กรุงเทพฯ--29 ม.ค.--ทริปเปิล เอท ไอเดียส์
ภาพรวมเศรษฐกิจโลก เริ่มมองเห็นความยุ่งยาก จากปัญหาวิกฤติหนี้ยูโรโซนที่กำลังคุกรุ่น ส่งผลให้เกิดการชะลอการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศจีน และข้อผูกมัดทางการคลังของคนอเมริกันตามที่คาดการณ์ไว้ แต่จากรายงานการสำรวจ มุมมองตลาดสำนักงานทั่วโลกปี 2556 โดยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล นั้นตลาดสำนักงานโดยรวมคาดว่าน่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นพอสมควร
ขณะที่เจ้าของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จำนวนมากกำลังรอดูท่าทีเศรษฐกิจโลกอยู่นั้น ผู้เช่าเองก็กำลังมองหาสำนักงาน เพื่อปรับขยายตามความจำเป็นในการดำเนินงานในอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพในเมืองใหญ่ทั่วโลกเช่นกัน จึงเห็นได้ถึงอุปสงค์ที่สอดคล้องกันจากทั้งเจ้าของสำนักงานและด้านนักลงทุน
ในมุมของราคาค่าเช่าสำนักงาน เอเชียเป็น 2 ใน 5 ของสำนักงานที่มีราคาแพงที่สุดในโลก โดยค่าเช่าสำนักงานเกรดเอ ของฮ่องกงยังคงสูงสุดในโลก โดยมีโตเกียวอยู่ในอันดับ3
ถึงแม้ภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงาน ในเอเชียนั้นจะมีผลตอบแทนจากการลงทุนต่ำที่สุดก็ตาม โดยอันดับที่ 1 คือไทเป ต่ำที่สุดในโลก ร้อยละ 2.50 อันดับที่2 ฮ่องกง ร้อยละ 2.67 และสิงคโปร์ ร้อยละ 3.90 ในอันดับที่4 เมื่อเดือนมิถุนายน 2555
ค่าเช่าสุทธิของสำนักงานเกรดเอ (ดอลลาร์สหรัฐ ต่อ ตารางฟุต ต่อปี) — 5 อันดับสูงสุดของโลก
เมือง มิถุนายน 2012 ธันวาคม 2011 มิถุนายน 2011
ฮ่องกง 166.70 178.34 185.91
ลอนดอน — เวสต์เอ็นด์ 125.65 120.31 124.50
โตเกียว* 106.01 110.17 104.91
ริโอ เดอ จาเนโร 90.40 93.05 85.70
ปารีส 87.50 87.23 97.73
*ค่าเช่าในเมืองโตเกียวเป็นค่าเช่าที่รวมค่าดำเนินการเอาไว้ด้วย
จากรายงานมุมมองตลาดสำนักงานทั่วโลกปี 2556 แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มสำหรับตลาดสำนักงานที่มีความสำคัญในปัจจุบัน และคาดการณ์ปี 2556 ในภูมิภาคเอเชีย ดังต่อไปนี้
กรุงเทพ
อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพยังคงต่ำมาก เมื่อเทียบกับประเทศอื่น และด้วยเหตุนี้ ปี 2555 จึงทำให้ตลาดสำนักงาน แสดงให้เห็นถึงอัตราการเจริญเติบโตสูงสุดกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ของบริษัทข้ามชาติหลายแห่งกำลังตั้งสำนักงานในกรุงเทพ อาคารสำนักงานเกรดเอ และในพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจ ซึ่งในปี 2556 กลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพ ยังคงมีแนวโน้มที่ดี แต่ด้วยจำนวนที่จำกัดและอุปทานในอนาคต จะทำให้อีก 2-3 ปีข้างหน้า เกิดอัตราการเช่า และอัตราค่าเช่าสูงขึ้นตลอดทั้งปี คุณสุรเชษฐ์ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย ของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าว
ประเทศจีน
ในประเทศจีน เซียงไฮ้มีอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอเฉลี่ยสูงขึ้น ถึงแม้จะมีพื้นที่ว่างมากขึ้นเนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 5 แห่งในพื้นที่ใจกลางเมืองก็ตาม ทำให้ผลรวมเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอในเซี่ยงไฮ้ลดลงเหลือร้อยละ 5.8 ในไตรมาสที่3 ของปี 2555 ซึ่งตัวเลขอันจำกัดของมูลค่าการซื้อขายที่ดินล่าสุดเมื่อไม่นานมานี้สะท้อนให้เห็นว่า นักพัฒนายังคงระวังเกี่ยวกับการลงทุนด้านการพัฒนาทางการค้าเพิ่มขึ้น
สำหรับในปักกิ่ง ซึ่งเป็นตลาดสำนักงานที่สำคัญอีกแห่งในประเทศจีน ทั้งบริษัทในและต่างประเทศ ยังคงให้ความสนใจที่นี่ หรือไม่ก็ขยายสำนักงาน แม้ว่าตลาดการให้เช่าจะไม่สดใสเท่ากับช่วงที่เติบโตสุดขีดในปี 2554 ก็ตาม ในปี 2556 นี้ คาดว่าสำนักงานเกรดเอในปักกิ่งนั้นจะมีแนวโน้มดีขึ้นในการเจรจาต่อรองระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าที่จะยืดหยุ่นมากขึ้นในอนาคตอันใกล้ และได้เห็นการลงทุนเชิงรุกอย่างยั่งยืน
ฮ่องกง
หลังจากที่ค่าเช่าสำนักงานในฮ่องกง ลดลงมาจนน่าตกใจในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 ก็เริ่มเห็นสัญญาณของความมีเสถียรภาพในไตรมาสที่3 อันน่าจะส่งผลมาจากอุปสงค์ของสถาบันการเงินขนาดกลาง, บริษัทจากแผ่นดินใหญ่ และจากมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณรอบที่3 ในสหรัฐอเมริกานั่นเอง โดยคาดว่าความกดดันด้านเงินเฟ้อจะผลักดันให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนจากการใช้เงินตราท้องถิ่นไปเป็นดอลลาร์สหรัฐ โดยอัตราเฉลี่ยการว่างของสำนักงานปลายปี2555 และต้นปี2556 ยังคงต่ำอยู่ ประมาณร้อยละ5 ยกเว้นในเขตเซ็นทรัล / เขตส่วนต่อขยายใหม่ (Admiralty) ที่มีอุปสงค์สำหรับอาคารสำนักงานระดับสูงลดน้อยลง ทำให้คาดการณ์ว่าพื้นที่สำนักงานว่างให้เช่าในเขตนี้จะเพิ่มขึ้น
ประเทศอินเดีย
เนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัวลงเนื่องจากนโยบายภายในประเทศที่ไม่แน่นอน ผลกระทบที่สะสมจากภาวะเงินตึงตัวและอุปสงค์ภายนอกที่ลดน้อยลง ทำให้ประเทศอินเดียมีแนวโน้มที่ต่างไปจากตลาดประเทศอื่นๆ ซึ่งในกรุงเดลี อัตราค่าเช่าสำนักงานเกรดเอเพิ่มขึ้นร้อยละ2 ถึงร้อยละ7 จากไตรมาสก่อนในพื้นที่ที่ได้รับความนิยม อย่างเช่น คอนนอฟเพลซ และเนห์รูเพลซ ในขณะที่ค่าเช่าสำนักงานใน จาโซลา และซาเก็ต ลดลงร้อยละ4 ถึงร้อยละ10 ในอนาคต คาดว่าค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอเกือบทั่วกรุงเดลีและตลาดบางส่วนในมุมไบน่าจะคงเดิม
กรุงโซล
กรุงโซลมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น และอัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานลดลงเหลือร้อยละ 6.97 ในครึ่งแรกของปี 2555 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารสำนักงานเกรดเอบวก พื้นที่สำนักงานถูกเช่าจนเกือบเต็ม โดยมีอัตรการว่างเฉลี่ยแค่ร้อยละ 0.11 อุปทานต่ำ ค่าเช่าสูง และอัตราว่างที่ลดลงเล็กน้อยเป็นจุดที่ต้องปรับปรุงในตลาดกรุงโซลปี 2556 อุปทานใหม่จะยังเติบโตอย่างแข็งแกร่งในเรื่องการเช่าหรือการครอบครองอย่างสมเหตุสมผล
ประเทศสิงคโปร์
การเช่าสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ของประเทศสิงคโปร์ ในปี 2555 นั่นต่ำลง เนื่องจากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจโลกมีผลกระทบต่อกิจกรรมการเช่าของตลาด และกลุ่มอาคารสำนักงานแห่งใหม่ๆที่จะสร้างเสร็จในอีก4 ปีข้างหน้า พื้นที่เดิมจำนวนมากจะถูกปล่อยออกสู่ตลาดเนื่องจากสัญญาหมดอายุ และผู้เช่าย้ายไปยังอาคารใหม่ ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจของสิงคโปร์คาดว่าจะลดลงอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2556 ซึ่งค่าเช่าสำนักงานที่ต่ำกว่าจะทำให้ขอบเขตการแข่งขันของตลาดดีขึ้น ในฐานะที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจของภูมิภาค
โตเกียว
โตเกียว ปี2555 เป็นครั้งที่สอง สำหรับความยิ่งใหญ่ ในการก่อสร้างสำนักงานใหม่ นับตั้งแต่ปี 2546 ที่เจ้าของอาคารสำนักงานรับโอกาสจากอุปทานที่ล้นตลาดด้วยการยกระดับคุณภาพสำนักงานของพวกเขา โดยตลาดสำนักงานเกรดเอจะเห็นการเปลี่ยนผู้เช่าได้บ่อยพอๆ กับการลดราคาค่าเช่าโดยรวม ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของปริมาณธุรกรรมทั้งหมดในประเทศญี่ปุ่นเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน และคาดว่าในปี 2556 ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในโตเกียวจะได้เห็นสัญญาณของความมีเสถียรภาพที่เพิ่มขึ้นพอสมควร
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม : บริษัท ทริปเปิล เอท ไอเดียส์ จำกัด
ที่ปรึกษาประชาสัมพันธ์คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด
พัทธ์ธีรา สุกใส (แตงโม) โทร 02 664 0888 E-Mail: patteera@888ideas.com