กรุงเทพฯ--26 ส.ค.--ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์
ประเด็นสำคัญ
- อุปทานรวมของคอนโดมิเนียมในหัวหิน ณ สิ้นครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013 อยู่ที่ 22,619 ยูนิต เพิ่มขึ้น 24.9% จากช่วงสิ้นครึ่งปีหลังของปีที่แล้ว
- จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมประมาณ 4,517 ยูนิตจากโครงการคอนโดมิเนียม 7 แห่งเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013
- อัตราการซื้ออยู่ในเกณฑ์ดีเป็นพิเศษโดยมียูนิตที่ขายได้แล้วประมาณ 2,489 ยูนิต อัตราการซื้อค่อยๆเพิ่มสูงขึ้นถึง 52% โดยมีอุปทานรวมราว 11,395 ยูนิต ณ สิ้นครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013
- ราคาคอนโดมิเนียมในย่านเขาเต่าสูงขึ้นเป็นอย่างมากราว 6% จาก 96,944 บาท ต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี ค.ศ. 2012 เป็น 103,072 บาทต่อตารางเมตรในช่วงครึ่งแรกของปีนี้
ภาพรวมตลาด
นางสาว ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าตลาดคอนโดมิเนียมหัวหินยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องจากปีที่แล้วโดยมีปัจจัยหนุนหลายประการ ได้แก่ การเข้าสู่ตลาดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของประเทศไทย จำนวนผู้มีรายได้ระดับปานกลางชาวไทยในกรุงเทพมหานครที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากและเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการพักอาศัยที่หัวหิน และอุปสงค์ความต้องการคอนโดมิเนียมราคาประหยัดในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากเช่นกัน จำนวนยูนิตใหม่ในหัวหินช่วงครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013 มีมากกว่า 4,500 ยูนิต ทำให้มีอุปทานรวม 22,619 ยูนิตในตลาด สำหรับอัตราการขายนั้นก็เพิ่มขึ้นจากเพียง 49% ในที่แล้วเป็น 52%
ตลาดที่พักอาศัยในหัวหินทุกวันนี้มีผู้ซื้อชาวไทยที่ต้องการบ้านหลังที่สองหรือที่พักตากอากาศใกล้กรุงเทพเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อน ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีจำนวนมากถึงเกือบ 75% ของผู้ซื้อทั้งหมด กลุ่มผู้ซื้อรายอื่นๆ ได้แก่ ชาวต่างชาติที่มาพำนักอยู่ในประเทศไทยเป็นระยะเวลานานหรือชาวยุโรปที่เกษียณอายุแล้ว นอกจากนี้ทำเลริมทะเลของหัวหินยังได้ดึงดูดผู้ซื้อชาวจีนที่ต้องการบ้านหลังที่สองในเอเชียอีกด้วย ในส่วนนี้ก็มีกิจการร่วมทุนระหว่างนักลงทุนชาวไทยและบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนเข้ามาในตลาดหัวหินแล้วในปีนี้
แนวโน้มอุปทาน
จากผลวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า อุปทานคอนโดมิเนียมหัวหินรวม ณ สิ้นครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013 อยู่ที่ 22,619 ยูนิตหรือเติบโตที่อัตรา 24.9% จากช่วงสิ้นปี ค.ศ. 2012 ทั้งนี้ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้มีคอนโดมิเนียมจำนวน 4,517 ยูนิตจาก 7 โครงการเข้าสู่ตลาด ตัวเลขอุปทานที่สูงนี้เกิดจากโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สัญชาติจีนชื่อเดอะมิราเคิลกรุ๊ปจำนวน 1,249 ยูนิตและโครงการอีก 3 โครงการของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) รวมจำนวนประมาณ 1,923 ยูนิต อัตราการเติบโตของอุปทานในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้เกือบเท่ากับตัวเลขของปี ค.ศ. 2012 ทั้งปี ดังนั้นผู้พัฒนาที่สนใจตลาดหัวหินจึงควรเฝ้าสังเกตสถานการณ์ตลาดและระมัดระวังภาวะโอเวอร์ซัพพลายก่อนที่จะลงทุนในโครงการใหม่ใดๆ
ยูนิตใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของ ค.ศ. 2013 จำนวนมากอยู่ในพื้นที่ชะอำ รวม 3,022 ยูนิตหรือคิดเป็นประมาณ 67% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด สาเหตุที่มีโครงการคอนโดมิเนียมย่านชะอำเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากจากปีที่แล้วเนื่องจากปริมาณแปลงที่ดินที่พร้อมสำหรับการพัฒนามีอยู่ค่อนข้างมาก โครงการใหม่ทั้ง 4 โครงการในย่านชะอำ ได้แก่ บ้านทิวลม เรนชะอำหัวหิน บ้านทิวทะเลเฟส 2 และมิราเคิลหัวหิน
ทำเลยอดนิยมอันดับสองคือย่านเขาเต่า จำนวนยูนิตใหม่รวม 879 ยูนิตหรือคิดเป็น 19% ของยูนิตใหม่ทั้งหมด ในภาพนี้รวมโครงการจำนวน 2 โครงการ ได้แก่ วันเวลาเขาเต่าของบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และซีเครสท์รีสอร์ทของบริษัทสัญชาติแคนาดา นอกจากนี้ยังมียูนิตในพื้นที่ไกลหาดอีก ได้แก่ โครงการบ้านเคียงฟ้า 616 ยูนิตหรือคิดเป็นประมาณ 14% ของยูนิตใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอีกด้วย
สำหรับย่านหัวหินและเขาตะเกียบในช่วงครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013 นั้นไม่มีโครงการขึ้นใหม่เนื่องจากขาดแคลนพื้นที่ดินเปล่าในทำเลระดับชั้นนำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณหัวหินตอนใต้ซึ่งแทบจะไม่มีที่ดินเหลือและราคาที่ดินพุ่งสูงถึงประมาณ 30 ล้านบ้านต่อไร่หากติดหน้าหาด
แนวโน้มอุปสงค์
อัตราการซื้อจัดอยู่ในเกณฑ์ดีมากโดยมียอดพรีเซลประมาณ 2,489 ยูนิตในช่วงครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013 อัตราการซื้อนี้สูงขึ้นจาก 49% ในปี ค.ศ. 2012 เป็น 52% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013 โดยมีอุปสงค์รวมประมาณ 11,395 ยูนิต อย่างไรก็ดียังมีจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมเหลือเพื่อขายอีก 10,639 ยูนิตในเวลานี้ อุปสงค์คอนโดมิเนียมหัวหินอยู่ที่ประมาณ 1,000-2,500 ยูนิตต่อปีนับจาก ค.ศ. 2010 จนถึงปัจจุบัน ดังนั้นจึงต้องใช้เวลาประมาณ 5-6 ปีจนกว่าคอนโดมิเนียมหัวหินจะขายหมดหากสมมุติว่าไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มเติม
อุปสงค์คอนโดมิเนียมหัวหินมีการเปลี่ยนแปลงไปจากปีก่อนๆโดยมีผู้ซื้อกลุ่มใหม่เป็นกลุ่มชาวไทยผู้มีรายได้ระดับปานกลางซึ่งชื่นชอบยูนิตขนาดเล็ก 30-35 ตารางเมตรในโครงการที่อยู่ไกลหาดซึ่งมีราคาพอซื้อหาได้ไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ดีโครงการคอนโดมิเนียมติดหาดก็ยังคงขายดีอยู่ ผู้ซื้อส่วนมากเป็นชาวไทยที่มีกำลังทรัพย์และเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อการพักผ่อน
แนวโน้มราคา
ผลวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อยหรือ 1.6% จากปี ค.ศ. 2012 เนื่องจากมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในย่านชะอำ ปัจจุบันนี้โครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากบนหาดย่านเขาเต่ามีความเป็นลักชัวรี่มากขึ้น ดังนั้นราคาขายของคอนโดมิเนียมในย่านเขาเต่านี้จึงเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากถึงประมาณ 6% จากปี ค.ศ. 2012 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในย่านนี้เคยอยู่ที่ 103,072 บาทต่อตารางเมตร สำหรับยูนิตคอนโดมิเนียมไกลหาดก็ราคาสูงขึ้นเช่นกันประมาณ 4% จาก 57,812 บาทต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี ค.ศ. 2012 เป็น 60,169 บาทต่อตารางเมตรในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ ผู้พัฒนาโครงการต่างๆมีการขายยูนิตขนาดเล็กราคาประมาณ 1.5-2 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มใหม่ ด้วยอุปทานคอนโดมิเนียมย่านชะอำที่สูงเช่นนี้จึงเป็นที่คาดการณ์ว่าการแข่งขันจะรุนแรงขึ้นในเร็ววันนี้ในย่านนี้
มุมมองอนาคต
นางสาว ริษิณี กล่าวว่าหัวหินกำลังเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตเนื่องด้วยปัจจัยบวกต่างๆ อาทิ แผนการของรัฐบาลไทยที่จะส่งเสริมหัวหินและชะอำให้เป็นเมืองท่องเที่ยวริมทะเลแห่งใหม่สำหรับชาวต่างชาติ แผนการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน อาทิ โครงการรถไฟความเร็วสูงและโครงการทางหลวงหมายเลข 8 ซึ่งจะอำนวยความสะดวกสำหรับการเดินทางระหว่างกรุงเทพและหัวหินเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ยังจะมีโครงการเพื่อการค้าปลีกและการพาณิชย์ต่างๆที่จะมารองรับจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้น อาทิ โครงการบลูพอร์ทหัวหินรีสอร์ทมอล โครงการห้างไลฟ์สไตล์พรอเมอนาดชื่อโบตานีโอ โครงการพิพิธภัณฑ์ใต้น้ำหนึ่งแห่งและโครงการไลฟ์สไตล์มอลชื่อเวเนเซียหัวหิน
ในช่วงเวลาไม่กี่ปีมานี้หัวหินได้กลายเป็นพื้นที่สำหรับชนชั้นกลางชาวไทยซึ่งมาตระเวนชมโครงการต่างๆในย่านนี้ ทำให้เกิดเป็นตลาดคอนโดมิเนียมราคาประหยัดในระดับไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อยูนิตในพื้นที่ไกลหาดและ/หรือย่านชะอำ โดยชะอำนั้นถือว่าเป็นพื้นที่แออัดและจะมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดมากกว่า 800 ยูนิตเกิดเพิ่มเติมอีกหลายโครงการ ความเป็นส่วนตัวในย่านนี้ถือว่าด้อยลงไปแล้ว แปลงที่ดินที่เห็นทะเลและอยู่ในบริเวณที่ค่อนข้างสงบของหัวหินก็มีจำนวนร่อยหรอลง ดังนั้นราคาคอนโดมิเนียมติดหาดและคอนโดมิเนียมที่มีวิวทะเลจึงเพิ่มสูงขึ้นสัมพันธ์กับอุปทานที่จะมีน้อยลงเรื่อยๆ ทุกวันนี้ผู้ซื้อชาวไทยที่มีกำลังซื้อจะมุ่งลงไปอีกถึงย่านเขาเต่าซึ่งมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าทั้งที่ห่างจากตลาดหัวหินเพียง 10 กิโลเมตรเท่านั้น ย่านเขาเต่านี้จะเป็นทำเลสำหรับคอนโดมิเนียมระดับอัพสเกลและมีโครงการเปิดใหม่ในย่านดังกล่าวขณะนี้จำนวนหนึ่ง
นางสาว ริษิณี คาดว่าตลาดหัวหินในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอีกจำนวนมากโดยจะเป็นโครงการของทั้งบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากกรุงเทพและบริษัทในท้องถิ่น โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ส่วนมากจะไม่อยู่ติดหาดแล้ว และผู้พัฒนาโครงการควรใช้ความระมัดระวังก่อนที่จะริเริ่มโครงการคอนโดมิเนียมใหม่หลังจากที่มีการเปิดตัวไปแล้วจำนวนมาก (ประมาณ 4,517 ยูนิต) ในช่วงครึ่งปีแรกของปี ค.ศ. 2013 หรือเกือบเท่าจำนวนยูนิตใหม่ทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงเวลาตลอดทั้งปี ค.ศ. 2012 โดยตัวเลขยูนิตที่ยังเหลือเพื่อขายได้ในขณะนี้อยู่ที่ประมาณ 10,639 ยูนิต
ภาคผนวก
ทำเลที่ตั้ง
ชะอำ พื้นที่ย่านถนนเพชรเกษมกิโลเมตรที่ 210-225 รวมซอยต่างๆในแถบนั้น
หัวหินตอนเหนือ พื้นที่ตั้งแต่ซอยหัวหิน 1 (ติดกับสนามบินหัวหิน) ถึงซอยหัวหิน 61 รวมซอยต่างๆในแถบนั้น
หัวหินตอนใต้ พื้นที่ตั้งแต่ซอยหัวหิน 61 ถึงถนนเพชรเกษมกิโลเมตรที่ 235 รวมซอยต่างๆในแถบนั้น
เขาตะเกียบ พื้นที่ตั้งแต่ถนนเพชรเกษมกิโลเมตรที่ 235 เรื่อยไปทางทิศใต้อีกเป็นระยะทาง 14 กิโลเมตร
เขาเต่า พื้นที่ย่านเขาเต่า รวมซอยหัวหิน 126 ถึงซอยหัวหิน 156 และซอยต่างๆในแถบนั้น
พื้นที่ไกลหาด พื้นที่ฝั่งทิศเหนือของถนนเพชรเกษม
ประเภทคอนโดมิเนียม
ไนท์แฟรงค์แบ่งคอนโดมิเนียมเป็น 3 ประเภทหลักดังนี้
คอนโดมิเนียมติดหาด โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่หน้าหาดและยูนิตส่วนมากเห็นวิวทะเล
คอนโดมิเนียมไม่ติดหาด โครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่ติดหาด ไม่ใกล้หาด หรือมีจำนวนยูนิตที่เห็นวิวทะเลไม่ถึง 50%
คอนโดมิเนียมไกลหาด โครงการคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่อีกฝั่งหนึ่งของถนนเพชรเกษม