กรุงเทพฯ--19 มี.ค.--ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์
ความกังวัลเรื่องเศรษฐกิจรอบโลกยังคงส่งอิทธิพลต่อตลาดผู้เช่าสำนักงานในแถบเอเซีย-แปซิฟิกในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2555 แต่อย่างไรก็ตามข้อจำกัดบางประการกำลังค่อยๆ ลดลงและสภาวะเศรษฐกิจดูมั่นคงยิ่งขึ้น ซึ่งจะช่วยส่งเสริมให้ตลาดเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นตลอดทั้งปีนี้
ตามตัวเลขดัชนีการเช่าสำนักงานในระดับ “ไพรม์” ในแถบเอเซีย-แปซิฟิกของไนท์แฟรงค์พบว่าอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 2.0% ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2555 ซึ่งขึ้นมา 0.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา ดัชนีในเมืองจาการ์ตาแข็งแกร่งที่สุดซึ่งได้เพิ่มขึ้นมาเป็น 14.3% จากไตรมาสที่ 4 ของปี 2555 อันเนื่องมาจากการซัพพลายที่ลดลงได้บรรจบกับดีแมนด์ที่มีมากขึ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการเช่าสำนักงานในรพดับ “ไพรม์” ได้เพิ่มขึ้นมาสองเท่าในระยะเวลาสามปีในทั้งเมืองจาการ์ตาและกรุงปักกิ่ง
ในส่วนของอัตราค่าเช่าลดลงในตลาด 8 แห่งจาก 18 แห่ง เช่น ตลาดเสรีอย่างสิงค์โปร์ ฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ และกรุงโซล มีดีแมนด์ที่ลดลงอันเนื่องมาจากภาคการเงินและการธนาคาร
อัตราห้องว่างทั่วทั้งภูมิภาคเพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาเป็น 11% เมื่ออัตราผู้เช่าที่ย้ายออกสูงกว่าอัตราผู้เช่าที่ย้ายเข้า (negative net absorption) ในตลาดหลายแห่งและซัพพลายใหม่ที่กำลังเข้าสู่ตลาด สิ่งที่เห็นได้ชัดคืออัตราห้องว่างที่กรุงปักกิ่งที่เพิ่มขึ้นเป็นครั้งแรกจากไตรมาสที่ 4 ในปี 2552 อันเนื่องมาจากการที่ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงพีคกลางเทอม
อัตราการเช่าที่ประเทศออสเตรเลียคงที่ด้วยความเชื่อมั่นที่ว่าตลาดการเช่ายังคงซบเซา แต่อย่างไรก็ตามเมืองซิดนีย์ยังคงสามารถรักษาระดับไว้ได้จากอัตราการเช่าต่ำกว่าตัวเลขการชำระคืนของการขอกู้ยืมเงินเพื่อสินทรัพย์อย่างมาก (headline figure)
ในประเทศอินเดียอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในเมืองนิวเดลีและบังกาลอร์ยังคงที่ ในขณะที่อัตราค่าเช่าในเมืองมุมไบได้เพิ่มขึ้นมาเป็น 4.5% เมื่ออัตรา net absorption ในทั้งสามตลาดได้กลับสู่สภาพเดิมหลังจากที่ไม่ค่อยคึกคักในไตรมาสที่ 3
ทั่วทั้งภูมิภาค ภาคธุรกิจบางภาคยังคงเข้มแข็งในไตรมาสนี้ โดยเฉพาะภาคกฏหมายที่มีกิจกรรมของบริษัทที่ปรึกษาด้านกฏหมายต่างชาติเพิ่มมากขึ้นที่เห็นได้ชัดในประเทศสิงค์โปร์และในกรุงโซลที่ซึ่งมีเสรีภาพในการประกอบธุรกิจโดยช่วยส่งเสริมให้โอกาสทางธุรกิจยิ่งขยายตัวขึ้นตามลำดับ
ซัพพลายใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว องค์กรที่ให้ความสำคัญกับเรื่องต้นทุนและความล่าช้าของการขยายตัวอันเนื่องมาจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกยังคงมีผลกระทบเชิงลบต่ออัตราการเช่าสำนักงานในเมืองหลักๆ ของแถบเอเซีย-แปซิฟิก แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อสหรัฐอเมริกาแสดงท่าทีเพิกเฉยต่อปัญหาที่คารังคาซังเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์หัวเลี้ยวหัวต่อทางการคลัง ภัยคุกคามทางเศรษฐกิจของยูโรโซนที่ลดลง และเศรษฐกิจของประเทศจีนที่เติบโตขึ้นอีกครั้ง “องค์กรในภูมิภาคเอเซีย-แปซิฟิกจะค่อยๆ เข้มแข็งขึ้นเรื่อยๆ ในการขยายธุรกิจเมื่อเศรษฐกิจมุ่งเข้าสู่วงจรใหม่” กล่าวโดย มิสเตอร์ นิโคลัส โฮลท์, ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์เอเชีย แปซิฟิค
ในส่วนของตลาดสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพ มิสเตอร์ มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด แสดงความคิดเห็นต่อตลาดการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ว่า “ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจไทยหลังจากเหตุอุทกภัยที่ผ่านมา ตั้งแต่แรกเริ่มของปี 2555 นักธุรกิจได้แสดงทัศนคติที่เป็นบวก ซึ่งบ่งชี้ว่าธุรกิจการให้บริการ (service sector) ยังคงเติบโตอย่างมั่นคง”
ส่วนในเรื่องของดีแมนด์ ตามการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าอัตราการเช่าสำนักงานในกรุงเทพมหานครได้เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 2 ในปี 2554 และการการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดที่สุดอยู่ในส่วนของสำนักงานเกรดเอ(Grade A sector) ที่ซึ่งอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นตรงกับการการลงมติเลือกนายกรัฐมนตรีไทย พ.ศ. 2554 ซึ่งนับว่าเป็นจุดเริ่มต้นของการคืนตัวสู่ความสงบและสภาวะทางการเมืองที่ค่อนข้างมั่นคงที่มีผลกระทบเชิงบวกต่อความเชื่อมั่นทางธุรกิจด้วยอัตราการเช่าโดยรวมที่เพิ่มขึ้นเป็น 87.74% ที่ซึ่งเพิ่มขึ้นมา 2.03% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว (Figure3) ซึ่งเป็นตัวยืนยันว่าดีแมนด์ของการเช่าสำนักงานยังคงแข็งแรงและอาคารที่อยู่ใกล้สถานีขนส่งมวลชนยังคงเป็นที่โปรดปรานขององค์กรต่างๆ อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอ (Grade A) สูงที่สุดซึ่งได้เพิ่มขึ้น 0.45% จากไตรมาสที่ผ่านมา หรือ 5.16% จากตอนต้นของปีที่ผ่านมา
เมื่อมองดูซัพพลายในไตรมาสที่ 4 ของปี 2555 จำนวนซัพพลายของสำนักงานในกรุงเทพมหานครทั้งหมดยังคงอยู่ที่ 4,630,008 ตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นเพียง 1.88% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา (Table1) หมายเหตุ: ตัวเลขเหล่านี้ไม่รวมอาคารที่มีเจ้าของหลายคนหรืออาคารสำนักงานที่มีขนาดเล็กกว่า 5,000 ตารางเมตร
เมื่อตรวจสอบตัวเลขของอัตราการเช่า มิสเตอร์ เบอร์เทนชอร์ เปิดเผยว่าในขณะที่ราคาค่าเช่าโดยรวมได้เพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากการปรับเปลี่ยนตัวเลขของเจ้าของห้องเพื่อตอบสนองดีแมนด์ที่เพิ่มขึ้นในตลาด อัตราการเช่ายังนับว่าคงที่ ตลาดการเช่าสำนักงานจะแข่งขันมากขึ้นเมื่อมีอาคารใหม่ๆเข้าสู่ตลาดและมอบตัวเลือกที่น่าสนใจให้แก่ผู้เช่าเพื่อจูงใจในการย้ายสำนักงาน อัตราการเช่าสำนักงานในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นมาประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว และในขณะที่มีการเติบโตของธุรกิจในทุกภาคส่วน ตลาดพื้นที่สำนักงานเกรดเอ จะได้รับผลประโยชน์มากที่สุดอันเนื่องมาจากอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้น
แนวโน้มในอนาคต
ในปี 2556 จะมีอาคารใหม่สร้างเสร็จสามอาคาร แต่อย่างไรก็ตาม อาคารเหล่านี้ไม่ได้อยู่ในย่านธุรกิจใจกลางเมือง แต่อยู่ที่ถนนรัชดาภิเษกและวิภาวดี-รังสิต และเนื่องจากว่าจำนวนพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดค่อนข้างต่ำ จึงมีการคาดการณ์ว่าอาคารเหล่านี้น่าจะสามารถรองรับระดับความต้องการในปัจจุบันได้หมด
มิสเตอร์เบอร์เทนชอร์ คาดการณ์ว่าดีแมนด์จะยังคงเติบโตตลอดทั้งปี2556 เนื่องจากว่าอยู่ในตลาดที่มีพื้นที่จำกัด อัตราการเช่าจึงน่าจะเพิ่มขึ้นทั่วทั้งกรุงเทพมหานครด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในทำเลระดับไพร์มไพรม์จะมีอัตราการเช่าที่สูงที่สุด
มิสเตอร์ มาร์คัส เบอร์เทนชอร์