประกอบการก็จะเผชิญกับความท้าทายการมองหาโอกาสจากทำเลใหม่ ๆ รวมทั้งความท้าทายในการปิดการขายห้องชุดที่ยังเหลืออยู่ให้ได้ก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ
ตลาดอาคารสำนักงาน:
ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยมีอัตราพื้นที่ว่างรวมทั้งตลาดลดลงมาอยู่ที่ 13.86% เมื่อเปรียบเทียบกับระดับ 14.13% ในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2554
อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยของสำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีลดลงมาอยู่ที่ 18.33% จากระดับ 20.51% ในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2554 ทั้งนี้ จากตัวเลขอัตราพื้นที่ว่างของสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีที่สูงกว่าอัตราพื้นที่ว่างรวมทั้งตลาดนั้น สามารถอธิบายได้ว่าเกิดจากการมีอาคารสำนักงานระดับเกรดเอใหม่ 2 แห่ง คือ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และ สาทร สแควร์ ซึ่งการก่อสร้างเพิ่งแล้วเสร็จเมื่อปลายปีที่แล้ว โดยอัตราพื้นที่ว่างในอาคารทั้ง 2 แห่งจะลดลงอีกเมื่อผู้เช่าดำเนินการตกแต่งสำนักงานเป็นที่เรียบร้อยและเข้าใช้พื้นที่จริง โดยส่วนใหญ่แล้วอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีมีอัตราพื้นที่ว่างอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 10%
ในความเป็นจริง ผู้เช่าที่กำลังมองหาพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีมีตัวเลือกน้อยมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดว่า ค่าเช่าในอาคารสำนักงานที่ได้รับความนิยมจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อไป เพราะปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเกิดขึ้นก่อนปี 2557 มีจำนวนน้อยมาก
ตลาดค้าปลีก:
ศูนย์การค้าต่าง ๆ ที่ปิดดำเนินการในช่วงที่น้ำท่วมกลับมาเปิดให้บริการได้ทั้งหมดแล้ว และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั้หลายต่างก็ได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในลักษณะวีเชฟ พื้นที่ค้าปลีกยังคงมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในย่านใจกลางเมืองและชานเมืองของกรุงเทพฯ โดยมักเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาทิ เทอร์มินอล 21 และเมกะ บางนา อุตสาหกรรมค้าปลีกเริ่มที่จะมีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงในด้านรูปแบบโครงการให้มีแนวคิดที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะและมีความเป็นไลฟ์สไตล์มากขึ้น เพื่อให้เหมาะสมและตรงกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายมากยิ่งขึ้น
ผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่พัฒนาโครงการขนาดเล็ก จะยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการประเภทคอมมิวนิตี้ มอลล์อย่างต่อเนื่อง ซีบี ริชาร์ต เอลลิส เชื่อว่าไม่ใช่ทุกโครงการที่จะประสบความสำเร็จ หลายครั้งอัตราค่าเช่าและการเข้าใช้พื้นที่จะอยู่ในระดับต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทำให้มีความเสี่ยงต่อการอยู่รอดของโครงการเหล่านี้ในระยะยาว
ตลาดธุรกิจอุตสาหกรรม:
ซีบี ริชาร์ต เอลลิส พบว่า โรงงานอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในนิคมและสวนอุตสาหกรรมทั้ง 7 แห่งที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมได้กลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้ง และไม่พบว่ามีการปิดตัวของโรงงานจำนวนมากในนิคมและสวนอุตสาหกรรมดังกล่าว แผนการขยายโรงงานในอนาคตของบริษัทต่างๆที่มีในปัจจุบันและการลงทุนใหม่ๆล้วนมุ่งไปยังพื้นที่บริเวณ อีสเทิร์น ซีบอร์ด ชลบุรี และนครราชสีมา
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดการณ์ว่า ปีนี้จะเป็นปีที่ดีมากสำหรับผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของนิคมอุตสาหกรรมในด้านยอดขายที่ดิน ความท้าทายจะอยู่ที่การจัดหาพื้นที่ให้พอเพียงต่อความต้องการ โดยเป็นพื้นที่ที่มีความพร้อมในด้านระบบสาธารณูปโภคและได้รับใบอนุญาตต่างๆที่เกี่ยวข้องครบถ้วน
ตลาดโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์:
ประมาณนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามายังประเทศไทยยังคงมีมากอย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม จำนวนโรงแรมที่มีอยู่ทั้งหมดในกรุงเทพฯยังคงมีเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดแรงกดดันในด้านอัตราการเข้าพักและราคาห้องพัก
ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเมินว่า ปริมาณห้องพักโรงแรมในกรุงเทพฯจะเพิ่มสูงขึ้นอีกประมาณ 28% ภายในปี 2557 เจ้าของโรงแรมบางแห่งอาจต้องประสบกับความยากลำบากในการชำระคืนสินเชื่อ หากกระแสเงินสดของธุรกิจโรงแรมมาจากธุรกิจสายอื่น ธนาคารหลายแห่งอาจเริ่มเข้มงวดในเรื่องเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการในธุรกิจโรงแรม ซึ่งจะส่งผลให้มีการจำกัดปริมาณโรงแรมใหม่ซึ่งอยู่ในระหว่างการวางแผนแต่ยังไม่เริ่มดำเนินการก่อสร้าง
ด้านตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์มีผลประกอบการที่ดีขึ้น โดยมีอัตราการเข้าพักและค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งมีลูกค้าทั้งที่เป็นผู้เช่าระยะยาวและระยะสั้นซึ่งส่งผลให้ตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้น ทั้งนี้ การมีเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ใหม่ในอนาคตในจำนวนที่จำกัดได้ส่งผลให้ตลาดมีแนวโน้มที่ดีขึ้น