กรุงเทพฯ--22 พ.ค.--ไนท์แฟรงค์
สรุปประเด็นสำคัญ
ซัพพลายสะสมของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในไตรมาสแรกของ ปี 2556 อยู่ที่ 254,638 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น 7.5% จากปลายปี 2555
คอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพมหานครในไตรมาสแรกของปี 2556 อยู่ที่ 17,869 ยูนิต ซึ่ง 13,131ยูนิต จากจำนวนห้องทั้งหมดหรือที่เทียบเท่ากับ 73% ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตปริมณฑล และตามด้วยพื้นที่ในบริเวณตัวเมืองและพื้นที่ในบริเวณขอบเขตรอบนอกของตัวเมืองอยู่ที่ 14% และ 13% ของจำนวนซัพพลายทั้งหมดตามลำดับ
ดีแมนด์สำหรับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 9,902 ยูนิต ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอัตราการเทคอัพที่อยู่ที่ 55.4%
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในตัวเมืองของกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 อยู่ที่ 161,314 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นมา 11.8% ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่บริเวณขอบเขตรอบนอกของตัวเมืองเพิ่มขึ้นมาเพียง 1.3%
ภาพรวมของตลาด
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งจากปลายปี 2556 ซึ่งจำนวนซัพพลายของคอนโดมิเนียมในเขตปริมณฑลนั้นครองตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ด้วยการเปิดตัวของคอนโดมิเนียมใหม่ที่มากถึง 73% ของจำนวนซัพพลายทั้งหมดเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นจากการที่พื้นที่บริเวณเขตปริมณฑลได้รับความนิยมมากขึ้นหลังจากที่ผู้พัฒนาที่ดินหลากหลายได้หันความสนใจไปยังพื้นที่บริเวณนี้ด้วย
ความคาดหวังว่าจะสามารถดึงดูดผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยคอนโดมิเนียมจึงจัดว่าเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ที่ต้องการที่พักอาศัยในรูปแบบของคอนโดมิเนียม ปัจจัยนี้บวกกับราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น จึงทำให้ระดับดีแมนด์เพิ่มขึ้นอีกด้วย ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครทั้งหมดยังคงเพิ่มขึ้นด้วยอัตราการเติบโตที่อยู่ที่ 6.0% ในไตรมาสนี้มีการเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมระดับห้าดาวในบริเวณตัวเมืองที่ตั้งราคาขายของยูนิตที่มากกว่า 150,000 บาทต่อตร.ม. นอกเหนือจากนี้ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมในเขตปริมณฑลก็ได้เพิ่มขึ้นเป็น 60,286 บาท ในไตรมาสนี้จาก 53,916 บาท ในปลายปี 2555 อีกเช่นเดียวกัน
แนวโน้มของซัพพลาย
ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ได้รวบรวมตัวเลขของจำนวนซัพพลายจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงระหว่าง ปี 2552 ถึงไตรมาสแรกของ ปี 2556 และพบว่าจำนวนซัพพลายสะสมในตอนท้ายของไตรมาสแรกของ ปี 2556 อยู่ที่ 254,638 ยูนิต ซึ่งได้เพิ่มขึ้นมา 7.5% จากปลายปี 2555ซัพพลายที่ได้เพิ่มขึ้นนี้เกิดจากการเปิดตัวใหม่คอนโดมิเนียมจาก 48 โครงการในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 ตามรูปภาพที่ 1 ด้านล่าง
จำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ส่วนมากอยู่ในเขตปริมณฑลซึ่งแสดงเป็นตัวเลข 73%ของจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด และตามด้วยเขตตัวเมืองและพื้นที่บริเวณขอบเขตรอบนอกของตัวเมืองซึ่งเท่ากับ 14% และ 13% ตามลำดับดังรูปภาพที่ 2 การเปิดตัวใหม่ของคอนโดมิเนียมส่วนมากอยู่ตามเส้นทาขนส่งมวลชนและในบริเวณที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก ในช่วงไตรมาสแรกของ ปี 2556 มีจำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่ในเขตปริมณฑลทั้งหมด13,131 ยูนิต ในขณะที่มีเพียง 2,422 ยูนิตที่เปิดตัวในพื้นที่บริเวณขอบเขตรอบนอกของตัวเมืองซึ่งมีการเปิดตัวใหม่ของคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ศูนย์ธุรกิจเพียง 2,316 ยูนิต เนื่องจากบริเวณนี้มีที่ดินว่างอยู่น้อยจึงดันให้ราคา
ของคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์ธุรกิจพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็ว และด้วยเหตุนี้ผู้ซื้อที่ช่างเลือกที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยหลังที่สองจึงให้ความสนใจคอนโดมิเนียมที่คุ้มค่าต่อราคาที่ซื้อ แม้ว่าคอนโดมิเนียมเหล่านี้จะมีจุดด้อยเช่นอายุของอาคารและคุณภาพก็ตามแต่ โครงการ Fuse Chan — Sathorn เป็นผู้นำในส่วนของจำนวนซัพพลายของห้องคอนโดมิเนียมในตัวเมืองทั้งหมด ในขณะที่โครงการที่ใหญ่ที่สุดในพื้นที่บริเวณขอบเขตรอบนอกของตัวเมือง Noble Revolve Ratchada ได้เปิดตัวห้องใหม่ 802 ยูนิต ตอนนี้บริษัทพัฒนาโครงการมีความพร้อมที่จะขยายขอบเขตของการลงทุนสู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในตำแหน่งที่ใกล้กับสายการไฟฟ้าสีม่วงที่เริ่มจากบางซื่อและจบที่บางใหญ่ปัจจัยนี้บวกกับอนาคตของการขนส่งมวลชนที่จะเชื่อมการเดินทางระหว่างบางซื่อและราษฏร์บูรณะ
และโครงการที่ยังคงพัฒนาอยู่อย่างต่อเนื่องที่จะรวมศูนย์รัฐบาลในเขตแจ้งวัฒนะต่อไปถึงเขตมินบุรีเข้าสู่สาย MRT สีชมพู จะทำให้ผู้พัฒนาโครงการที่ทั้งจดทะเบียนและไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เปิดตัวโครงการในพื้นที่เขตปริมณฑลในช่วงไตรมาสแรกของ ปี 2556โครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่อยู่ใกล้สายรถไฟฟ้า MRTสีม่วงตรงแยกนนทบุรีคือ Aspire Rattanathibet II ที่ซึ่งได้เปิดตัวห้องใหม่ทั้งหมด 1,428 ยูนิต และคอนโดมิเนียม ISSI condo Suksawat ซึ่งมีห้องคอนโดมิเนียมใหม่ทั้งหมด 892 ยูนิตในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่เปิดตัวตามสายการไฟฟ้า MRT สีชมพูคือ Lumphini Condotown Ramindra-Ladprao II ที่เปิดตัวห้องใหม่ทั้งหมด 532 ยูนิต
แนวโน้มของดีแมนด์
ดีแมนด์สำหรับคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 9,902 ยูนิตในช่วงไตรมาสแรกของปี 2556 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอัตราการเทคอัพที่อยู่ที่ 55.4% อัตราการเทคอัพของยูนิตในเขตปริมณฑลสูงกว่าในเขตอื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด ด้วยจำนวนยูนิตที่ขายได้ทั้งหมดในไตรมาสแรกของ ปี 2556 ที่ 7,207 ยูนิต กลุ่มลูกค้าที่ใหญ่ที่สุดคือบุคคลที่มีรายได้ปานกลางและบุคคลที่มีรายได้น้อย ผู้พัฒนาโครงการจึงแลเห็นความสำคัญในการตั้งราคาคอนโดมิเนียมให้ต่ำกว่า 3 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมส่วนมากตั้งอยู่ในเขตปริมณฑลและพัฒนาโดยผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงที่เพิ่งได้เปิดตัวโครงการใหม่ตามสายรถไฟฟ้าที่ได้ขยายออกมา ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการที่เป็นนิยมเช่น dBura Pranok, dCondo Campus Resort Ratchapreuk-Charan 13 จากกลุ่มผู้พัฒนาโครงการแสนสิริและ Lumpini Place Suksawas - Rama 2 จากผู้พัฒนาโครงการ LPN Limited ซึ่งโครงการเหล่านี้มียอดขายที่ดีเยี่ยม
อัตราการเทคอัพในพื้นที่บริเวณเขตรอบนอกของตัวเมืองและพื้นที่บริเวณตัวเมืองอยู่ที่ 1,422 ยูนิตและ 1,273 ยูนิตตามลำดับ โครงการที่เปิดตัวใหม่ในพื้นที่บริเวณเขตรอบนอกของตัวเมืองส่วนมากตั้งอยู่ตามถนนรัชดาภิเษก ในขณะที่โครงการที่เปิดตัวใหม่ในตัวเมืองที่มีอัตราการเทคอัพที่สูงมากนั้น คือคอนโดมิเนียมที่เน้นระดับหรูและตั้งอยู่ในบริเวณอโศก
แนวโน้มของการตั้งราคา
ราคาสำหรับคอนโดมิเนียมที่เพิ่งเปิดตัวใหม่โดยเฉพาะในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจยังคงเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ อันเนื่องมาจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ซึ่งสองสิ่งนี้เป็นอุปสรรคในการเข้าตลาดสำหรับบริษัทพัฒนาโครงการขนาดเล็ก และด้วยเหตุนี้ผู้พัฒนาโครงการในระดับนี้จึงมักมองหาโอกาสเพื่อพัฒนาที่ดินในพื้นที่เขตรอบนอกของตัวเมืองและในเขตปริมณฑลมากกว่า เงินบาทที่แข็งค่ามากขึ้นก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่น่าวิตกกังวลอีกเช่นเดียวกันซึ่งเงินบาทที่แข็งค่านี้อาจส่งผลต่อราคาของวัตถุดิบและที่ดินให้แพงขึ้นเนื่องจากว่ามีซัพพลายที่ล้นตลาดในปีที่ผ่านมาในเขตนี้ ผู้พัฒนาโครงกาจึงชะลอการเปิดตัวของโครงการใหม่เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดสภาวะฟองสบู่แตกในเขตปริมณฑลราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 161,314 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งพิ่มขึ้นมา 7.1% จากปลาย ปี 2555
ราคาขายเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นเกิดจากการเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมระดับห้าดาวในตัวเมืองใกล้โซนชั้นในของสุขุมวิทราคาขายเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมในเขตรอบนอกของตัวเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 1.3% จาก 102,088 บาทต่อตารางเมตร ในไตรมาสที่สองของ ปี 2555 ถึง 103,371 บาทต่อตารางเมตร ในไตรมาสแรกของปี 2556 ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมในเขตปริมณฑลเพิ่มขึ้นมา 11.8% ทำให้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 60,286 บาทต่อตารางเมตร ในตอนท้ายของไตรมาสแรกของ ปี 2556
มุมมองในอนาคต
คุณ ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด คาดการณ์ว่าดีแมนด์สำหรับคอนโดมิเนียมในตัวเมืองยังคงสูงอยู่ในขณะที่ซัพพลายได้ชะลอตัวลง ด้วยเหตุนี้ราคาขายเฉลี่ยสำหรับคอนโดมิเนียมในตัวเมืองจึงมีแนวโน้มว่าจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จุดสนใจของผู้พัฒนาโครงการยังคงอยู่ที่พื้นที่ในเขตปริมณฑลที่ซึ่งการก่อสร้างของสายรถไฟฟ้า MRT สีม่วงที่ทอดยาวจากบางซื่อถึงบางใหญ่ได้เริ่มขึ้น จึงทำให้ดีแมนด์สำหรับที่ดินเพิ่มขึ้นกับราคาในท้องตลาดที่สูงขึ้นกว่า 50% ส่วนราคาที่ดินในโซนที่อยู่รอบๆ สาย MRT สีม่วง ที่ทอดยาวจากบางซื่อถึงบางใหญ่ ได้เพิ่มขึ้นสองเท่าตัวตั้งแต่ ปี 2552 ส่วนราคาสำหรับที่ดินที่อยู่ชิด สายรถไฟฟ้า MRT สีชมพู ที่เริ่มจากแครายและจบที่ปากเกร็ดโดยการผ่านถนนแจ้งวัฒนะมีการตั้งราคาที่ 100,000 บาทต่อตารางวาหลังจากที่อยู่ไม่สูงกว่า 60,000 บาทต่อตารางวาเมื่อสองปีก่อน ซัพพลายส่วนมากมีการคาดการณ์ว่าน่าจะเพิ่มขึ้นในเขตปริมณฑล โดยเฉพาะในบริเวณที่ได้รับความอำนวยสะดวกจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจัยนี้จะดันให้มีการแข่งขันมากขึ้นระหว่างโครงการคอนโดมิเนียมต่างๆ ที่ผุดขึ้นมาในเขตปริมณฑล ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมส่วนมากที่อยู่ในพื้นที่บริเวณขอบเขตรอบนอกของตัวเมืองในไตรมาสต่อมาน่าจะรวมตัวกันอยู่ที่เพชรบุรี พระราม 9 และถนนรัชดาภิเษก ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับหรูจากผู้พัฒนาที่ดินชั้นนำอาจจะมีการเปิดตัวในพื้นที่ตอนกลางของลุมพินีและตามถนนสาทร