กรุงเทพฯ--6 ก.ย.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้อันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาวที่ระดับ “BBB(tha)” แก่หุ้นกู้มีประกันของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ครั้งที่ 1/2547 จำนวน 2 ชุด ชุดที่ 1 อายุ 1.5 ปี มูลค่า 450 ล้านบาท ชุดที่ 2 อายุ 2 ปี มูลค่า 750 ล้านบาทและหุ้นกู้มีประกันของ PF ครั้งที่ 2/2547 (ชุดที่ 3) อายุ 2.5 ปี มูลค่า 350 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนเดือนกุมภาพันธ์ 2549 เดือนสิงหาคม 2549 และเดือนกุมภาพันธ์ 2550 ตามลำดับ โดยมีแนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ เงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ในครั้งนี้จะนำไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและชำระคืนเงินกู้ระยะสั้น (850 ล้านบาท) และเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต (700 ล้านบาท)
อันดับเครดิตของหุ้นกู้สะท้อนถึงอันดับเครดิตของ PF รวมถึงมูลค่าหลักประกันที่เป็นที่ดินปลอดจำนองที่ PF ได้ดำเนินการจดจำนองให้แก่ตัวแทนผู้ถือหุ้นกู้ (แม้ว่าการบังคับเอาหลักประกันจากลูกหนี้ตามกฎหมายไทยอาจเกิดความล่าช้าได้) โดยหุ้นกู้ชุดที่ 1 และชุดที่ 2 ใช้หลักประกันร่วมกันซึ่งเป็นที่ดินปลอดจำนองจำนวน 3 ชุด มีเนื้อที่รวม 350 ไร่ มีมูลค่าประเมินรวมทั้งสิ้น 1.874 พันล้านบาทคิดเป็นมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ยืมที่ 156% (เท่ากับ Loan-to-Value Ratio (“LVR”) ที่ 64%) ส่วนหุ้นกู้ชุดที่ 3 ใช้หลักประกันเป็นที่ดินปลอดจำนองมีเนื้อที่ 122 ไร่ มีมูลค่าประเมิน 549.8 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ยืมที่ 157% (เท่ากับ LVR ที่ 64%) นอกจากนี้ ภายใต้ข้อกำหนดสิทธิของผู้ออกหุ้นกู้ PF จะต้องดำรงมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ยืมขั้นต่ำที่ 150% และ PF จะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 175% อีกทั้งยังมีข้อจำกัดในการจ่ายเงินปันผลไม่เกิน50% ของกำไรสุทธิตลอดอายุหุ้นกู้
ฟิทช์ให้ความเห็นว่าอันดับเครดิตของ PF สะท้อนถึงรายได้จากการดำเนินงานและสถานะการเงินที่แข็งแกร่งขึ้นแต่ได้คำนึงถึงการที่บริษัทเพิ่งออกจากแผนฟื้นฟูกิจการด้วย สถานะการเงินของ PF มีความแข็งแกร่งขึ้นหลังจากบริษัทดำเนินแผนปรับปรุงโครงสร้างหนี้ในปี 2544 เป็นผลจากการลดหนี้ การแปลงหนี้เป็นทุนและผลประกอบการที่ดีขึ้น ในปี 2546 รายได้สุทธิและกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)ของ PF เพิ่มขึ้นเท่าตัวโดยเพิ่มเป็น 3.8 พันล้านบาทและ 856 ล้านบาทตามลำดับ ระดับหนี้สินสุทธิของ PF ลดลงเหลือ 3.8 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2546 ซึ่งเท่ากับ 4.4 เท่าของ EBITDA อย่างไรก็ตาม ระดับหนี้สินสุทธิของ PF เพิ่มขึ้นเป็น 6.0 พันล้านบาท ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2547 อันเป็นผลมาจากการขยายการพัฒนาโครงการใหม่และการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการในอนาคตเพิ่มเติม PF มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA (Net Debt/EBITDA) สูงขึ้นที่ระดับ 7.6 เท่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2547 และมีอัตราส่วน EBITDA ต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA/Interest expense) ที่ลดลงมาที่ระดับ 3.1 เท่า จากประมาณการของบริษัท PF คาดว่ายอดขายและผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งปีหลังน่าจะดีขึ้น เนื่องจากโครงการใหม่ทั้ง 7 โครงการของบริษัทจะสามารถเปิดตัวได้ครบทั้งหมด
อันดับเครดิตของ PF สะท้อนถึงความเสี่ยงที่เกิดจากลักษณะความผันผวนของวัฎจักรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ระยะเวลาในการขายโครงการที่ยาวขึ้น ระยะเวลาในการก่อสร้างที่ล่าช้า การเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและราคาที่ดิน รวมถึงความไม่สอดคล้องของกระแสเงินสดรับและจ่ายในแต่ละโครงการ นอกจากนี้ อัตราส่วนหนี้สินของ PF ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง สะท้อนถึงความจำเป็นที่ยังต้องพึ่งพาเงินกู้ประเภทโครงการเพื่อช่วยลดความไม่สอดคล้องของกระแสเงินสดรับและจ่ายในแต่ละโครงการ โดยหนี้สินส่วนใหญ่ของ PF เป็นหนี้ชนิดมีหลักประกัน กระแสเงินสดจากการดำเนินงานสุทธิของ PF คาดว่าจะยังอยู่ในระดับต่ำต่อไปในปี 2547 เนื่องจากมีการขยายโครงการใหม่ที่สูง ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2547 PF มีวงเงินที่สามารถเบิกจ่ายได้จากธนาคาร (Committed Undrawn Credit Facilities) อยู่ประมาณ 2.3 พันล้านบาท อันมีส่วนช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัท
PF ได้ถูกก่อตั้งขึ้นในปี 2528 และเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายในตลาดประเภทบ้านเดี่ยวโครงการขนาดใหญ่ในเขตกรุงเทพมหานคร ในช่วงภาวะวิกฤตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยปี 2539 และ 2540 PF ประสบปัญหาทางการเงินอันเป็นผลให้บริษัทต้องหยุดพักการชำระหนี้ชั่วคราวและเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการในช่วงปลายปี 2544 ซึ่งบริษัทได้รับอนุมัติให้ออกจากแผนดังกล่าวในเดือนเมษายน 2547 สืบเนื่องมาจากการแปลงหนี้เป็นทุนตามแผนฟื้นฟูกิจการ ส่งผลให้ปัจจุบันเจ้าหนี้เงินกู้ของบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนประมาณ 90% PF จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2535 มีมูลค่าหุ้นในตลาดรวม 4.4 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2547
สำหรับรายงานฉบับสมบูรณ์ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หาได้จาก www.fitchratings.com หรือ ติดต่อ วสันต์ ผลเจริญ, นักวิเคราะห์ ภาคอุตสาหกรรม +662 655 4763 เลิศชัย กอเจริญรัตนกุล, ผู้ช่วยกรรมการ ภาคอุตสาหกรรม +662 655 4760
Vincent Milton, กรรมการผู้จัดการ +662 655 4759
หมายเหตุ : การจัดอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Ratings) ใช้วัดความน่าเชื่อถือของบริษัทในประเทศที่อันดับเครดิตของประเทศนั้นอยู่ในระดับต่ำกว่าอันดับเครดิตระดับเพื่อการลงทุน หรือมีอันดับเครดิตอยู่ในระดับต่ำแม้จะอยู่ในระดับเพื่อการลงทุน อันดับเครดิตของบริษัทที่ดีที่สุดของประเทศจะอยู่ที่ระดับ “AAA” และการจัดอันดับเครดิตอื่นในประเทศ จะเป็นการเปรียบเทียบความเสี่ยงกับบริษัทที่ดีที่สุดนี้เท่านั้น อันดับเครดิตภายในประเทศนั้นถูกออกแบบมาเพื่อนักลงทุนภายในประเทศในแต่ละประเทศนั้นๆ และมีสัญลักษณ์ที่กำหนดไว้ต่อท้ายจากอันดับเครดิตสำหรับแต่ละประเทศ เช่น “AAA(tha)” ในกรณีของประเทศไทย อันดับเครดิตภายในประเทศนั้นไม่สามารถนำไปใช้เปรียบเทียบระหว่างประเทศได้--จบ--
--อินโฟเควสท์ (นท)--