กรุงเทพฯ--27 ต.ค.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
จากการสำรวจและผลวิจัยตลาดอาคารสำนักงานฉบับล่าสุดของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ปัจจุบัน การมองหาพื้นที่อาคารสำนักงานในภูมิภาคเอเชีย กรุงเทพมหานครมิได้เป็นเมืองที่สามารถเจรจาต่อรองค่าเช่าพื้นที่สำนักงานได้ในราคาต่ำอย่างที่เคยเป็นมาอีกต่อไป เนื่องจากอัตราพื้นที่ว่างได้ลดลงจนถึงระดับที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอเพิ่มขึ้นสูงถึง 32% จากระดับที่ต่ำสุดในปี พ.ศ. 2542 ซึ่งมีอัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ระดับ 34% ขณะนี้อัตราพื้นที่ว่างในสำนักงานระดับเกรดเออยู่ที่ระดับ 10.87% และอัตราการเข้าใช้พื้นที่ในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอทั้งในย่านชานเมืองและในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) หลายแห่งเกือบเต็ม 100%
ปัจจุบัน อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในซีบีดีอยู่ที่ 12.8% และจะมีอาคารใหม่เพียงไม่กี่แห่งที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า สำหรับค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะอัตราพื้นที่ว่างลดลงในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตต่อเนื่อง
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ให้ความเห็นว่า “ตอนนี้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานยังไม่กลับไปอยู่ระดับที่สูงสุดอย่างในช่วงปี พ.ศ. 2534-2535 แต่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอีก 2 ปี ข้างหน้านี้ ”
ทั้งนี้ อาจจะดูเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของอาคาร แต่อย่างไรก็ตาม แม้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานจะเพิ่มสูงขึ้น เจ้าของอาคารเองก็จะต้องเผชิญกับความท้าทายในด้านอื่นๆ ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้น ผู้เช่าเองก็มีความคาดหวังในเรื่องระดับการให้บริการด้านต่าง ๆ ภายในอาคารเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย นอกจากนี้ เมื่อค่าใช้จ่ายในการตกแต่งสำนักงานมีสัดส่วนที่น้อยลงเมื่อเปรียบเทียบกับค่าเช่า จึงจูงใจให้เกิดการย้ายสำนักงานได้ง่ายขึ้นหากสำนักงานนั้น ๆ ไม่ตรงกับมาตรฐานที่ผู้เช่าคาดหวังไว้
ในเบื้องต้น เมื่อมีการเจรจาเรื่องการเช่าพื้นที่สำนักงาน ผู้เช่าไม่ต้องการให้มีค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ ที่มิได้ปรากฎในหนังสือเสนอเช่าพื้นที่ (Offer Letter) แต่กลับปรากฎในหนังสือสัญญาเช่า (Contract) ทั้งนี้ เนื่องจากผู้เช่าจำเป็นต้องจัดเตรียมและต้องได้รับการอนุมัติในด้านงบประมาณ และหากเกินงบประมาณ ผลที่จะตามมาก็คือ คำถามต่าง ๆ จากสำนักงานใหญ่
ผู้เช่าไม่ต้องการให้สัญญาเช่ามีความซับซ้อนมากจนเกินไป และคาดหวังว่า รายละเอียดต่างๆ ในสัญญาจะเป็นไปตามมาตรฐานในตลาดอาคารสำนักงาน โดยปกติแล้ว บริษัทข้ามชาติจะให้ฝ่ายกฎหมายของตนเอง หรือจ้างบริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายช่วยดูแลในเรื่องสัญญา และหากสัญญาการเช่านั้นไม่เป็นไปตามมาตรฐานในตลาดและเอื้อประโยชน์ให้กับทางเจ้าของอาคารมากจนเกินไป ก็จะทำให้เกิดความล่าช้าซึ่งส่งผลเสียต่อทั้งผู้เช่าและเจ้าของอาคาร
ผู้เช่าจำเป็นต้องรับทราบผลและการตอบกลับที่รวดเร็วจากเจ้าของอาคาร เนื่องจากผู้เช่าเองก็ได้รับความกดดันจากฝ่ายบริหารในระดับภูมิภาคให้สรุปข้อตกลงต่าง ๆ นอกจากนี้ ผู้เช่ากลุ่มนี้ยังต้องการให้สัญญาต่าง ๆ เป็นภาษาอังกฤษ เพื่อให้ง่ายต่อการพิจารณาจากสำนักงานในระดับภูมิภาค
โดยทั่วไปแล้ว ผู้เช่าคาดหวังว่า เจ้าของอาคารจะได้รับผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าและไม่แสวงหากำไรจากการคิดค่าใช้จ่ายเล็กน้อย ๆ
ขั้นตอนต่อไปก็คือ การส่งมอบ และการเข้าตกแต่งสำนักงาน ซึ่งผู้เช่าต้องการให้เป็นไปตามขั้นตอนอย่างมีประสิทธิภาพ ในเรื่องการส่งมอบพื้นที่เช่า การอนุมัติแบบแปลนการตกแต่ง และการควบคุมขั้นตอนการตกแต่งอย่างสมเหตุสมผล และไม่มีค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ
เมื่อ 15 ปีที่แล้ว พื้นที่สำนักงานจะถูกส่งมอบแบบพื้นที่เปลือย คือ ไม่มีฝ้าเพดาน ทว่าในปัจจุบันผู้เช่าคาดหวังว่า พื้นที่เช่า ณ วันส่งมอบจะมีฝ้าอคูสติค (Suspended Acoustic Tiles) ระบบไฟให้แสงสว่าง สปริงเกอร์ (Sprinkler) และระบบปรับอากาศ รวมทั้งผนังที่กั้นสำนักงานแต่ละแห่งออกจากกันในกรณีที่เช่าแบบแบ่งแยกยูนิต ทางเดินและประตูกระจกเข้าออกแบบไร้ขอบ (Frameless)
“ทุกวันนี้ ผู้เช่าคาดหวังในเรื่องรายละเอียดและคุณภาพของอาคารสำนักงานว่า จะมีคุณภาพที่สูงขึ้นในระดับเดียวกับสำนักงานที่ตั้งอยู่ในเมืองใหญ่อื่นๆ ” นายนิธิพัฒน์ กล่าวเพิ่มเติม
เมื่อผู้เช่าได้เข้าไปใช้พื้นที่แล้ว ก็ต้องการให้สามารถติดต่อสื่อสารกับเจ้าของอาคารหรือตัวแทนที่สามารถตัดสินใจได้ ได้โดยง่าย หากมีปัญหาเกิดขึ้น ก็ต้องการให้ปัญหานั้นได้รับการแก้ไขโดยเร็วที่สุด
ตลาดอาคารสำนักงานของไทยกำลังจะเข้าสู่สภาวะขาดแคลนมากขึ้นในอีก 3 ปีข้างหน้า และความท้าทายประการหนึ่งที่เจ้าของอาคารจะต้องเผชิญ ก็คือ การรับมือกับการขอขยายพื้นที่เช่าของผู้เช่า เมื่ออาคารนั้นมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่เต็ม 100% จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะตอบสนองผู้เช่าทุกรายในเรื่องการเช่าพื้นที่เพิ่มเติม ซึ่งเป็นนั่นเหตุผลที่ทำไมบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด จึงแนะนำให้เจ้าของอาคารติดต่อสื่อสารกับผู้เช่าอยู่เสมอ เพื่อเข้าใจถึงความต้องการที่เพิ่มมากขึ้น เพื่อที่เจ้าของอาคารจะสามารถวางแผนในเรื่องความต้องการดังกล่าวได้
ปัจจุบัน มีพื้นที่สำนักงานเพียง 283,000 ตารางเมตร ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งมีกำหนดที่จะแล้วเสร็จในช่วงปลายปีนี้จนถึงปี 2549 เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับ ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มเติม 246,766 ตารางเมตรในปี 2546 และ คาดว่าสิ้นปี 2547 นี้ จะมีปริมาณการเข้าใช้พื้นที่เพิ่มอีกมากกว่า 250,000 ตารางเมตร
“นี่เป็นเพียงการเริ่มต้นของวัฏจักรใหม่อีกครั้งในตลาดอาคารสำนักงาน จะเห็นได้ว่า มีการนำอาคารที่เคยหยุดพักการก่อสร้างไป นำกลับมาสร้างใหม่ แต่แทบจะไม่มีการสร้างอาคารสำนักงานขึ้นใหม่เลย ดังนั้น หากความเติบโตทางเศรษฐกิจไม่ได้ชะลอตัว ค่าเช่าสำนักงานก็จะปรับสูงขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง” กล่าว นายนิธิพัฒน์
เจ้าของอาคารที่ตอบสนองความต้องการของผู้เช่ามากที่สุดจะได้รับค่าเช่าในระดับที่สูงที่สุด และจะสามารถรักษาอัตราการเข้าใช้พื้นที่ไว้ได้ในระดับสูงเช่นเดียวกัน ความเสี่ยงของเจ้าอาคารจะอยู่ที่การขึ้นค่าเช่าโดยที่สำนักงานแห่งนั้นไม่สามารถสนองตอบความต้องการของผู้เช่าได้ เมื่อค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น ผู้เช่าเองก็จะมีความระมัดระวังมากขึ้นในค่าเช่าที่ต้องจ่ายไป และจะทำการย้ายสำนักงาน หากคุณภาพไม่เหมาะสมกับระดับค่าเช่าที่เจ้าของอาคารกำหนด
เกี่ยวกับบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก ที่ให้บริการแบบครบวงจร มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในนครลอสแองเจลลิส ให้บริการแก่ เจ้าของโครงการ นักลงทุน และผู้ซื้อรายย่อย ครอบคลุมตลาดมากกว่า 300* แห่ง ใน 50* ประเทศทั่วโลก
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส เริ่มเปิดให้บริการในประเทศไทยครั้งแรกในปีพ.ศ.2531 โดยให้บริการด้านการเป็นตัวแทนในการซื้อ ขาย และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนท์ เซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ อาคารสำนักงาน ธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจอุตสาหกรรม โรงแรม ที่ดิน และให้บริการด้านการให้คำปรึกษา ซึ่งรวมถึง การให้บริการให้คำปรึกษาด้านการลงทุน การวิจัยตลาด และการประเมินราคาทรัพย์สิน นอกจากนี้ ยังให้บริการในด้านการบริหารอสังหาริมทรัพย์ด้วยมาตรฐานในระดับสากล หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้บริการ สามารถเข้าชมได้ที่ www.cbre.co.th
* รวมสำนักงานที่เป็นหุ้นส่วน
ติดต่อข้อมูลเพิ่มเติ่ม
เจมส์ พิทชอนกรรมการบริหาร
02 654 1111
นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ผู้อำนวยการ
หัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงาน
02 654 1111 ต่อ 218
งามใจ เจียรจรัส ผู้ช่วยฝ่ายประชาสัมพันธ์
02 654 1111 ต่อ 223--จบ--