กรุงเทพฯ--1 ก.ค.--มิกซ์ แอนด์ แมทซ์ คอมมิวนิเคชั่นส์
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2555 ที่ผ่านมา คงปฎิเสธไม่ได้ว่า เป็นปีทองอีกปีหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม เพราะมีโครงการเปิดใหม่มากถึง 163 โครงการ จำนวนประมาณ 62,600 ยูนิต จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่มากกว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร ที่มีจำนวนหน่วย 38,100 หน่วย จากประมาณ 217 โครงการ ซึ่งโครงการส่วนใหญ่มากกว่าครึ่ง ก็ถูกพัฒนาภายใต้บริษัทในตลาดหลักทรัพย์แทบทั้งสิ้น จากข้อมูลดังกล่าวนี้เองจึงเป็นที่มาของความกังวลใจว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจะกลายเป็นฟองสบู่ขึ้นอีกครั้งหนึ่งในรอบปี 2556 นี้ แม้ผู้ประกอบการทั้งหลายต่างก็ออกมายืนยันว่ายังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม
ปรากฎการณ์สำคัญอีกประการหนึ่งที่เกิดขึ้นในรอบปีที่ผ่านมา คือ การออกไปพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองต่างจังหวัด โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์อีกเช่นกัน ซึ่งปรากฎการณ์ดังกล่าวเด่นชัดขึ้นอีกครั้งในปีนี้ เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งหลายต่างประกาศแผนธุรกิจในปีนี้โดยเน้นการออกไปพัฒนาโครงการในหัวเมืองต่างจังหวัด เพื่อสร้างรายได้เพิ่มขึ้นอีกช่องทางหนึ่ง จากเดิมที่พัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล
แต่อย่างไรก็ตาม ตลาดหลักที่ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑลเป็นหลัก เพราะพื้นที่ดังกล่าวยังเป็นแหล่งงานที่สำคัญและศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ
โดยหนึ่งในพื้นที่สำคัญที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ออกมาอย่างต่อเนื่อง คือ พื้นที่กรุงเทพฯ ตอนใต้ พระราม 2 และจังหวัดสมุทรสาคร ที่ถือเป็นหนึ่งพื้นที่เศรษฐกิจหลักของประเทศ เพราะเป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วยโรงงานอุตสาหกรรมและแหล่งงานจำนวนมาก นำมาซึ่งรายได้ต่อหัวของประชากรที่ติดอันดับต้นๆ ของประเทศ รวมถึงการขยายตัวของโครงข่ายระบบคมนาคมที่มุ่งสู่ภาคใต้ ล้วนแต่เป็นปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ประกอบการยังคงมองเห็นโอกาส และศักยภาพของพื้นที่ในการจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ออกมารองรับความต้องการของคนในพื้นที่และรัศมีใกล้เคียง
สุเทพ ปัญญาสาคร กรรมการบริหาร บริษัท ดี-แลนด์ กรุ๊ป จำกัด ผู้นำในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนใต้ พระราม 2 และจังหวัดสมุทรสาคร ได้วิเคราะห์ถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบปีที่ผ่านมา สำหรับพื้นที่โซนกรุงเทพฯ ตอนใต้ พระราม 2 และจังหวัดสมุทรสาคร จากข้อมูลของ บริษัท เอเยนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ที่ระบุว่า ในรอบปีที่ผ่านมาโซนพระราม 2 - เพชรเกษม มีอุปทานรวมสะสมทั้งหมดมี 21,865 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 9% ของอุปทานรวมทั้งหมด 236,346 หน่วย มีจำนวนหน่วยที่ขายได้ 9,843 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 29,920 ล้านบาท ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นประเภททาวน์เฮ้าส์ ด้วยจำนวน 4,055 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 41% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่ขายได้ มีมูลค่าการขายคิดเป็น 8,488 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาท ในจำนวนที่เปิดขาย 23 โครงการ รองลงมาเป็นประเภทอาคารชุด ด้วยจำนวน 2,677 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 27% มีมูลค่าขาย 5,170 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวที่ขายได้มีจำนวน 1,522 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 15% ด้วยมูลค่าขาย 9,046 ล้านบาท
ส่วนข้อมูลของธนาคารเกียรตินาคิน ได้รายงานปริมาณที่อยู่อาศัยคงเหลือ ณ ธันวาคม 2555 ในโซนพระราม 2- พุทธมณฑล พบว่ามีจำนวนคงเหลือรวม 18,938 หน่วย จากจำนวน 269 โครงการ มียอดขายรวมที่อยู่อาศัยในแนวราบทุกประเภทสินค้าเฉลี่ย 937 หน่วยต่อเดือน สินค้าที่เหลือขายมากที่สุดคือทาวน์เฮ้าส์ ด้วยจำนวน 10,535 หน่วย และแม้ว่าจะเป็นสินค้าที่เหลือขายมากที่สุด แต่ก็เป็นสินค้าที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าเช่นกัน โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท ที่มียอดขายประมาณ 35% ของจำนวนหน่วยรวมในตลาด รองลงมาจะเป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท มียอดขายคิดเป็นสัดส่วน 30% และระดับราคา 2-3 ล้านบาท มียอดขายสัดส่วน 17%
สำหรับในปี 2556 นี้ สุเทพ ได้ประเมินสถานการณ์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่โซนกรุงเทพฯ ตอนใต้ พระราม 2 และจังหวัดสมุทรสาครว่า ยังมีการพัฒนาโครงการจากผู้ประกอบการทั้งในพื้นที่และผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการประเภทบ้านจัดสรร ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากปัจจัยสำคัญ ได้แก่ 1. ความกังวลใจต่อภาวะปัญหาฟองสบู่ในโครงการคอนโดมิเนียม ที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการลดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมลง และหันมาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรแทน 2. ปัจจัยในเรื่องของราคาที่ดินโซนดังกล่าว ยังมีต้นทุนที่ผู้ประกอบการสามารถซื้อมาพัฒนาโครงการได้ไม่แพงมากเท่ากับพื้นที่ในใจกลางเมือง ประกอบกับยังมีพื้นที่ว่างอีกจำนวนมากที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้ 3. การขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ยังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่ดี และที่อยู่อาศัยก็เป็นปัจจัยจำเป็นพื้นฐานซึ่งประชาชนยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง 4. การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ในปี 2558 จะเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้มีการเคลื่อนย้ายแรงงานเข้ามาในประเทศเพิ่มมากขึ้น ซึ่งปัจจุบันพื้นที่โซนพระราม 2 และจังหวัดสมุทรสาคร ก็จำนวนแรงงานต่างด้าวเข้ามาทำงานสูงเป็นลำดับต้นๆ ของประเทศ และ 5. ผู้ประกอบการยังมีความเชื่อมั่นต่อภาพรวมของธุรกิจและความต้องการของผู้บริโภค จึงยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่องด้วยเช่นกัน
“สำหรับพฤติกรรมของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ ยังคงใกล้เคียงกับคนในเมืองหลวงเพราะมีไลฟ์สไตล์และการใช้ชีวิตที่ใกล้เคียงกัน โดยผู้ซื้อจะคำนึงถึง ชื่อเสียง ภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ รวมถึงคุณภาพ รูปแบบดีไชน์ และฟังก์ชั่นเป็นหลัก นอกนั้นการให้บริการหลังการขายก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ รวมถึงการบอกต่อในเรื่องของคุณภาพ และบริการของผู้ซื้อด้วยเช่นกัน”
สำหรับ บริษัท ดี-แลนด์กรุ๊ป จำกัด เองในปีนี้ก็ยังคงมีการพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งในพื้นที่โซนเดิม และการขยายไปยังพื้นที่โซนใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ ได้เปิดตัวโครงการใหม่ 3 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 700 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบ้านดีเอกชัย พลัส ทาวน์โฮมที่มีเอกลักษณ์การออกแบบที่โดดเด่นด้วยการดึงเอาจุดเด่นของป่าโกงกางที่เป็น (Local highlight) มาใส่ในรายละเอียดโครงสร้างต่างๆ โครงการดี-คอมเพล็กซ์ บ้านแพ้ว อาคารพาณิชย์สไตล์โมเดิร์น ที่ตอบสนองต่อไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ได้อย่างลงตัว และโครงการดี-คอมเพล็กซ์ซิตี้ อาคารพาณิชย์ทำเลศักยภาพกลางแหล่งเศรษฐกิจ คาดว่ากระแสตอบรับดี เนื่องจากทิศทางตลาดทาวน์โฮมยังเป็นที่สนใจจากกลุ่มผู้บริโภคจำนวนมาก
อย่างไรก็ตาม ในรอบปี 2556 ก็ยังคงมีปัจจัยที่น่ากังวลและต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของปัญหาการขาดแคลนแรงงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นปัญหาต่อเนื่องมาหลายปี ปัญหาต้นทุนการพัฒนาที่จะเกิดจากราคาที่ดินที่มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังคงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น รวมถึงการปรับค่าแรงงานขั้นต่ำ 300 บาท นอกจากนี้ยังมีปัญหาการเมืองที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้า รวมถึงปัญหาค่าเงินบาทแข็งตัวที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ นอกจากนี้จากความกังวลใจในเรื่องของปัญหาฟองสบู่ที่จะเกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นสิ่งที่ต้องเฝ้าติดตามว่าภาครัฐจะมีมาตรการออกมาป้องกันหรือไม่ อีกทั้งประเด็นการเพิ่มสัดส่วนของเงินดาวน์ที่สูงขึ้น ก็อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน ขณะเดียวกันในปี 2556 นี้ กรุงเทพมหานครก็มีแนวโน้มจะประกาศใช้ผังเมืองรวมใหม่ ก่อนผังเมืองรวมฉบับเดิมที่ได้รับการต่ออายุในปัจจุบันจะหมดอายุในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม 2556 ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดอนาคตและทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้