กรุงเทพฯ--28 ก.ย.--Knight Frank Thailand
ด้วยเป้าหมายในการเตรียมตัวเข้าสู่ ประชาคมเศรษฐกิจของสมาคมประชาชาติแห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ หรืออาเซียน (AEC) ภายในปี 2558 โอกาสของเจ้าขององค์กรและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเดียวที่ขยายตัว ด้วยจำนวนประชากรกว่า 600 ล้านคน จึงมีแนวโน้มสู่ความสำเร็จในอนาคต สิ่งพิมพ์เผยแพร่ล่าสุดของ มร.นิโคลัส ฮอล์ท ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก ของบริษัท ไนท์แฟรงค์ นำเราย้อนไปดูที่ภูมิหลัง ความท้าทาย และผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นได้จากเหตุการณ์สำคัญครั้งนี้
เป็นเวลาเกือบ 5 ปีนับตั้งแต่การลงนามแผนการเพื่อจัดตั้งประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน เมื่อเดือนพฤศจิกายน ปี 2550 ขณะนี้ภูมิภาคเหลือเวลาเพียง 3 ปีก่อนจะเข้าสู่เป้าหมายในการปรับใช้ทุกมาตรการอย่างเต็มกำลังเพื่อสร้างตลาดเดียวให้เกิดขึ้น อันเป็นตลาดที่มีกลไกการเคลื่อนไหวอย่างเสรีของสินค้า บริการ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ และแรงงานที่มีทักษะ
การเข้าสู่หลักไมล์สำคัญของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนภายในปี 2558 เป็นไปได้ว่าจะมีผลกระทบสำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศสมาชิก เศรษฐกิจของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก รวมถึงเศรษฐกิจโลก การร่วมมือกันของ 10 ประเทศที่แตกต่างกันทั้งทางด้านภาษา ปรัชญาทางการเมือง ศาสนา และนโยบายทางเศรษฐกิจเป็นเรื่องน่าทึ่งอย่างยิ่ง หากมีการบูรณาการที่รวดเร็วโดยมีประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเป็นจุดศูนย์กลางจะยิ่งช่วยผลักดันให้ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กลายเป็นภูมิภาคทางเศรษฐกิจโลกที่สำคัญ
สำหรับองค์กร ต้นทุนที่ลดลงในการทำธุรกิจ ความเป็นไปได้ของการผลิตที่ต้นทุนต่ำ การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง และการขยายตัวของกลุ่มแรงงาน ล้วนเป็นผลประโยชน์ที่จับต้องได้ ไม่ว่าจะมองภูมิภาคในฐานะฐานการผลิตหรือฐานการบริการ สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ การส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความโปร่งใสของตลาด และการบูรณาการของตลาดทุน จะเป็นปัจจัยเสริมพื้นฐานที่น่าสนใจของภูมิภาค
ในความเป็นจริง การบูรณาการดังที่มีการวางแผนในแผนงานของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนมีแนวโน้มว่าจะใช้เวลานานกว่าที่วางไว้ “ลัทธิคุ้มครอง” โดยเฉพาะสิ่งที่มาในรูปแบบของอุปสรรคทางการค้าที่มิใช่ภาษี เป็นปัญหาที่กำจัดได้ยากยิ่ง การขาดสถาบันกลางและความน่าเชื่อถือทางการเมืองที่มีความเห็นพ้องต้องกันช่วยซ้ำเติมให้เห็นว่ากระบวนการบูรณาการอาจยืดยาวออกไปอีก อย่างไรก็ตามแม้จะมีความท้าทายดังกล่าว ภาพรวมทางด้านเศรษฐกิจของภูมิภาคที่เติบโตอย่างรวดเร็วและหลากหลายย่อมสร้างโอกาสที่ยิ่งใหญ่ในปีข้างหน้านี้
ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นได้ของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)
ผลกระทบที่ชัดเจนที่สุดคือการเพิ่มขึ้นทางการค้าระหว่างประเทศสมาชิก กรณีแบบแผนทางการค้าที่มีอยู่เดิม มีการค้าขายภายในภูมิภาคอย่างมีนัยสำคัญอยู่แล้ว นับเป็นตัวเลข 1 ใน 4 ของการค้าขายของภูมิภาคนี้ทั้งหมด หากแต่เป็นการปรับตัวเพียงเล็กน้อยจากปี 2543-2554(จาก 23% เป็น 25%) ผู้กำหนดนโยบายจึงคาดหวังว่าหากอุปสรรคทางการค้าลดลงแล้ว การค้าขายระหว่างประเทศสมาชิกจะเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ และสมควรเน้นย้ำไว้ว่าการค้าขายภายในกลุ่มอียูหรือสหภาพยุโรปประเมินค่าได้มากกว่า 60% ของการค้าทั้งหมด นั่นหมายถึงเรายังมีพื้นที่ให้เติบโตได้อีกมาก
การค้าขายภายในภูมิภาคที่เพิ่มมากขึ้นส่งผลกระทบหลายด้าน สำหรับบริษัทห้างร้าน ต้นทุนจะปรับตัวลดลงเนื่องจากการนำเข้าถูกลง เช่นเดียวกับค่าขนส่ง เพราะโครงสร้างพื้นฐานได้ถูกพัฒนาให้ดีขึ้น นอกจากนี้ยังส่งผลเรื่องความเป็นไปได้ของการผลิตที่ต้นทุนต่ำเพราะสามารถรวมออฟฟิศภูมิภาคและไซต์งานการผลิตไว้ด้วยกัน ความสะดวกในการเคลื่อนย้ายระหว่างตลาดเอื้อให้เจ้าของกิจการสามารถเลือกทำเลที่มอบต้นทุนที่มีประสิทธิผลมากที่สุด การแข่งขันในแต่ละตลาดที่เพิ่มขึ้นก็ช่วยขับเคลื่อนความสามารถในการผลิต ซึ่งทำให้ต้นทุนลดลงและส่งผลดีต่อไปยังผู้บริโภค อำนาจการซื้อของครัวเรือนจะเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นผลประโยชน์จากการแข่งขันที่มากขึ้น ประชากรมีรายได้มากขึ้น และมีสินค้าและบริการนำเข้ามากขึ้น ผลกระทบโดยรวมจึงเป็นการส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจทั้งภูมิภาค โดยมีการประเมินตัวเลขสูงสุดที่ร้อยละ 5
อย่างไรก็ตาม การค้าขายที่มีปริมาณเพิ่มมากขึ้นอาจสร้างความไม่เสมอภาคได้ เนื่องจากสินค้าและบริการซึ่งก่อนหน้านี้มีการผลิตด้วยต้นทุนที่สูงภายในประเทศหนึ่ง จะถูกแทนที่ด้วยสินค้านำเข้าที่ถูกกว่าจากตลาดที่มีการแข่งขันมากกว่า การเคลื่อนไหวอย่างเสรีของแรงงานที่มีทักษะยังหมายความว่า ประเทศใดที่มีข้อได้เปรียบด้านสินค้าและบริการจะสามารถดึงดูดผู้มีความสามารถมากที่สุดจากทั่วทั้งภูมิภาคได้
ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นอย่างไร
การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้จะเกิดผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อันมีอุปสงค์จากการเติบโตและการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ ด้วยการส่งเสริมผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ทำให้อุปสงค์ด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เพิ่มขึ้นตามไปด้วย เพราะจำต้องเร่งการเติบโตด้านการจ้างงานให้เพียงพอต่อการผลิตสินค้าและบริการที่เพิ่มขึ้น ขณะที่การเคลื่อนไหวของเงินทุนและแรงงานไปสู่ตลาดที่แข็งแกร่งในแต่ละสินค้าหรือบริการก็มีความเป็นไปได้ด้วยอุปสรรคที่ลดลง ผลสะท้อนที่เกิดขึ้นอย่างแน่นอนของประเทศสมาชิกกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วภูมิภาคอาเซียน มีดังนี้:
- สิงคโปร์ยังคงรักษาอันดับและเพิ่มความสำคัญในฐานะศูนย์กลางทางการเงินและการบริการระดับสูงสุดของภูมิภาคอาเซียน ด้วยความเป็นเมืองระดับสากลและเป็นที่ตั้งของตลาดหลักทรัพย์แห่งสำคัญ สิงคโปร์จะเป็นจุดศูนย์กลางแห่งเศรษฐกิจของภูมิภาค เป็นข้อยืนยันว่าอุปสงค์สำหรับอาคารที่พักบนทำเลทองในเขตเมืองยังสูงอยู่
- การผลิตที่เน้นเรื่องต้นทุนเป็นหลักมีแนวโน้มจะย้ายตลาดไปยังประเทศกัมพูชา ลาว พม่า และเวียดนาม จากการปรับปรุงด้านโครงสร้างพื้นฐานทางกายภาพ ขณะที่ไทยกับมาเลเซียจะต้องแข่งขันเรื่องห่วงโซ่แห่งคุณค่าให้สูงขึ้น
- รายได้ที่สูงขึ้นและชนชั้นกลางที่เพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การจับจ่ายใช้สอยที่ร้านค้าปลีกจะเติบโตขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ และร้านค้าปลีกจากต่างประเทศจะถูกดึงดูดมายังตลาดเดียวในเมืองที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น ศูนย์การค้าในเมืองแห่งสำคัญจะเพิ่มปริมาณร้านค้าปลีกซึ่งมีสินค้าจากต่างประเทศจำหน่ายอย่างแพร่หลาย
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ภายในภูมิภาคอาเซียนเติบโตอย่างมีนัยยะสำคัญและมีแนวโน้มที่จะเติบโตต่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศภายในภูมิภาคอาเซียนให้ความสำคัญกับประเทศสิงคโปร์เป็นหลัก เพราะไม่เพียงเป็นผู้รับกระแสการลงทุนระหว่างประเทศในภูมิภาคที่ใหญ่ที่สุด แต่ยังเป็นนักลงทุนหลักเองด้วย ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นความสำคัญของสิงคโปร์ในฐานะศูนย์กลางทางการเงินของภูมิภาคและจำนวนนักลงทุนระดับสถาบันที่มีฐานอยู่ที่นี่ (เกิดการระดมเงินทุนจากทั่วโลก) เนื่องจากเป็นจุดหมายปลายทางของการลงทุนระหว่างประเทศ ตลาดของสิงคโปร์ซึ่งมีความโปร่งใสและยืดหยุ่นจึงเปรียบได้กับ “ที่พักที่ปลอดภัย” เมื่อเทียบกับตลาดอื่นที่มีความเสี่ยงมากกว่า
เมื่อเป้าหมายประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ความมุ่งหมายในการบูรณาการตลาดทุนให้แข็งแกร่งขึ้นทั่วภูมิภาคจะส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ข้อตกลงด้านภาษีระหว่างสองประเทศของประเทศสมาชิกทั้งหมดจะถูกปรับปรุงให้มีความโปร่งใสและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้
ด้วยเหตุที่เงินทุนจะได้รับการจัดสรรอย่างมีประสิทธิภาพไปทั่วอาเซียน และการระดมเงินทุนระหว่างประเทศกลายเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น เราจึงคาดหวังว่ามูลค่าการลงทุนจะเพิ่มมากขึ้น ส่วนราคาสินค้าจะมีความเถรตรงมากขึ้น
มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดในประเทศไทย “ปีที่แล้วไทยเป็นประเทศที่เป็นจุดหมายปลายทางด้านการส่งออกมากที่สุด (24%) และอาเซียนเป็นผู้ผลิตสินค้าและวัตถุดิบรายใหญ่เป็นอันดับสอง (รองจากญี่ปุ่น) เศรษฐกิจของอาเซียนก็เติบโตขึ้นเรื่อยๆ การผนึกกำลังทางอุตสาหกรรมระหว่างประเทศที่แน่นแฟ้นขึ้นหมายถึงโอกาสที่จะเติบโตมากขึ้น การวางแผนการลงทุนและการปรับปรุงด้านการเชื่อมโยงด้านการขนส่งระหว่างประเทศสมาชิกในกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ควรลดต้นทุนในการขนส่งสินค้าและวัตถุดิบ ส่งเสริมความสามารถทางการแข่งขันให้คนไทย แต่อาจต้องใช้เวลา และการลดต้นทุนก็เป็นเรื่องสำคัญในมุมมองของผู้ผลิต ความสามารถในการผลิตและการเข้าถึงตลาดเมื่ออยู่ด้วยกันทำให้มีน้ำหนักมากขึ้นในการวิเคราะห์การตัดสินใจขององค์กร ที่ประเทศไทยแข่งขันอยู่ขณะนี้ ไม่ใช่แค่กับเพื่อนบ้านอาเซียนด้วยกัน แต่สู้กับเวทีโลก กับประเทศจีน ในการดึงดูดการผลิตที่เป็นการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หลังปี 2558 ประเทศไทยจะถูกท้าทายด้วยโจทย์เดียวกับที่เผชิญอยู่ในปัจจุบันคือการแข่งขันให้ห่วงโซ่แห่งคุณค่าสูงขึ้น ด้วยการปรับใช้นโยบายที่ถูกออกแบบขึ้นเป็นอย่างดีให้บรรลุผลเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางอุตสาหกรรมและต้นทุนแรงงาน การปล่อยเสรีให้มากขึ้นแก่ภาคการบริการด้วยการแสดงให้ผู้ให้บริการเห็นโอกาสหลายๆ ด้านในระดับภูมิภาคในการเปิดฐานในประเทศไทย ไม่ใช่เพียงข้อได้เปรียบจากการเป็นประเทศเศรษฐกิจที่ใหญ่เป็นอันดับที่สองของภูมิภาคอาเซียนในปัจจุบัน แต่ยังมีความได้เปรียบทางภูมิศาสตร์เพราะเป็นประตูสู่กัมพูชา พม่า และเวียดนาม”
มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์
มร.นิโคลัส ฮอล์ท