กรุงเทพฯ--27 ก.ค.--เซ็นจูรี 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์
เซ็นจูรี่ 21 ฯ คาดการณ์ราคาซื้อ-ขายที่ดินย่านธุรกิจการค้า และพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS / MRT ช่วงครึ่งปีหลังยังน่าจับตามองสำหรับนักลงทุน แต่อาจส่งผลให้การพัฒนาธุรกิจอสังหาฯใหม่ๆ ชะลอตัว เนื่องจากราคาขายที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนโครงการอสังหาต่างๆสูงตาม รวมถึงกำลังการซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบันที่ยังมีไม่ถึง
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเซ็นจูรี 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมราคาซื้อ-ขายที่ดินและแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ช่วงครึ่งปีหลังว่า “ ทิศทางอสังหาในไตรมาส 3 - 4 นี้จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในแนวทางใด ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมหลายตัว ประกอบกัน แต่ที่ส่งผลกระทบแน่นอน คงหนีไม่พ้นเรื่องราคาซื้อ-ขายที่ดินในปัจจุบัน เนื่องจากราคาเสนอขายจริงในตลาดถีบตัวสูงขึ้นเป็นเท่าตัว โดยเปรีบเทียบจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่ได้ประกาศใช้เมื่อ 1 ก.ค. 55 ที่ผ่านมา โดยราคาเสนอขายในตลาดสูงสุด 5 อันดับแรก จะเริ่มจากบริเวณถนนเพลินจิต และ ถนนวิทยุ ซึ่งมีราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา ในขณะที่ราคาตกลงซื้อ-ขายจริงๆ อยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท แต่ราคาเสนอขายในตลาดกลับพุ่งสูงไปถึงตารางวาละ 1.7 ล้านบาท ถัดมาคือบริเวณย่านราชดำริ ซึ่งมีราคาประเมินสูงสุดที่ 8 แสนบาท ในขณะที่ราคาเสนอขายในตลาดอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไปต่อตารางวา
“ส่วนอันดับ 3 อยู่โซนพระราม 1 บริเวณมาบุญครอง-ปทุมวัน ราคาประเมินสูงสุดที่ 8 แสนบาท ในขณะที่ราคาเสนอขายในตลาดอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทเช่นกัน อันดับ 4 เป็นโซนสุขุมวิท บริเวณตั้งแต่ ซ.นานา จนถึง ซ.ทองหล่อ ราคาประเมินสูงสุดที่ 5 -7 แสนบาท ในขณะที่ราคาตกลงซื้อ-ขายจริงอยู่ที่ประมาณ 1.4 ล้านบาท และราคาเสนอขายในตลาดก็ใกล้เคียงราคาจริงที่ตารางวาละ 1.3 -1.5 ล้านบาท ส่วนอันดับที่ 5 ตกเป็นของย่านพญาไท — ราชเทวี และ เส้นสาธร-นาราธิวาส ซึ่งมีราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 6 แสนบาท ในขณะที่ราคาเสนอขายในตลาดอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท
ส่วนบริเวณถนนสีลม ซึ่งเป็นย่านที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดถึงตารางวาละ 8.5 แสนนั้น ราคาที่ตกลงซื้อ-ขายจริงๆ กลับอยู่ที่ 5 -7 แสนบาทเท่านั้น ซึ่งใกล้เคียงกับราคาประเมิน ในขณะราคาเสนอขายในตลาดก็เพิ่มขึ้นไม่มากโดยอยู่ที่ตารางวาละ 7แสน ถึง 1 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในสภาพความเป็นจริงแล้ว ราคาประเมินที่ดินส่วนใหญ่ที่ใช้ในอ้างอิงซื้อ-ขายกันในทำเลอย่านธุรกิจ หรือ CBD Zone ในปัจจุบัน อาจไม่ได้ใกล้เคียงกับราคาซื้อ-ขายจริงที่เกิดขึ้นในตลาดที่ดิน ที่มีการปรับราคาพุ่งสูงขึ้นอีกเป็นเท่าตัวจากราคาประเมิน” นายกิตติศักดิ์ กล่าว
นอกจากนี้นายกิตติศักดิ์ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า “ยังมีที่ดินอีกหลายโซนที่ราคาซื้อ-ขายขยับตัวจากราคาประเมิน ซึ่งเจ้าของโครงการหรือดีเวลลอปเปอร์ที่กำลังมองหาทำเลทางธุรกิจ สามารถสำรวจราคานี้ไว้เป็นข้อมูลเบื้องต้นเพื่อประเมินต้นทุนของโครงการก่อนได้ เพราะราคาที่ดินถือเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ต้นทุนขยับตัวสูงขึ้นมากกว่าปัจจัยอื่นๆ นอกเหนือไปจาก ราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ค่าจ้างแรงงาน ฯลฯ และยังทำให้เกิดเป็นช่องว่างสำหรับดีเวลลอปเปอร์รายเล็ก ที่ไม่สามารถลงทุนหรือพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อแข่งขันได้ เนื่องจากทั้งต้นทุนด้านราคาที่ดินและต้นทุนอื่นๆสูงขึ้นหลายเท่าตัว ทำให้แนวโน้มของซัพพลายในธุรกิจอสังหาฯปรับตัวลดลง ในขณะที่ดีมานด์ หรือความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะแหล่งที่อยู่อาศัย ตามชุมชน เและ แนวรถไฟฟ้าเกิดใหม่ และส่วนใหญ่ยังเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นรูปแบบคอนโดมิเนียมอยู่มาก”
สำหรับปัจจัยด้านต้นทุนอีกอย่าง ที่อาจส่งผลให้ทิศทางอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลังชะลอตัวลงบ้าง คงเป็นเรื่อง การจัดการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม หรือ สวล.( EIA: Environmental impact assessment) ซึ่งน่าจะเป็นอุปสรรคใหญ่ของบรรดานักพัฒนาโครงการต่างๆ โดยเฉพาะที่พักอาศัยที่เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งหลายโครงการที่เข้าข่าย ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง โดยบางโครงการต้องใช้เวลายื่นขอสิ่งแวดล้อมนานกว่า 6 เดือน จึงส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการแน่นอน ทำให้ภาระต้นทุนเหล่านี้ไปตกอยู่ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งนั่นหมายถึง ผู้ซื้อต้องจ่ายค่าบ้าน คอนโดฯ ในราคาที่แพงขึ้น จึงไม่สอดคล้องค่าครองชีพกับพละกำลังของผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่มีอยู่ในปัจจุบัน
ติดต่อ:
แคทรียา นภากาญจน์
email : cattareeya.n@gmail.com
VP - Corporate Communications
บริษัทเซ็นจูรี 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด