กรุงเทพฯ--21 ก.ย.--ทริสเรทติ้ง
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกัน 2 ชุด มูลค่าชุดละ 1,100 ล้านบาท (GOLD05OA และ GOLD088A) ของ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB” โดยสะท้อนชื่อเสียงของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนและรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอจากโครงการห้องชุดพักอาศัย ปัจจัยบวกดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนด้วยโครงสร้างทางการเงินของบริษัทที่มีสัดส่วนการใช้เงินกู้สูงขึ้นและการมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับระดับหนี้ รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับปัจจัยเสี่ยงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนสูง ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและต้นทุนค่าก่อสร้าง ทริสเรทติ้งยังพิจารณาถึงการที่บริษัทจัดให้มีการจำนองที่ดินและอาคารเพื่อเป็นหลักประกันแก่ผู้ถือหุ้นกู้ด้วย ซึ่งบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนมูลค่าหลักประกันต่อมูลค่าหุ้นกู้ให้ไม่ต่ำกว่า 1.89 เท่าตลอดอายุของหุ้นกู้ GOLD05OA และไม่ต่ำกว่า 1.34 เท่าตลอดอายุของหุ้นกู้ GOLD088A
ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหมายที่บริษัทจะยังคงมีความสามารถในการดำรงผลการดำเนินงานทั้งโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ห้องชุดพักอาศัยให้เช่า และอาคารสำนักงานให้เช่าให้อยู่ในเกณฑ์ที่ทริสเรทติ้งคาดไว้ในระยะปานกลาง แม้ว่าผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งแรกของปี 2547 จะต่ำกว่าที่ประมาณการไว้ แต่ก็คาดว่าแนวโน้มความต้องการบ้าน ห้องชุดพักอาศัยให้เช่า และอาคารสำนักงานให้เช่าจะยังคงมีอยู่ต่อไปจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความแข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและอาคารชุดพักอาศัยซึ่งประสบความสำเร็จในการสร้างตราสัญลักษณ์ในตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน โดยมีบ้านเดี่ยวที่ปิดโครงการไปแล้ว 4 โครงการ ราคาระหว่าง 8-15 ล้านบาทต่อหลัง และที่อยู่ระหว่างดำเนินการ 3 โครงการ มูลค่ารวม 9,000 ล้านบาท ได้แก่ โครงการโกลเด้น เลเจนท์ ถนนสาทรตัดใหม่ โครงการโกลเด้น นครา ศรีนครินทร์ และโครงการโกลเด้น เฮอริเทจ ปิ่นเกล้าตัดใหม่ บริษัทมีนโยบายขยายฐานลูกค้าสู่ผู้มีรายได้ปานกลาง โดยจะเปิดตัวโครงการโกลเด้น โมนาโค บางนา ด้วยราคาขาย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง ความสำเร็จของบริษัทมาจากความสามารถของผู้บริหารในการจัดซื้อที่ดินในทำเลที่ดีเพื่อพัฒนาโครงการ ในปัจจุบันบริษัทมีที่ดินจำนวน 730 ไร่ ซึ่งมากเพียงพอที่จะใช้พัฒนาไปได้อีก 2-3 ปี
สำหรับธุรกิจโครงการอาคารสูงนั้น บริษัทมีโครงการห้องชุดพักอาศัยให้เช่า 2 โครงการ คือ โครงการเมย์แฟร์ แมริออท และโครงการแอสคอท สาทร ความร่วมมือกับผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์คือกลุ่ม Ascott และ Marriott เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จในโครงการดังกล่าว นอกจากนี้ บริษัทยังเปิดให้บริการอาคารสำนักงานให้เช่าในย่านธุรกิจชั้นในชื่ออาคารโกลเด้นแลนด์ซึ่งมีพื้นที่ 9,160 ตารางเมตร (ตร.ม.) ด้วย ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2547 บริษัทมีรายได้จากค่าเช่าอาคารชุดพักอาศัยคิดเป็น 5% ของรายได้รวม ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต นโยบายในการพัฒนาโครงการอาคารสูงของบริษัทมีความยืดหยุ่นโดยขึ้นอยู่กับความต้องการเงินทุนของบริษัทด้วยการพิจารณาระหว่างรายได้ที่มาจากการขายทันทีหรือรายได้ต่อเนื่องจากค่าเช่า ในปี 2546 บริษัทขายอาคารชุดพักอาศัย 2 โครงการ ได้แก่ โครงการคาลิสต้าและโครงการซอมเมอร์เซ็ท ในช่วงต้นปี 2547 บริษัทได้เปิดตัวโครงการสกายวิลล่าซึ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัยบนที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว ปัจจุบันโครงการดังกล่าวมียอดขายกว่า 80% นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยแห่งใหม่อีกจำนวน 128 ห้องบริเวณหัวมุมถนนสาทรตัดกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์ภายในสิ้นปี 2547 ด้วย
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2547 บริษัทมีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ระดับ 6,807 ล้านบาทจาก 3,097 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2545 เนื่องจากมีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมากในปี 2546 ทำให้บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นเป็น 55.6% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2547 จาก 54.4% ในปี 2546 และ 41.0% ในปี 2545 บริษัทมีกระแสเงินสดเมื่อเทียบกับระดับหนี้ที่ต่ำลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2547 ค่อนข้างต่ำที่ 1.5 เท่า ลดลงจาก 4.3 เท่าในปี 2546 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงอย่างมากจาก 8.9% ในปี 2546 มาอยู่ที่ระดับ -0.4% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2547 คาดว่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า สภาพคล่องของบริษัทจะค่อนข้างตึงตัวและบริษัทต้องหาแหล่งเงินทุนอื่นเพื่อไถ่ถอนหุ้นกู้มีประกัน GOLD05OA ซึ่งจะครบกำหนดในปี 2548
ทริสเรทติ้งยังกล่าวด้วยว่า ลักษณะวงจรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูง โดยความต้องการที่อยู่อาศัยจะมีอัตราเติบโตสูงกว่าเศรษฐกิจโดยรวมในช่วงที่ธุรกิจรุ่งเรือง แต่จะหดตัวมากกว่าเมื่อธุรกิจอยู่ในช่วงตกต่ำ คาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงเติบโตต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ภาวะอัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน และต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอาจมีผลกระทบในด้านลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและกำไรของผู้ประกอบการ--จบ--
--อินโฟเควสท์ (นท)--