กรุงเทพฯ--14 พ.ย.--ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์
ระดับราคาคอนโดในเขตกรุงเทพชั้นใน ยังคงแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะคอนโดในย่านสาทร ราชดำริ เพลินจิต และสุขุมวิท ซึ่งมีราคาขายสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร เช่นเดียวกับพื้นที่ชายขอบเขตเศรษฐกิจของกรุงเทพชั้นใน ย่านพหลโยธินและรัชดาภิเษก ก็มีระดับราคาเกิน 120,000 — 150,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว เนื่องจากที่ดินแปลงขนาดใหญ่ที่สามารถพัฒนาโครงการหายากและมีราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้างก็ปรับตัวสูงขึ้นมากเช่นกัน แนวโนม้พื้นที่ทางเลือกที่ตั้งอยู่ใกล้เขตเศรษฐกิจชั้นใน (ย่านสาทร/สีลม) ที่จะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพแหล่งใหม่ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม จึงได้แก่ย่านถนนนราธิวาส พระราม 3 และถนนเจริญราษฎร์ ซึ่งยังมีที่ดินว่างแปลงใหญ่อยู่ค่อนข้างมาก ระดับราคาไม่สูงมาก และทำเลที่ตั้งอยู่ต่อเนื่องกับถนนสาทรจึงเป็นที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
คุณ พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ระดับราคาคอนโดพักอาศัยในเขตกรุงเทพชั้นใน ยังคงแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะคอนโดในย่านสาทร ราชดำริ เพลินจิต และสุขุมวิท ซึ่งเน้นการพัฒนาโครงการในระดับ Hi-end หรือ Super Luxury มีราคาขายเกินกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร และบางโครงการมีราคาขายสูงถึง 400,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้การปรับเพิ่มของราคาขายโครงการที่กล่าวถึงอาจมีสาเหตุมาจาก
1) ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น โดยราคาซื้อขายที่ดินในย่านถนนสุขุมวิทและสาทรล่าสุด มีราคาสูงถึง 1.3 -1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ประกอบกับอุปทานที่ดินแปลงใหญ่ที่จะนำมาพัฒนาโครงการ ก่อสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ หรือทำโครงการระดับ High End นั้นหายากมากขึ้นในปัจจุบัน
2) ต้นทุนค่าก่อสร้างและพัฒนาโครงการที่มีต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นราว 15-20% ในปีที่ผ่านมา
3) โครงการพัฒนาคอนโดมิเนี่ยมหลายโครงการ ได้วาง concept โครงการให้มีความ Luxury มากขึ้นกว่าโครงการในอดีต
ตัวอย่างโครงการคอนโดในระดับ Hi-end หรือ Supper Luxury
โครงการ ราคาขาย (บาท/ตารางเมตร)
1. 185 Rajchadamri ถนนราชดำริ 275,000 — 476,000
2. Mahanakorn ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ 289,000 — 400,000
3. The Bangkok Sathorn ถนนสาทร 173,000 — 251,000
4. Diplomat ถนนสาทร 220,000 — 265,000
5. The Marque ถนนสุขุมวิท 250,000 — 400,000
6. Gallerie Rue de 39 280,000 — 345,000
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด
คุณพนม กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางที่คนกรุงเทพส่วนใหญมีกำลังซื้อสูงคือมีราคาประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตรหรือต่ำกว่า เช่น ในย่านพหลโยธินและรัชดาภิเษก ก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกันคือ อุปทานที่ดินที่จะสามารถนำมาพัฒนาโครงการได้นั้นขาดแคลน นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถหาซื้อที่ดินได้ หรือถึงแม้ว่าจะมีขาย ราคาขายที่ดินก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงมาก ระดับราคาขายที่ดินที่เพิ่มขึ้นกว่า 50 - 80% ในช่วง 2 — 3 ปีที่ผ่านมา ราคาซื้อขายที่ดินย่านถนนรัชดา/พระราม 9 ถนนพหลโยธิน มีราคาสูงกว่า 500,000 บาทต่อตารางวาในปัจจุบัน ส่งผลให้ราคาขายโครงการคอนโดมิเนียมเกิดใหม่มีราคาสูงกว่าราคาขายในอดีตอย่างมาก คือมีราคาสูงกว่า 120,000 หรือบางโครงการสูงถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตร
นอกจากนี้ที่ดินที่เสนอขายในตลาดส่วนใหญมักจะเป็นที่ดินแปลงเล็กหรือตั้งอยู่ในซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตรไม่สามารถก่อสร้างอาคารสูงที่มีความสูงเกิน 23 เมตรหรือประมาณ 8 ชั้น หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้
พื้นที่ทางเลือกที่ตั้งอยู่ใกล้กับเขตกรุงเทพชั้นในที่ยังมีโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมไม่มากนักและไม่ค่อยได้รับความสนใจจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอดีต ได้แก่ พื้นที่ถนนนราธิวาส พระราม 3 และถนนเจริญราษฎร์ ซึ่งตั้งอยู่ต่อเนื่องจากถนนสาทร ศูนย์กลางธุรกิจกลางเมืองสีลม — สาทร จึงเป็นพื้นที่ที่มีความเหมาะสมเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากยังมีอุปทานที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการอยู่ค่อนข้างมากและราคาไม่แพง ซึ่งจะทำให้สามารถนำมาพัฒนาโครงการในระดับราคาปานกลาง ราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรได้
คุณพนม คาดว่า จากศักยภาพของทำเลที่ตั้งย่านถนนนราธิวาส พระราม 3 และถนนเจริญราษฎร์ ที่อยู่ใกล้เขตกรุงเทพชั้นใน ย่านสาทร สีลม ประกอบกับระดับราคาที่ดินที่มีราคาไม่สูงมากนัก วิวแม่น้ำเจ้าพระยา และการอยู่ตรงข้ามกับปอดของกรุงเทพ พื้นที่อนุรักษ์บางกระเจ้า มีบริการรถ BRT วิ่งให้บริการตามแนวถนนนราธิวาส - พระราม 3 และต้นทุนที่ดินที่ยังมีระดับต่ำ ประกอบกับราคาคอนโดในเขตกรุงเทพชั้นในโดยเฉพาะคอนโดในย่านสาทรที่มีระดับราคาสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้การพัฒนาและการซื้อคอนโดพักอาศัยในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า