กรุงเทพฯ--23 ธ.ค.--แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ เปิดเผยภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง ยังคงเติบโตได้ดี มั่นใจเหตุการณ์ทางการเมืองแค่ชะลอกำลังซื้อระยะสั้นเท่านั้น โดยยังมีปัจจัยสนับสนุนจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย การลดภาษีบุคคลธรรมดา การลดลงของอัตราการว่างงาน พร้อมอัพเดทแผนเปิดโครงการเพิ่มเป็น 11 โครงการในปีหน้า
นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด เปิดเผยว่า “สำหรับการเมือง โดยส่วนตัวคิดว่ามีผลกระทบระยะสั้น แต่หากมีรัฐบาลที่มั่นคง รัฐบาลทุกชุดต้องมุ่งขยายเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นภาคส่วนแรกๆ ที่ได้รับการส่งเสริม จากประสบการณ์ที่ผ่านมาประเทศไทยฝ่าวิกฤตทางการเมืองมาหลายต่อหลายครั้ง แต่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ได้มีขนาดเล็กลงเลยแม้แต่น้อย กลับใหญ่ขึ้นเป็นเท่าตัวด้วยซ้ำ สำหรับผลกระทบของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งอาจกระทบการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์นั้น มองว่าส่วนใหญ่หากเครดิตของลูกค้าไม่ตึงเกินไป ไม่เคยมีประวัติ NPL หรือถูกขึ้น Blacklist ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ปกติ เพราะธนาคารก็ต้องการขยายสินเชื่ออุปโภคบริโภคเพื่อขยายธุรกิจของตน
โดยทั้งนี้มองเห็นปัจจัยบวก 4 ประการ ได้แก่ 1. นโยบายลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.5% เป็น 2.25% ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ขอสินเชื่อได้ระดับหนึ่ง 2. การลดภาษีบุคคลธรรมดาที่จะมีผลทันทีสำหรับปี 2556 3. การลดลงของอัตราการว่างงานจากแรงงานในตลาดกว่า 39 ล้านคนนั้น มีอัตราการว่างงานอยู่เพียง 0.8% เท่านั้น 4.การลงทุนใช้จ่ายของภาครัฐที่มองว่า จะทำให้เกิดการกระจายรายได้ไปสู่ประชาชนเป็นจำนวนมาก
ยิ่งเมื่อศึกษาแนวโน้มของกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มคนวัยทำงานนั้น จะมีการขยายฐานของกำลังซื้อระดับกลางมากขึ้น จากกลางล่างจะขึ้นมาเป็นกลางบน และกลางบนจะขึ้นมาเป็นระดับบน โดยหากดูจากแผนแม่บทของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ จะเห็นได้ว่าภายในปี 2560 ประชากรระดับกลางล่างจากปัจจุบัน 17 ล้านคนจะเพิ่มจำนวนเป็น 20 ล้านคน ส่วนระดับกลางกลางจากปัจจุบัน 12 ล้านจะเพิ่มจำนวนเป็น 17 ล้านคน
สำหรับรายได้เฉลี่ยของคนวัยทำงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะอยู่ที่ 42,000 บาทต่อคนต่อเดือน คนกลุ่มนี้สามารถผ่อนได้ในราคา 17,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเทียบเป็นบ้านราคาประมาณ 2 ล้าน แต่ถ้ากู้ร่วม 2 คนจะสามารถผ่อนได้ถึง 5 ล้านกว่าบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับสำหรับอัตราเงินเฟ้อประมาณ 2% นั้นยังถือว่าเป็นปกติ โดยคาดว่ากำลังซื้อยังสามารถเติบโตได้ถึงประมาณ 5% จึงวิเคราะห์ว่าทิศทางการพัฒนาโครงการแนวราบนั้น บ้านเดี่ยว ราคา 3 ล้านขึ้นไปยังสามารถเติบโตได้ดี และทาวน์เฮ้าส์ยังสามารถเติบโตได้ดีทุก Segment เช่นเดียวกัน
คาดการณ์จากแนวโน้มหุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะโตได้เฉลี่ย 3% ต่อปี ดัชนีราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 5.1% และดัชนีราคาเฉลี่ยของทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบครึ่งปีแรกของปี 2555 กับครึ่งปีเดียวกันของ 2556 ซึ่งยังสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ(ประมาณ 3 %)แสดงถึงว่าเกิดการเติมโตอย่างแท้จริง”
โดยทั้งนี้ นายแสนผินมีมุมมองต่อตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองว่า “คอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านจะลดลงเรื่อย ๆ เพราะจะหาที่ดินในการพัฒนาเป็นโครงการยากขึ้น และด้วยราคาของต้นทุนที่ดินจะทำให้ขนาดของห้องชุดเล็กลงจึงเหมาะกับการอยู่อาศัยไม่เกิน 1-2 คน สำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น ส่วนใหญ่จะมีทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายไกลเมืองออกไปมากขึ้น และซัพพลายในทำเลดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีก 2-3 ปีนี้ หากให้ความเห็นยังมองว่าภาพรวมคอนโดมิเนียมยังดี สามารถเติบโตได้ สำหรับกลุ่มคนทำงานวัยเริ่มต้นหรือเจนวายกลุ่มนี้จะมองหาบ้านหลังแรกเป็นคอนโดตามแนวรถไฟฟ้ามากกว่า แต่อาจมีบางทำเลโอเวอร์ซัพพลายไปบ้าง นักพัฒนาโครงการต้องศึกษาตลาดให้ดี”
นายแสนผิน กล่าวถึงการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดว่า “ตลาดต่างจังหวัดเริ่มมีผู้พัฒนาโครงการชั้นนำกระจายออกไปทำมากขึ้น ซึ่งได้รับอานิสงห์จากโครงสร้างขั้นพื้นฐานของภาครัฐตามแผนในอีก 5-10 ปีต่อจากนี้ ส่วนตัวมองว่าตลาดต่างจังหวัดที่น่าสนใจและให้น้ำหนักเป็นพิเศษ ได้แก่ จังหวัดที่มีรายได้ประชากรต่อหัวสูง จังหวัดที่ได้รับประโยชน์จากโครงการสาธารณูปโภคของภาครัฐและจังหวัดที่มีกิจกรรมการค้าชายแดนเนื่องจากการเปิดเสรีทางการค้าในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งต้องคอยจับตาว่า ผู้พัฒนาโครงการท้องถิ่นจะปรับตัวสู้อย่างไรบ้าง”
นายแสนผิน กล่าวถึงแผนในปี 2557 ว่า “โกลเด้นแลนด์ มีแผนจะพัฒนาโครงการเฉพาะแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น มุมมองในการพัฒนาแบรนด์อยากให้มีลักษณะค่อยเป็นค่อยไป อยากให้คุณค่าแบรนด์ถูกส่งผ่านคุณภาพของโครงการ ซึ่งหากถามถึงยอดขายของโครงการแรกนั้น ถือว่าเป็นผลมาจากสินค้าแทบทั้งสิ้น แบรนด์มีผลน้อยมาก เพราะคนแทบไม่รู้จักเรา
สำหรับเกณฑ์ในการเลือกที่ดิน เราจะเลือกทำเลที่สามารถมองเห็นได้ง่ายและใกล้พื้นที่ชุมชน เพราะบ้าน และทาวน์โฮม สมัยนี้ กลุ่มจะค่อนข้างเป็นคนในพื้นที่ อีกนัยหนึ่งคนในเมืองนั้น จะเลือกซื้อคอนโดเป็นส่วนใหญ่ ลูกค้าของบริษัทส่วนใหญ่จึงเป็นคนที่ประกอบอาชีพอยู่ในย่านนั้น การตลาดก็จะทำเล็กลง เน้นทำกับชุมชนโดยรอบ เพราะความต้องการของแต่ละพื้นที่มีจำนวนจำกัด ตัวอย่างเช่น โครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์นี้ที่ขายได้ 120 ยูนิต มากกว่า 50% เป็นคนที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันกับโครงการ
สำหรับแผนปีหน้าจะได้เห็นโครงการครบทั้ง 3 แบรนด์ และโมเดลบ้านครบทั้ง 5 แบบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ทาวน์โฮม 2 ชั้น ทาวน์โฮม 3 ชั้น และบ้านแฝด ซึ่งมีการเปิดขายทั้งสิ้น 11 โครงการ โดยมีแผนการเปิดโครงการดังนี้ ไตรมาส 1 เปิดขาย 2 โครงการ โดยโครงการแรก ได้แก่ โกลเด้น วิลเลจ บางนา-กิ่งแก้ว ไตรมาส 2-3 เปิดขาย 4 โครงการ และไตรมาส 4 เปิดขาย 5 โครงการ ทั้งนี้จะมีโครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ ซึ่งเปิดขายแกรนด์โอเพนนิ่งช่วงต้นกุมภาพันธ์อีก 1 โครงการ (นับเป็นโครงการของปี 2556)
นายแสนผิน กล่าวทิ้งท้ายว่า “การพัฒนาโครงการต้องปรับเปลี่ยนให้ทันต่อพฤติกรรมของผู้บริโภค ผู้พัฒนาโครงการต้องตอบโจทย์เรื่องความรวดเร็ว และคุณภาพของงานก่อสร้าง ทั้งนี้นอกจากการแข่งขันกันด้วยยอดขายหรือยอดจองแล้ว บริษัทผู้พัฒนายังต้องแข่งขันกันในเรื่องของผลกำไร ซึ่งจะเป็นข้อพิสูจน์การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย”