กรุงเทพฯ--28 มี.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร 2 หรือสนามฟุตซอล ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ควรมีแผนการใช้สอยอย่างทั่วด้าน และในกรณีศาลาว่าการฯ เท่ากับสูญเงินและโอกาสมหาศาลนับร้อย ๆ ล้านบาทต่อปี และเมื่อเปิดใช้แล้ว ควรสร้างโมโนเรลมารองรับ
อาคารศาลาว่าการกรุงเทพมหานครสูง 37 ชั้นที่ดูภายนอกเหมือนสร้างเสร็จแล้ว แต่ความจริงยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ล่าสุดแก้แบบมาตั้งแต่สมัยยุคนายอภิรักษ์ โกษะโยธิน จนมาถึงปัจจุบัน ก็ยังไม่แล้วเสร็จ กรณีนี้ หากอาคารหลังนี้มีมูลค่า 4,000 ล้านบาท โดยประมาณว่ามีมูลค่า 100,000 บาทต่อหนึ่งตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอยได้ ก็นับเป็นความสูญเสียมหาศาล เพราะปีหนึ่งหากได้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน 8% ตามที่กำหนด ก็จะเป็นเงินถึง 320 ล้านบาท การไม่ได้ประโยชน์มาเป็นเวลาถึง 5 ปี ก็ย่อมเป็นเงินมากกว่า 1,500 ล้านบาทนับถึงวันนี้
ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นที่กรุงเทพมหานครจะต้องมีความรู้และความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การบริหารทรัพย์สิน และการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อกำหนดนโยบายการบริหารทรัพย์สินของกทม.ได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถสร้างรายได้ให้กับกทม. เพื่อนำเงินมาพัฒนากทม.ได้อีกต่อหนึ่ง ในการนี้กรุงเทพมหานคร ก็จะเร่งรัดการติดตั้งระบบประกอบอาคารของอาคารหลังนี้ให้แล้วเสร็จเพื่อเปิดใช้โดยพลัน
อันที่จริงในพื้นที่ศาลาว่าการกทม. 2 นี้มีขนาดรวมกันถึง 80 ไร่ ซึ่งนับเป็นทำเลทอง พื้นที่ขนาด 80 ไร่นี้คิดเป็น 128,000 ตารางเมตร หากก่อสร้างได้ 10 เท่าของที่ดินก็จะสามารถก่อสร้างได้ 1,280,000 ตารางเมตร หาก 50% ของพื้นที่ก่อสร้างสามารถนำมาใช้ประโยชน์ (ที่เหลือเป็นพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกและอื่น ๆ) ก็จะมีขนาด 640,000 ตารางเมตร หากมูลค่าต่อตารางเมตรเป็นเงิน 100,000 บาท พื้นที่นี้ก็จะสามารถพัฒนาได้เป็นเงินรวมกันถึง 64,000 ล้านบาท กทม.ก็จะมีพื้นที่เหลือเฟือเพื่อการปฏิบัติงาน และยังมีพื้นที่เหลือเพื่อให้เช่าหารายได้มาพัฒนากทม.เพิ่มเติม
ในการดำเนินการนี้ กทม.อาจไม่สามารถลงทุนแต่เพียงผู้เดียว อาจร่วมมือกับรัฐบาลและภาคเอกชนทำการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ เพื่อให้พื้นที่นี้เป็นศูนย์ราชการและธุรกิจของกรุงเทพมหานคร โดยในรายละเอียดอาจจัดสรรที่ดินเป็นแปลงย่อยให้มีการพัฒนาเป็นส่วน ๆ เช่นส่วนหอประชุม ส่วนโรงแรม ส่วนสำนักงานให้เช่า และส่วนศูนย์การค้า เป็นต้น โดยกทม.จะต้องจัดทำสัญญาให้รัดกุม เพื่อไม่ให้ซ้ำรอยปัญหาเช่นกรณี “ค่าโง่ทางด่วน”
ในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่นี้ กทม.พึงสร้างระบบขนส่งคมนาคมที่ดีโดยเฉพาะรถไฟฟ้ามวลเบาหรือโมโนเรล เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้มาติดต่อในศาลาว่าการ กทม.2 นี้ในอนาคต โดยทั้งนี้ควรสร้างเชื่อมระหว่างรถไฟฟ้า BTS ที่อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิกับศาลาว่าการ กทม.2 และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ซึ่งหากดำเนินการก่อสร้างตามนี้ก็จะยิ่งทำให้ระบบขนส่งมวลชนทั้ง 2 ระบบ (BTS และ MRT) สามารถใช้สอยได้เป็นประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพเต็มที่ และเป็นการเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ กทม.2 ด้วย นอกจากนี้ยังควรสร้างทางเชื่อมกับถนนวิภาวดี ซึ่งมีอยู่ในแผนการพัฒนาของกทม.อยู่แล้ว รวมทั้งพิจารณาการก่อสร้างทางยกระดับเชื่อมกับดอนเมืองโทลย์เวย์อีกด้วย
ยิ่งกว่านั้นในกรณีสนามฟุตซอล หนองจอกที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ขณะนี้กรุงเทพมหานครควรมีแผนการจัดหาประโยชน์โดยจัดทำแผนนี้ให้แล้วเสร็จก่อนการแล้วเสร็จของสนามกีฬาแห่งนี้ในปี พ.ศ.2557 เพื่อสร้างรายได้มาบำรุงรักษาสนาม และเพิ่มพูนรายได้ให้กับกรุงเทพมหานครเพื่อนำไปพัฒนาในทางอื่นอีกด้วย
จะเห็นได้ว่า กทม.มีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครอีกมหาศาล ซึ่งสามารถนำมาสร้างรายได้เพิ่มเติม หากเข้าใจถึงหลักการวางแผนบริหารและจัดการทรัพย์สินที่ดี
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน