กรุงเทพฯ--22 ต.ค.--ไนท์แฟรงค์
สรุปประเด็นสำคัญ
แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจในภูมิภาคแผ่วลงจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนและคำบอกเล่าว่าเศรษฐกิจสหรัฐแผ่วปลายในไตรมาสที่ 3
ตลาดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยยังคึกคัก ส่วนตลาดสำนักงานชะลอตัวชัดเจนเป็นครั้งแรกนับจากปี 2009
ปริมาณการลงทุนยังสม่ำเสมอ ขณะที่ผลตอบแทนการลงทุนในสินทรัพย์ชั้นไพรม์ยังหดตัวอย่างต่อเนื่องเกือบทุกตลาด และการแย่งชิงสินทรัพย์ชั้นไพรม์ในหมู่ผู้ซื้อเป็นไปอย่างมีนัยสำคั
ภาพรวมเศรษฐกิจโดยสังเขป
จีนเผชิญงานหนักในการปรับสมดุลเศรษฐกิจ และจากคำบอกเล่าว่าไตรมาส 3 แผ่วปลายทำให้เงินทุนไหลออกจากตลาดเกิดใหม่ในเอเชีย
ผลวิจัยไนท์แฟรงค์เผยแม้เศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิคจะยังเติบโตเร็วกว่าภูมิภาคอื่น แต่แนวโน้มการเจริญเติบโตลดลงในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2013 โดยปัจจัยสำคัญคืออัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจจีนที่ลดลงเหลือ 7.5% เมื่อสิ้นไตรมาส 2 ของปีนี้เทียบกับระยะเดียวกันของปีที่แล้ว (จากที่เคยขยายตัวมากกว่า 10% ต่อปีมาตลอดทศวรรษที่แล้ว) ก่อให้เกิดความกังวลว่าอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจปีนี้อาจลดต่ำลงกว่าปีที่แล้ว แม้จะไม่น่าถึงขั้นชะลอตัวอย่างรวดเร็ว (hard landing) ก็ตาม พยากรณ์เศรษฐกิจปี 2013/14 สำหรับภูมิภาคอื่นมีแนวโน้มลดลงบ้าง ซึ่งเป็นผลจากการชะลอตัวในตลาดเกิดใหม่ และแนวโน้มที่เศรษฐกิจสหรัฐจะแผ่วปลายในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรสหรัฐที่เพิ่มขึ้นทำให้เงินทุนไหลออกจากภูมิภาคนี้ และทำให้เงินตราของประเทศในเอเชีย-แปซิฟิคลดค่าลง โดยเฉพาะประเทศอินเดีย อินโดนีเซีย และไทย
ในประเทศจีน สภาวะการณ์ในตลาดสินเชื่อยังคงน่ากังวลอยู่บ้าง โดยการปล่อยสินเชื่อมีการขยายตัวสูงสุดในกลุ่มสถาบันการเงินที่ไม่อยู่ใต้การควบคุมของหน่วยงานกำกับดูแลภาคการธนาคาร (shadow banking sector) นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงเพิ่มเติมอันเป็นผลมาจากปัจจัยภายนอกที่อ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ยอดการส่งออกของจีนลดลงในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2012 แม้ผู้มีหน้าที่ออกนโยบายจะแสดงท่าทีว่าจะยอมรับการชะลอตัวในช่วงที่ประเทศปรับสมดุลเศรษฐกิจใหม่โดยลดการพึ่งพาการส่งออกและการลงทุนเกินควร แต่ในขณะเดียวกันก็ได้ออกนโยบายย่อยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น การลดหย่อนภาษีให้แก่ธุรกิจขนาดเล็ก ลดค่าธรรมเนียมแก่ผู้ส่งออก และเปิดกว้างการก่อสร้างทางรถไฟ เป็นต้น
ปัจจุบันจีนมีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจในภูมิภาคยิ่งกว่าครั้งใดๆ ในอดีต การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนจึงน่าจะส่งผลต่อเนื่องทั่วทั้งภูมิภาค เศรษฐกิจออสเตรเลียผูกโยงอย่างเหนียวแน่นกับความต้องการทรัพยากรจากนอกประเทศของจีน จึงมีแนวโน้มจะเติบโตลดลง ดังจะเห็นได้จากการอ่อนค่าของเงินดอลลาร์ออสเตรเลีย ซึ่งในช่วง 6 เดือนแรกของปีลดลงถึง 13% เทียบกับเงินดอลลาร์สหรัฐ ทำให้ธนาคารกลางออสเตรเลียต้องลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจถึง 2 ครั้ง
เศรษฐกิจของประเทศอินเดียซึ่งขาดดุลบัญชีเดินสะพัดอยู่ในขณะนี้ยังได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องจากการไหลออกของเงินทุนและการอ่อนค่าของเงินรูปี ซึ่งมีผลทำให้แรงกดดันเงินเฟ้อภายในประเทศเพิ่มขึ้น มีการพยากรณ์ว่าเศรษฐกิจอินเดียซึ่งขยายตัว 3.2% ในปี 2012 จะยังเติบโตได้ไม่เต็มที่ในปีนี้ โดยคาดว่าผู้ว่าการธนาคารกลางอินเดียคนใหม่จะให้ความสำคัญสูงสุดกับการรักษาระดับราคาสินค้าและบริการ และมุ่งปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศอย่างต่อเนื่อง
สำหรับประเทศที่พัฒนาแล้วในภูมิภาคนี้ ญี่ปุ่นเป็นประเทศเดียวที่มีแนวโน้มสดใส ซึ่งเป็นผลจากการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งใหญ่อย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน ทำให้เศรษฐกิจญี่ปุ่นมีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นในปี 2013 และ 2014 แม้การเติบโตจะชะลอตัวลงในไตรมาสที่ 2 เมื่อเทียบกับการขยายตัวอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่ 1 ของปีนี้ ซึ่งเป็นช่วงเปิดตัวมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของนายกรัฐมนตรีอาเบะ ที่เรียกว่า “อาเบะโนมิคส์” (Abenomics) แต่ยังมีความหวังว่าเศรษฐกิจญี่ปุ่นจะได้ยากระตุ้นให้กลับมาคึกคัก พ้นจาก “สองทศวรรษที่สูญเปล่า” (Lost Decades) เสียที แต่ในความเป็นจริงลักษณะทางประชากรศาสตร์ (demographics) จะยังคงเป็นปัจจัยที่มีผลสูงสุดต่อเศรษฐกิจญี่ปุ่นในระยะยาวอยู่นั่นเอง
ความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้น อาจมีการออกมาตรการผ่อนปรนทางการเงินเพิ่มเติมในออสเตรเลียและจีน
การปรับค่าเงินของประเทศกำลังพัฒนา โดยเฉพาะอินโดนีเซีย อินเดีย ไทย และมาเลเซียมีแนวโน้มจะทำให้แรงกดดันเงินเฟ้อเพิ่มมากขึ้น ทั้งนี้ การตัดเงินอุดหนุนค่าเชื้อเพลิงที่รัฐบาลอินโดนีเซียประกาศใช้เพียงครั้งเดียวได้ส่งผลกระทบต่ออัตราเงินเฟ้อของประเทศในปีนี้อย่างมีนัยสำคัญ
จีนมีความคล่องตัวมากกว่าในการดำเนินการทางเศรษฐกิจ ด้วยอัตราเงินเฟ้อที่ยังต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้ แม้จะยังมีความเป็นไปได้ว่ารัฐบาลจีนจะกระตุ้นเศรษฐกิจที่กำลังชะลอตัวด้วยการผ่อนปรนนโยบายทางการเงิน แต่สัญญาณที่ส่งออกมาล้วนบ่งบอกว่าผู้กำหนดนโยบายของจีนน่าจะโอนเอียงไปทางการปฏิรูปโครงสร้างในอนาคตอันใกล้ ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจของประเทศกำลังเดินหน้าปรับสมดุล และมีการปรับลดการกู้ยืมมาลงทุนที่มากเกินควร
ประเทศญี่ปุ่นซึ่งตั้งเป้าเงินเฟ้อไว้ที่ 2% ขณะนี้มีอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 0.4% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับจากปี 2008 เป็นต้นมา เงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นเกิดจาก “ต้นทุนเพิ่ม” เนื่องจากเงินเยนอ่อนค่าลง ทำให้เกิดเงินเฟ้อจากการนำเข้าและค่าไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้น มิใช่ “อุปสงค์เพิ่ม” ในภาคเศรษฐกิจที่แท้จริง อนึ่ง การตัดสินใจของนายกรัฐมนตรีอาเบะในปีหน้าว่าจะขึ้นภาษีเพื่อการบริโภคหรือไม่จะส่งผลต่ออัตราเงินเฟ้อทั่วไปในปี 2014
“ผลต่อเนื่องจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีนมีแนวโน้มจะส่งผลกระทบทั่วทั้งภูมิภาค”
การจ้างงานมีแนวโน้มเติบโตเชิงบวก
การขยายตัวของเศรษฐกิจในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกทำให้มีการสร้างงานอย่างต่อเนื่องในเกือบทุกภาคเศรษฐกิจ มีการคาดการณ์ว่าการจ้างงานในประเทศที่พัฒนาแล้วในภูมิภาคนี้จะยังเติบโตในเชิงบวกในปี 2013 ยกเว้นประเทศนิวซีแลนด์ โดยการจ้างงานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่คาดว่าจะเกิดในภาคบริการ แม้ในช่วงที่ผ่านมาจะมีการลดการจ้างงานในภาคบริการทางการเงินและการธนาคารก็ตาม เมืองใหญ่ๆ ที่เป็นประตูสู่ภูมิภาคและต้องพึ่งพาการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของโลกตะวันตกจะมีการจ้างงานมากขึ้นเพียงใดนั้น ขึ้นอยู่กับสมรรถนะทางเศรษฐกิจของสหรัฐและประเทศในยุโรป
ตลาดผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์
ตลาดผู้เช่าสำนักงานชั้นไพรม์ชะลอตัว
สำนักงาน
ผลวิจัยไนท์แฟรงค์เผย ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวโดยรวมในประเทศจีนได้ส่งผลถึงตลาดสำนักงานแล้ว โดยค่าเช่าสำนักงานชั้นไพรม์ในปักกิ่ง กวางเจาและเซี่ยงไฮ้ลดลงตลอดช่วงครึ่งแรกของปี ค.ศ. 2013 การปรับสมดุลย์ของเศรษฐกิจที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ได้ก่อให้เกิดความไม่แน่ใจในเศรษฐกิจภาพรวมซึ่งส่งผลต่อการขยายตัวของธุรกิจเข้าสู่พื้นที่สำนักงานใหม่ๆ
การเปลี่ยนแปลงในรัฐบาลเมื่อไม่นานมานี้น่าจะช่วยกระตุ้นการเติบโตในออสเตรเลียได้ แม้ว่าการชะลอตัวในจีนจะส่งผลทางอ้อมต่ออุปสงค์สำหรับสำนักงานในช่วงครึ่งแรกของปี ค.ศ. 2013 ก็ตาม ดังจะเห็นได้จากอัตราการเช่าที่เป็นลบและค่าเช่าจริงที่ต่ำลงในบริเวณซีบีดีของเมืองใหญ่ทั้งหมด
ตลาดเช่าสำนักงานชั้นไพรม์ในญี่ปุ่นหดตัวเล็กน้อยในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี ค.ศ. 2013 หลังจากที่เติบโตอย่างมากเป็นเวลาสองไตรมาส แต่ผลระยะยาวของแนวเศรษฐศาสตร์ตามสูตรของอาเบะและความต้องการสำนักงานชั้นไพรม์ที่สามารถรับมือกับแผ่นดินไหวได้ก็น่าจะทำให้มีตลาดเช่าสำนักงานชั้นไพรม์เติบโตอย่างมั่นคงตลอดช่วง 12 เดือนข้างหน้า
อินเดียก็เช่นเดียวกันเพราะในขณะที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตในอัตราที่สูงกว่าปี ค.ศ. 2012 และตลาดสำนักงานมีอัตราการเช่าสุทธิสูงแต่ค่าเช่าก็ปรับตัวในแบบออกแนวข้างและคาดว่าจะคงแนวโน้มเช่นนี้ต่อไปเมื่อคำนึงถึงอุปทานใหม่จำนวนมากที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วง 36 เดือนข้างหน้า
สำหรับตลาดอื่นๆนั้นค่าเช่าสำนักงานชั้นไพรม์ในหลายเมืองใหญ่ยังคงทรงตัวไม่เปลี่ยนแปลง พร้อมด้วยความคาดหวังว่าตลาดอยู่ ณ จุดที่ต่ำที่สุดในรอบวงจรของการเช่าแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่โซล สิงคโปร์ กัวลาลัมเปอร์และโฮจิมินห์ซิตี้ (ดูภาพประกอบ 4)
ในส่วนของตลาดที่ยังอยู่ในช่วงขาขึ้นของรอบวงจรการเช่านั้น ค่าเช่าสำนักงานชั้นไพรม์ในกรุงเทพมหานครยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่จาการ์ต้ายังคงเป็นตลาดที่โดดเด่นด้วยค่าเช่าที่เติบโต 25.5% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี ค.ศ. 2013 ทั้งนี้ด้วยแรงขับเคลื่อนจากอุปสงค์ของภาคธุรกิจน้ำมันและก๊าซ ธนาคาร การเงินและการประกันภัยระดับนานาชาติ
ถึงแม้ว่าดัชนีสำนักงานชั้นไพรม์เอเชีย-แปซิฟิคของไนท์แฟรงค์จะขยับขึ้น 1.3% ในช่วงครึ่งแรกของปีแต่ก็ตกลง 0.1% ในช่วงไตรมาสที่ 2 (ดูภาพประกอบ 6) ซึ่งถือเป็นตัวเลขดัชนีที่เป็นลบครั้งแรกในรอบ 14 ไตรมาส อัตราการว่างถ่วงน้ำหนักด้วยสต็อกเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 11.20% เป็น 11.27% เนื่องจากโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่หลายแห่งที่เข้าตอบโจทย์อุปสงค์แล้ว
“อัตราการว่างถ่วงน้ำหนักด้วยสต็อกเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 11.20% เป็น 11.27% เนื่องจากโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่หลายแห่งที่เข้าตอบโจทย์อุปสงค์แล้ว”
ตัวเลขในภาพรวมทั่วทั้งภูมิภาคตกต่ำลงในปี ค.ศ. 2013 อัตราการเช่าในเมืองใหญ่ของเอเชีย-แปซิฟิคในช่วงครึ่งแรกของปี ค.ศ. 2013 ต่ำกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้วอยู่ 22.8% และต่ำกว่าครึ่งปีหลังของปี ค.ศ. 2012 อยู่ 13.9% โดยมีบางตลาดมีอุปสงค์เป็นลบในช่วงเวลานี้
อุปทานในอนาคตแตกต่างกันเป็นอย่างมากในแต่ละประเทศในภูมิภาค โดยตลาดพัฒนา (ผู้พัฒนาและผู้ให้เงินทุน) จะต้องปรับตัวและเตรียมพร้อมสำหรับธรรมชาติที่เป็นรอบวงจรของอุปสงค์ของผู้เช่าที่แตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ (ดูภาพประกอบ 7) จีนและอินเดียมีอุปทานในอนาคตสูงสุดตามคาด เซี่ยงไฮ้เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดเมื่อพิจารณาจากอัตราการเช่าสุทธิตลอดช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แต่ก็มีข้อคำถามด้วยว่าเมื่อมีอุปทานมากเพียงนี้แล้วผู้พัฒนาจะสามารถตอบโจทย์อุปสงค์ในท้องถิ่นได้อย่างไรโดยไม่ทำให้เกิดสภาวะอุปทานเหลือล้นในบางพื้นที่
“อัตราการเช่าในเมืองใหญ่ของเอเชีย-แปซิฟิคในช่วงครึ่งแรกของปี ค.ศ. 2013 ต่ำกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้วอยู่ 22.8%”
ชนชั้นกลางของเอเชียเสริมความแรงของตลาดพื้นที่ค้าปลีก
พื้นที่ค้าปลีก
ผลวิจัยไนท์แฟรงค์เผย ดัชนีศูนย์การค้าชั้นไพรม์ของไนท์แฟรงค์ขยับตัวสูงขึ้น 0.2% ในช่วงหกเดือนแรกของปี ค.ศ. 2013 แต่ยังเป็นการเติบโตที่ต่ำกว่าอัตรา 2.1% ของช่วงหกเดือนก่อนหน้า ปัจจุบันดัชนีได้ขยับตัวสูงขึ้นมาตลอดช่วงเวลาหกครึ่งปี อัตราการเช่าทั่วทั้งเอเชียยังคงเติบโตอย่างมั่นคงยกเว้นปักกิ่งซึ่งมีค่าเช่าลดลงเล็กน้อย 0.7% ในช่วงสองไตรมาสแรกของปี กัวลาลัมเปอร์และเซี่ยงไฮ้มีการเติบโตของการเช่าสูงสุดในช่วงครึ่งแรกของปี ค.ศ. 2013 ที่ระดับ 5.0% และ 4.0% ตามลำดับ
กัวลาลัมเปอร์น่าจะมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากในช่วง 12 เดือนข้างหน้าและน่าจะมีอัตราค่าเช่าคงที่ตลอดช่วงเวลาที่เหลือของปี อัตราค่าเช่าในเซี่ยงไฮ้ก็น่าจะคงตัวเช่นกันเนื่องจากจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าใหม่อีก 350,000 ตารางเมตรเข้าสู่ตลาดในช่วงเวลาหกเดือนข้างหน้า
ยอดขายพื้นที่ค้าปลีกเติบโตในทุกตลาดเนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจและกระแสการเปลี่ยนแปลงสู่รูปแบบการค้าสมัยใหม่ แม้กระนั้นความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกยังคงกดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อไป ทั้งนี้การขยายตัวของชนชั้นกลางในประเทศที่กำลังพัฒนาในเอเชียจะเป็นแรงเสริมให้กับการเติบโตของการค้าปลีกซึ่งรวมถึงสินค้าฟุ่มเฟือยเนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากยิ่งขึ้นจะหันมาให้ความสนใจกับรูปแบบการค้าปลีกสมัยใหม่และอีคอมเมิร์ซ นอกจากนี้ยังมีการศึกษาโดยสถาบันวิจัยเศรษฐกิจเมื่อไม่นานมานี้ที่พยากรณ์ว่าจำนวนครัวเรือนที่มีรายได้ต่อปีสูงกว่า 75,000 ดอลลาร์สหรัฐจะเพิ่มขึ้นเป็นเกือบแปดเท่าในช่วงเวลาตั้งแต่นี้ไปจนถึงปี ค.ศ. 2030 (ดูภาพประกอบ 11)
ตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ปริมาณการลงทุนคงตัวโดยมีญี่ปุ่นเป็นผู้นำ
ปริมาณการลงทุนที่บันทึกในช่วงครึ่งแรกของปี ค.ศ. 2013 อยู่ที่ 57.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลดลงเล็กน้อย 1.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าแต่สูงขึ้น 9.6% จากครึ่งหลังของปี ค.ศ. 2012 ประเทศญี่ปุ่นยังคงเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากที่สุด ตามด้วยออสเตรเลีย ฮ่องกง จีนและเกาหลีใต้
ปริมาณการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น 12.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า บรรยากาศที่เป็นบวกนี้เกิดขึ้นได้ด้วยการใช้มาตรการกระตุ้นทางการเงินและการคลัง นอกจากนี้การอ่อนค่าของเงินเยนก็ได้ทำให้มีนักลงทุนจากต่างชาติสนใจมาลงทุนมากขึ้นด้วยในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา อาทิ AXA Real Estate, GE Capital และ Goldman Sachs เมื่อมีเงินทุนเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ผลตอบแทนจากสำนักงานชั้นไพรม์จึงลดลงเหลือ 4.0%
ออสเตรเลียเองก็มีธุรกรรมคึกคักมากขึ้นในช่วงครึ่งปีโดยมีมูลค่าสูงถึง 13.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐและมีซิดนีย์เป็นเมืองที่มีตลาดคึกคักที่สุด การเปลี่ยนมือที่โดดเด่นที่สุด ได้แก่ การถ่ายโอนพอร์ทโฟลิโอของรัฐบาลนิวเซาธ์เวลส์ไปยังเครือ Cromwell Property ที่มูลค่า 373 ล้านดอลลาร์สหรัฐและอาคาร AAMI ในย่านซิดนีย์ตอนเหนือเข้า Investa Office Fund ที่มูลค่า 118 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
เวียดนามเริ่มมีความคล่องตัวกลับคืนมาอีกครั้งแม้ว่าวิกฤตของภาคธนาคารยังไม่สิ้นสุด ธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงสุดที่บันทึกไว้คือการขาย Eden Center (Vincom Center A) ให้แก่ผู้ซื้อในประเทศที่ราคา 470 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
ในด้านขนาดของธุรกรรมโดยเฉลี่ย (สำหรับธุรกรรมที่มีขนาดเกินกว่า 10 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) สิงคโปร์มีความโดดเด่นด้วยขนาดล็อทโดยเฉลี่ย 111 ล้านดอลลาร์สหรัฐ แม้ว่าตัวเลขนี้จะไม่รวมธุรกรรมจำนวนมากที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านดอลลาร์สหรัฐก็ตามอย่างเช่น พื้นที่สำนักงาน อุตสาหกรรมและค้าปลีกแบบแบ่งกรรมสิทธิ์ จำนวนนักลงทุนในพื้นที่ค้าปลีกซึ่งเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ขนาดเล็กที่เพิ่มจำนวนมากขึ้นนั้นเป็นผลพวงโดยตรงจากมาตรการลดความร้อนแรงที่เราได้เห็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศจีน สิงคโปร์และฮ่องกง
ถึงเวลานักลงทุนสถาบันเอเชียผงาด
การเปลี่ยนแปลงข้อบังคับและความรุ่งเรืองของรัฐสวัสดิการในประเทศที่กำลังพัฒนาของเอเชียเอื้ออำนวยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบข้ามประเทศ นักลงทุนยังคงสามารถเข้าถึงการลงทุนทางเลือกต่างๆมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งน่าจะดำเนินต่อไปในเมื่อการจัดสรรขยับตัวถึงระดับที่เห็นกันในโลกตะวันตก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่คณะกรรมการกำกับการประกันของจีน (CIRC) ได้ออกประกาศชี้แจงเมื่อเดือนตุลาคม ค.ศ. 2012 แล้วบริษัทผู้ประกันของจีนก็เริ่มออกไปลงทุนในต่างประเทศ อาทิ การซื้ออาคาร Lloyds Building ที่ลอนดอนของ Ping An Insurance Group เป็นมูลค่า 260 ล้านปอนด์ บริษัทประกันของเกาหลีใต้ก็ยังคงลงทุนในต่างประเทศต่อเนื่องด้วย เช่น National Pension Service (NPS) ที่เข้าซื้อหุ้น 50% ใน Erina Fair, Regional Sydney และ Central Plaza ที่เซี่ยงไฮ้
ความสำคัญที่เพิ่มมากขึ้นของกองทุนเงินบำนาญรัฐ กองทุนประกันและกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติเป็นที่สังเกตเห็นได้ชัดเจนมากเมื่อพิจารณาจากปริมาณของเม็ดเงินที่ลงทุนในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคโดยสถาบันเหล่านี้ (ดูภาพประกอบ 14) ตัวเลขเหล่านี้ยังไม่รวมเงินลงทุนในยุโรปและอเมริกาเหนือและใต้ซึ่งมีทรัพย์สินชั้นไพรม์ในทำเลดีๆของเมืองประตูด่านสำคัญที่ยังคับดึงดูดเงินของสถาบันในภูมิภาคต่อไป
ตลาดหลักราคาดีในขณะที่ผลตอบแทนจากพันธบัตรที่เพิ่มขึ้นได้ลดสเปรดทั่วทั้งภูมิภาค
แม้ว่าผลตอบแทนจากพันธบัตรจะต่ำเป็นประวัติการณ์แต่ก็ได้กระจายตัวไปตามประเทศส่วนมากในเอเชียแปซิฟิคแล้ว ลักษณะเช่นนี้เป็นการลดสเปรดของผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับอัตราปลอดความเสี่ยง อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่น่าสนใจต่อไปเนื่องจากสามารถสร้างรายได้และเป็นตัวเฮดจ์ป้องกันเงินเฟ้อ ผลตอบแทนชั้นไพรม์หดตัวในเกือบทุกตลาดในช่วงหกเดือนแรกของปี ค.ศ. 2013 เนื่องจากมีเม็ดเงินจำนวนมากไล่เก็บทรัพย์สินที่มีจำนวนจำกัด ผลตอบแทนระดับเซ็กเกินดารี่ซึ่งมีความเสี่ยงด้านการเช่าสูงกว่ายังคงทรงตัวในตลาดส่วนมาก
เซฟเฮเว่นมีจริงหรือ
ทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมักถูกมองว่าเป็น “เซฟเฮเว่น” ในช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นนอน แต่หากได้พิจารณาความผันผวนของระดับการเช่าพื้นที่สำนักงานชั้นไพรม์ในตลาดต่างๆทั่วทั้งภูมิภาคแล้วก็อาจต้องตกใจได้ (ดูภาพประกอบ 17) ตลาดสำคัญอย่างเช่นสิงคโปร์และฮ่องกงเป็นตลาดที่ผันผวนที่สุด ทรัพย์สินยังคงเปลี่ยนมือที่ระดับผลตอบแทนต่ำที่สุดในภูมิภาค ผลตอบแทนนี้จะยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำต่อไปเนื่องจากน้ำหนักของเงินทุน การขาดแคลนโอกาสและความหวังระยะยาวที่จะเห็นการเติบโตของระดับการเช่าและเงินทุน และการที่เศรษฐกิจเหล่านี้เป็นเศรษฐกิจแบบเปิดจึงย่อมหมายความว่าตลาดเหล่านี้จะมีความอ่อนไหว (ทั้งในทางที่ดีและไม่ดี) ต่อเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในเศรษฐกิจโลกในวงกว้าง