กรุงเทพฯ--20 พ.ค.--ไนท์แฟรงค์
คุณริษิณี สาริกบุตร, ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมตามเส้นถนนสุขุมวิทตั้งแต่ซอยที่ 1 ถึงซอยที่ 107 ยังคงเติบโตอยู่เรื่อยๆ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงระดับความสมดุลที่ดีระหว่างซัพพลายและดีแมนด์ของคอนโดมิเนียม ระดับความสมดุลนี้เกิดขึ้นด้วยปัจจัยหลายสาเหตุ ซึ่งส่งผลให้อัตราการเทคอัพของคอนโดมิเนียมโดยรวมเกิน 70% ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางถนนสุขุมวิทในแต่ละโซนต่างมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่ไม่เหมือนกัน ซึ่งไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยจะแยกจะแยกภาพรวมตลาดย่อยดังนี้ สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1 - ซอย 55) และสุขุมวิทตอนปลาย (ซอย 55 เป็นต้นไป) โดยได้ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขต่างๆ สำหรับตลาดในโซนนี้ในช่วงปี 2552 ถึงไตรมาสที่ 1 ของปี 2556
โซนสุขุมวิทตอนต้น
ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าจำนวนซัพพลายของคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนต้นทั้งหมดอยู่ที่ 6,467 ยูนิต ซึ่ง 1,500 ยูนิตได้ขายไปแล้ว (อัตราการเทคอัพนั้นค่อนข้างสูงอยู่ที่ 77%) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อดูคอนโดมิเนียมเกรดเอถึงเกรดพรีเมียมนั้นโซนสุขุมวิทตอนต้นถือว่าเป็นโซนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในส่วนของคอนโดมิเนียมสไตล์หรูจากจำนวนห้อง 3,820 ยูนิตของคอนโดมิเนียมรูปแบบหรูหรา มีมากกว่า 3,000 ยูนิต ที่ได้ขายไปแล้ว ซึ่งตัวเลขนี้เทียบเท่ากับอัตราการเทคอัพที่อยู่ที่ 80% และด้วยเหตุนี้ โซนสุขุมวิทตอนต้นจึงยังคงเป็นทำเลไพร์มที่นิยมมากที่สุดในกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่พักระดับห้าดาวในตัวเมือง
คุณริษิณีคาดการณ์แนวโน้มตลาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปอันเนื่องมาจากจำนวนที่ดินที่จำกัดในย่านธุรกิจใจกลางเมือง (CBD) และในส่วนของสุขุมวิทตอนต้นที่จะผลักดันให้ราคาพุ่งสูงขึ้นและดีแมนด์ของคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น
จากมุมมองของผู้พัฒนาโครงการ การมองหาที่ดินใหม่ในราคาที่เหมาะสมในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ได้กลายเป็นความท้าทายอย่างมากโดยเฉพาะสำหรับผู้พัฒนาโครงการระดับเล็ก และด้วยเหตุนี้ ผู้ที่ครองตลาดจึงเป็นผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงอยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ข้อมูลนี้ไม่ได้บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสุขุมวิทตอนต้นจะเปิดกว้างสำหรับผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เจ้าของที่ดินบางรายในโซนนี้ได้ตัดสินใจที่จะพัฒนาโครงการที่ให้ผลงทุนระยะยาวบนที่ดินของตนเอง เช่น โรงแรม สำนักงาน และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ และด้วยเหตุนี้ จึงเป็นที่คาดการณ์ว่าคอนโดมิเนียมคุณภาพสูงในทำเลไพร์มจะเข้าสู่ตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ และความต้องการของคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ก็จะสูงขึ้นเช่นกัน เมื่อรวมข้อมูลที่เกี่ยวกับคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงไตรมาสแรก มีเพียง 687 ยูนิตของคอนโดมิเนียมระดับหรูที่ได้เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ซึ่ง 80% ของซัพพลายใหม่นี้ได้มีการเทคอัพเรียบร้อยแล้ว
ในส่วนของผู้ซื้อ จำนวนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมตามแนวถนนสุขุมวิทส่วนมากคือชาวไทยฐานะดี รวมถึงนักลงทุนระยะยาวที่ต้องการทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเพื่อกันปัญหาเรื่องเงินเฟ้อซึ่งรายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่สามารถคาดการณ์ได้บวกกับดอกเบี้ยต่ำจึงเป็นสิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนกลุ่มนี้ นอกจากนี้ ชาวกรุงเทพฯ หลายคนเล็งเห็นว่าโซนสุขุมวิทในตำแหน่งไพร์มเป็นโซนที่ดีเยี่ยมกว่าโซนอื่นๆ ในเรื่องของการอยู่อาศัย เพราะบริเวณนี้เป็นที่รู้จักกันในหมู่ผู้อยู่อาศัยว่าเป็นทำเลที่คนรวยมักอยู่กัน และนอกเหนือจากนี้ทำเลนี้ก็ลือชื่อในเรื่องของการเข้าถึงคอนโดมิเนียมที่ง่ายดาย เพราะมีการเชื่อมต่อกับพื้นที่ที่มีการจราจรสูงเป็นอย่างมาก เช่น อโศก นานา พร้อมพงษ์ และทองหล่อ นอกเหนือจากนี้ ยังมีนักลงทุนชาวต่างชาติที่หันเหความสนใจกลับเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียมในใจกลางเมืองและสู่โซนสุขุมวิททำเลไพร์มอีกรอบ เนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศไทยที่มีการคาดการณ์ว่าจะแข็งแกร่งขึ้นหลังจากการรวมตัวของ AEC
การตั้งราคาคอนโดมิเนียม ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทของยูนิต ทำเลและการเข้าถึง BTS และถนนหลัก และสเปคของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง โดยในบางกรณีราคาห้องในตึกสูงก็มากกว่าราคาห้องในตึกที่ต่ำกว่าอีกด้วย
คุณริษิณี กล่าวเพิ่มเติมว่าเมื่อวิเคราะห์การตั้งราคาของคอนโดมิเนียมในสุขุมิทตอนต้นพบว่า โครงการส่วนมาก (ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของการซื้อคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จสมบูรณ์หรือพร้อมย้ายเข้าอยู่ก็ตามแต่) ที่อยู่ในส่วนของโซนสุขุมวิทที่ใกล้เส้น BTS จะมีราคาอยู่ที่ 86,000 บาท - 327,000 บาท ต่อตารางเมตร ด้วยราคาขายเฉลี่ยที่ไม่ต่ำกว่า 100,000 บาท ต่อตารางเมตร
Gallerie Rue de 39 ที่จัดว่าเป็นคอนโดมิเนียมที่พรีเมียมที่สุดในเครือบริษัท AP ครองตำแหน่งราคาขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดในโซนสุขุมวิทตอนต้น กับราคาขายที่อยู่ที่ประมาณ 327,000 บาท ต่อตารางเมตร ซึ่งพิชิตแชมป์เก่าที่เดิมทีครองอันดับหนึ่งกับโครงการคอนโดมิเนียม XXXIX โดย Sansiri ที่มีราคาขายเฉลี่ยที่อยู่ที่ 220,000 บาท ต่อตารางเมตร แนวโน้มของคอนโดมิเนียมระดับบนค่อนข้างชัดเจนสำหรับโซนนี้ และมีโครงการเกรด เอและพรีเมียมที่กำลังเข้าสู่ตลาดมากมาย รวมถึงโครงการ Marque โดย MJR Development และ Rhythm SKV 42 โดยเครือ AP ราคาของคอนโดมิเนียมก็มีการคาดการณ์ว่าน่าจะพุ่งสูงขึ้นและผู้พัฒนาโครงการจะมุ่งความสนใจไปที่การนำเสนอคอนโดมิเนียมคุณภาพสูงเพราะราคาของที่ดินในบริเวณนี้แพงเกินไปสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับประหยัด และนอกเหนือจากนี้ เราควรจะตั้งข้อสังเกตุว่าปัจจัยอื่นๆ เช่นการรวมตัวของ AEC ความขาดแคลนของที่ดินในย่านธุรกิจใจกลางเมือง และค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นจะส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในทำเลไพร์มของสุขุมวิทสูงขึ้นอีกเช่นกัน
โซนสุขุมวิทตอนปลาย
คุณ ริษิณีกล่าวเพิ่มว่าเนื่องจากมีการขาดแคลนของการพัฒนาโครงการใหม่ๆในย่านธุรกิจใจกลางเมืองของโซนสุขุมวิท จึงมีความเป็นไปได้ว่าการพัฒนาโครงการใหม่ๆจะขยายไปสู่โซนสุขุมวิทตอนปลายเพราะที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ยังคงมีว่างอยู่ ดังนั้นจึงมีการคาดการณ์ว่าซัพพลายของคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากจะเข้าสู่โซนนี้ โดยเฉพาะในบริเวณที่อยู่ใกล้สถานี BTS อ่อนนุช
ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย โครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่สุขุมวิทซอย 55 ถึงซอย 107 พบว่าจำนวนซัพพลายสะสมทั้งหมดที่รวบรวมจากช่วงปี 2552 ถึงไตรมาสแรกของปี 2556 อยู่ที่ประมาณ 15,604 ยูนิต จากจำนวนตัวเลขนี้มีมากกว่า 11,000 ยูนิตที่ได้ขายไปแล้ว (อัตราการเทคอัพที่ 71%) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพของตลาดที่แข็งแรงขึ้น แต่อย่างไรก็ตามผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อหวังที่จะกอบโกยกำไรอย่างรวดเร็วควรพึงระวัง เพราะตามข้อมูลที่ได้รับจากผู้พัฒนาโครงการ ประมาณ 30% ถึง 40% ของจำนวนผู้ซื้อในช่วงพรีเซลมักเป็นผู้ลงทุนระยะสั้น แต่อย่างไรก็ตาม ยังคงจำนวนตัวเลขของการโอนชื่อผู้อาศัยตรงกับข้อมูลการขาย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการของคอนโดมเนียมที่มีอยู่จริง
โครงการที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดเช่น Rhythm SKV44/1 โดยเครือ AP และ Ashton Morph โดย Ananda แสดงให้เห็นถึงจุดขายที่โดดเด่นและแข็งแกร่ง เช่น ทำเลที่ใกล้กันกับเส้น BTS ภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่ดีเยี่ยมพร้อมกับสเปควัสดุก่อสร้างคุณภาพสูง และการวางขนาดห้องที่เหมาะสมพร้อมกับการออกแบบแผนผังห้องที่ดูดีในจำนวนซัพพลายทั้งหมด คอนโดมิเนียมใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในตอนต้นของปี 2556 อยู่ที่ประมาณ 2,933 ยูนิต ซี่งบรรลุเป้าหมายของอัตราการเทคอัพที่ 46% ภายในไตรมาสแรก แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรสังเกตุคือจำนวนซัพพลายของคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนปลายที่มุ่งขายผู้ซื้อจากกลุ่มที่แตกต่างกับกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในโซนสุขุมวิทตอนต้น ซึ่งเป็นเพราะว่าซัพพลายใหม่ทั้งหมดที่เปิดตัวในปีนี้เป็นคอนโดมิเนียมในรูปแบบของชั้นประหยัดที่ตั้งอยู่ตามถนนย่อยรอบๆ เส้นทางของรถไฟ BTS ที่กระจายออกมา ผู้ซื้อระดับไฮเอนด์จะมุ่งแสวงหายูนิตที่หลงเหลืออยู่ตามแนวเส้นทางของรถไฟฟ้า BTS ที่ทองหล่อ เอกมัย พระโขนง และอ่อนนุช ที่ซึ่งโครงการที่มีจุดขายที่โดดเด่นดังที่กล่าวไว้ข้างต้น เช่น Weltz Residence ที่อยู่ใกล้สถานี BTS พระโขนง Ashton Morph ที่อยู่ใกล้สถานี BTS ทองหล่อ และ Mode Sukhumvit 61 ที่อยู่ใกล้สถานี BTS เอกมัย
เมื่อวิเคราะห์ราคาของคอนโดมิเนียมในตลาดที่สุขุมวิทพบว่าคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้สถานี BTS ปัจจุบัน (ตั้งแต่ ทองหล่อ จนถึง อ่อนนุช) และถนนสุขุมวิทหลักมีราคาขายเฉลี่ยที่สูงกว่า 100,000 บาท ต่อตารางเมตร สำหรับซัพพลายของคอนโดมิเนียมเกรดเอ ที่อยู่ตามแนวเส้น BTS นั้น ราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ 138,000 บาท และอยู่ระหว่าง 118,000 ถึง 150,000 บาท ในส่วนของคอนโดมิเนียมที่เกรดต่ำลงมาซึ่งอยู่รอบๆ เส้นทาง BTS ราคาขายเฉลี่ยยังคงอยู่ที่มากกว่า 100,000 บาท และอยู่ระหว่าง 87,000 บาท - 120,000 บาท ในอีกแง่หนึ่ง ซัพพลายของคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายเฉลี่ยที่ต่ำกว่า 100,000 บาท ต่อตารางเมตร จะหาพบได้ในบริเวณที่ดินที่อยู่รอบๆ แนวเส้น BTS ที่กระจายออกมา หรืออยู่ในซอยลึก และนอกจากนี้ การตั้งราคาของคอนโดมิเนียมที่อยู่รอบๆ โซนสุขุมวิทก็ขึ้นอยู่กับความใกล้ระหว่างทำเลที่ตั้งโครงการกับย่านธุรกิจใจกลางเมืองอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น ราคาของคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้สถานี BTS ทองหล่อ มีความเป็นไปได้ว่าจะสูงกว่าราคาของคอนโดมิเนียมที่ห่างออกไปตามแนวเส้น BTS ที่ได้กระจายออกมา
คุณ ริษิณีคาดการณ์ว่าอนาคตของตลาดคอนโดมิเนียมนั้นสดใส โดยเฉพาะในโซนที่ตั้งอยู่ในตำแหน่งไพรม์ ด้วยราคาขายที่ยังคงพุ่งสูงขี้นเรื่อยๆ ตลาดนี้จะดึงดูดผู้ซื้อทุกประเภทที่รวมถึงผู้ที่มีความต้องการที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่จริงและนักลงทุนระยะยาวที่อาจเป็นคนไทยที่มีฐานะหรือชาวต่างชาติก็เป็นได้ สำหรับโซนสุขุมวิทตอนต้น คุณภาพของคอนโดมิเนียมคาดว่าจะดียิ่งกว่าเดิม ด้วยราคาขายเฉลี่ยที่ไม่ต่ำกว่า 150,000 บาท ต่อตารางเมตร ซึ่งจะแปรผันโซนนี้ให้กลายเป็นบริเวณที่อยู่อาศัยที่หรูหรามากเป็นพิเศษในอนาคตอันใกล้นี้สำหรับโซนสุขุมวิทตอนปลาย เมื่อการพัฒนาของเมืองขยายสู่ถนนใหญ่และตามแนวเส้นของ BTS ที่ได้กระจายออกมา จำนวนซัพพลายของคอนโดมิเนียมที่เกรดต่ำลงมามีการคาดการณ์ว่าจะเปิดตัวใหม่ในบริเวณนี้ เนื่องจากมีการขาดแคลนของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองชั้นใน