กรุงเทพฯ--19 ก.พ.--ไนท์แฟรงค์
ในระยะเวลาห้าปีที่ผ่านมา พื้นที่รัชดา-ลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากมาย ปัจจัยต่างๆ เช่น การเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนได้อย่างสะดวกสบาย และการเชื่อมต่อถนนสายหลักในเมืองได้ส่งเสริมการขยายตัวที่แข็งแกร่งในทุกส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดคอนโดมิเนียม บรรดาบริษัทผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ได้เข้าสู่ตลาด ทำให้มีผู้ขายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่ปี 2554 จำนวนอุปทานคอนโดเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าอุปสงค์ อย่างไรก็ตาม อัตราการขายยังค่อนข้างสูงอยู่ที่ประมาณ 62.6% ณ สิ้นปี 2556 ในส่วนของอาคารสำนักงานในย่านรัชดา-ลาดพร้าว โดยเฉพาะถนนรัชดาภิเษก, พหลโยธินและวิภาวดี มีจำนวนอุปทานใหม่ในทุกระดับ ตั้งแต่อาการเกรดเอถึงเกรดซี อัตราการครอบครองเฉลี่ยผันผวนจากปี 2551 ถึงปี 2557 จากจุดต่ำ 91.72% ในปี 2554 อัตราได้สูงขึ้นในปี 2555 และ 2556 เป็น 92.73% และ 95.23% ตามลำดับ ส่วนการค้าปลีกมองเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดระหว่างผู้เล่นยักษ์ใหญ่ ศูนย์กลางการค้าปลีกหลักประสบความสำเร็จโดยมีอัตราการเช่าสูง เมื่อมีรายงานว่าศูนย์กลาง 7 แห่งจาก 16 แห่งมีผู้เช่า 100% ซึ่งส่วนใหญ่การเช่าขึ้นอยู่กับลักษณะธุรกิจของผู้เช่า โดยที่ผู้เช่าประเภทแฟชั่นค้าปลีกจะจ่ายค่าเช่าในอัตราสูงที่สุด
ตลาดคอนโดมิเนียม
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า เมื่อมองย้อนกลับไปห้าปีที่แล้ว อุปทานของยูนิตคอนโดมิเนียมในเขตรัชดา-ลาดพร้าวได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในปี 2556 การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของอุปทานใหม่เป็นสาเหตุทำให้ตลาดคอนโดร้อนแรงเกินไป นอกจากนี้ยังพบว่าราคาขายของยูนิตเพิ่มขึ้นประมาณ 8% ต่อปี สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการก่อสร้าง รวมถึงราคาที่ดิน ค่าแรงและค่าวัสดุ พื้นที่รัชดา-ลาดพร้าวดึงดูดบริษัทผู้พัฒนาโครงการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มากมาย ที่มีแบรนด์มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักกันดี เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท, เอเชียน พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์, และโนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งบริษัทเหล่านี้ได้เริ่มพัฒนาโครงการคอนโดระดับไฮเอนด์
ปัจจุบันนี้ พื้นที่รัชดา-ลาดพร้าวมีโครงการคอนโดมิเนียมมากมายที่ราคาขายอาจสูงกว่า 100,000 บาท / ตารางเมตร เช่น ควินน์ คอนโด รัชดา, เซนทริค ห้วยขวาง, โนเบิล รีโวล์ฟ รัชดา, ริธึ่ม อโศกและคอนโดเลต มิตสท์ พระราม 9 ปรากฎการณ์แบบนี้ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ถึงแม้ว่าการพัฒนาคอนโดมิเนียมเหล่านี้ส่วนใหญ่แล้วจะอยู่บนถนนสายหลัก และสิ่งนี้สะท้อนถึงศักยภาพที่เข้มแข็งของพื้นที่เพื่อเป็นทำเลชั้นดีอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ในพื้นที่ยังมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มากมาย รวมถึงดีพาร์ทเม้นท์สโตร์, ไฮเปอร์มาร์เก็ต และอาคารสำนักงานต่างๆ และยังมีระบบขนส่งมวลชนที่ให้บริการอยู่ด้วย
อย่างไรก็ตาม ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยได้สำรวจพบว่าอุปทานคอนโดมิเนียมสูงเกินกว่าอุปสงค์ตั้งแต่ปี 2554 วิกฤตการณ์อุทกภัยในปี 2554, นโยบายรถคันแรกของรัฐบาล, การควบคุมข้อกำหนดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้รัดกุมและสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงปลายปี 2556 ได้ส่งผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อความมั่งคั่งของผู้ซื้อและความปรารถนาในการซื้อคอนโดมิเนียม ดังนั้น การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของอุปทานที่เผชิญกับอุปสงค์ที่ลดลงอาจส่งผลให้เกิดสภาวะตลาดซบเซาซึ่งผู้พัฒนาจะต้องฝ่าฟันเพื่อขายโครงการทั้งหมดให้ได้ และพวกเขาอาจพบกับอุปสรรคทางการเงินจากระยะเวลาการขายที่ยืดออกไปอย่างคาดไม่ถึง
มียูนิตประมาณ 39,316 ยูนิตที่เปิดขายในระหว่างปีพศ. 2552 ถึงปีพศ. 2556 ในย่านรัชดา-ลาดพร้าว ณ สิ้นปี 2556 ตัวเลขที่ออกมาสูงที่สุดอยู่ในปี 2556 ประมาณ 9,942 ยูนิต อัตราการซื้อสูงอยู่ที่ประมาณ 62.6% เมื่อสิ้นปี ด้วยยอดขายประมาณ 6,223 ยูนิต ระหว่างปี 2556
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 90,994 บาท / ตารางเมตร ราคาขายของโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนจะสูงขึ้นไปอีก อยู่ที่กว่า 100,000 บาท / ตารางเมตร
ตลาดอาคารสำนักงาน
ตลาดอาคารสำนักงานบริเวณ 5 แยกลาดพร้าวครอบคลุมถนนลาดพร้าว, วิภาวดี-รังสิต, พหลโยธิน, พระราม 9 และรัชดาภิเษก ณ สิ้นปี 2556 มีพื้นที่อาคารสำนักงานประมาณ 804,263 ตารางเมตรในย่านนี้ โดยจากตัวเลขนี้ พื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีขนาด 171,795 ตารางเมตร ขณะที่สำนักงานเกรดบีและซีมีพื้นที่ 392,800 ตารางเมตร และ 369,660 ตารางเมตรตามลำดับ
อุปทานอาคารสำนักงานใหม่ในปี 2551 รวมถึงพื้นที่ 61,815 ตารางเมตรจากอาคารสำนักงานไซเบอร์เวิลด์บนถนนรัชดาภิเษก อุปทานล่าสุดของพื้นที่อาคารสำนักงานในบริเวณใกล้เคียงรวมถึงอาคารรุ่งโรจน์ธนกุล ซึ่งเป็นอาคารเกรดซีที่มีพื้นที่ 13,896 ตารางเมตรบนถนนรัชดาภิเษก นอกจากโครงการเหล่านี้แล้ว ในพื้นที่ยังมีอาคารหลายเกรดรวมอยู่ด้วยกัน รวมถึงอาคารอาร์เอส ทาวเวอร์และเมืองไทยภัทร ด้วยทางเชื่อมสู่รถไฟฟ้าใต้ดินและการเชื่อมต่อกับถนนสายหลักคือถนนเพชรบุรีและถนนสุขุมวิท อุปทานหลักจะอยู่บริเวณถนนรัชดาภิเษก ซึ่งมีพื้นที่ 310,378 ตารางเมตรหรือประมาณ 39% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด ตามมาด้วยพื้นที่พหลโยธินและวิภาวดี ด้วยพื้นที่ 31% และ 30% ตามลำดับ พหลโยธินมีข้อดีของการเชื่อมต่อกับแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ในขณะที่วิภาวดีสามารถเชื่อมเข้ากับถนนวิภาวดี-รังสิต ซึ่งเชื่อมต่อกับทางด่วนขั้นที่ 2 และดอนเมืองโทลเวย์ ทำให้เดินทางเข้าสู่กรุงเทพชั้นในได้สะดวกสบาย
ในปี 2558 จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นเป็นอุปทานของพื้นที่ประมาณ 263,053 ตารางเมตร
อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 97.18% ในปี 2551 จากนั้นเพิ่มขึ้นเป็น 98.68% ในปี 2552 ในปี 2553 มีการลดลง 6% ไปอยู่ที่ 92.62% อันเนื่องมาจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศไทย อัตราการเช่าลดลงอีกในปี 2554 อยู่ที่ 91.72% และเพิ่มขึ้นในปี 2555 และ 2556 เป็น 92.73% และ 95.23% ตามลำดับ
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่แถบนี้อยู่ที่ประมาณ 495 บาท / ตารางเมตร ณ สิ้นปี 2556 เพิ่มขึ้นจาก 465 บาท / ตารางเมตรในปี 2555
อุปทานที่มีอยู่ส่วนใหญ่รวมถึงอาคารสำนักงานเกรดบีและเกรดซี ท่ามกลางอาคารเกรดเอจำนวนไม่กี่แห่ง อุปทานใหม่ของพื้นที่อาคารสำนักงาน 281,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นมาระหว่างปี 2556 ถึงปี 2558 จะเพิ่มการแข่งขันในบริเวณนี้ โดยเฉพาะในส่วนของอาคารเกรดเอ
ตลาดพื้นที่ค้าปลีก
นางสาวริษิณี แสดงความเห็นว่าอุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในบริเวณใกล้เคียงขนาด 306,804 ตารางเมตร อยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก แสดงถึงอุปทานพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 41% ของอุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด ณ สิ้นปี 2556 ตามมาด้วยย่านลาดพร้าวที่มีพื้นที่ประมาณ 40% บริเวณพื้นที่ทั้งสองแห่งนี้เป็นตัวแทนของเขตพื้นที่ค้าปลีกหลักในพื้นที่แถบชานเมือง ที่มีการแข่งขันที่ดุเดือดท่ามกลางโครงการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่
อุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในบริเวณนี้มีขนาด 300,826 ตารางเมตร ซึ่ง 194,965 ตารางเมตรเป็นช้อปปิ้งมอลล์ คิดเป็นประมาณ 65% ของอุปทานพื้นที่ค้าปลีก ณ สิ้นปี 2556 อย่างไรก็ตาม เราเชื่อว่ามีโอกาสในการพัฒนาศูนย์กลางพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กที่สามารถเพิ่มความหนาแน่นสูงของพื้นที่ได้ ซึ่งพบเพียงคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีคุณภาพเพียงสองแห่งเท่านั้นในบริเวณนี้ แม้กระนั้น ความพยายามนี้ก็ยังต้องการที่ดินติดถนนที่กว้างกว่า เพราะที่ดินติดถนนที่เหมาะสมคือหนึ่งในปัจจัยหลักแห่งความสำเร็จในการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีก ศูนย์กลางพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่แหล่งอื่นๆ เช่น เทสโก้ โลตัสและ แมคโคร มุ่งเน้นที่ธุรกิจการค้าปลีกของพวกเขาเป็นหลักมากกว่าการให้เช่าพื้นที่เป็นการสร้างรายได้
อุปสงค์ของศูนย์กลางการค้าปลีกถูกประเมินจากทั้งฝั่งผู้ค้าปลีกและผู้บริโภค อัตราการเช่าที่ศูนย์กลางการค้าปลีกแสดงถึงอุปสงค์จากผู้ค้าปลีก ในขณะที่จำนวนผู้ซื้อต่อวันแสดงถึงอุปสงค์จากผู้บริโภค
ศูนย์การค้าที่มีอยู่ส่วนใหญ่มีอัตราการเช่าสูง พื้นที่ส่วนใหญ่มีการดำเนินการโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ และส่วนใหญ่พวกเขาตั้งเป้าหมายในกลุ่มผู้บริโภคที่แตกต่างกัน แต่อย่างไรก็ตาม ศูนย์กลางการค้าปลีกขนาดใหญ่ที่ไม่มีผู้เช่าที่เป็นแม่เหล็กจะประสบกับปัญหาผู้มาใช้บริการจำนวนน้อย
ศูนย์กลางการค้าปลีกใหญ่ๆ ทั้งหมดในพื้นที่นี้มีอัตราการเช่าสูง ศูนย์การค้าเจ็ดแห่ง จาก 16 แห่ง มีอัตราการเช่า100% ในขณะที่อัตราการเช่าต่ำสุดคือ 80% ซุปเปอร์สโตร์ที่ตั้งอยู่เดี่ยวๆ ในบริเวณนี้มีอัตราการเช่าเกือบเต็ม เพราะลักษณะธุรกิจพื้นที่เช่าของพวกเขาเกือบจะถูกครอบครองทั้งหมดโดยเจ้าของกิจการ สำหรับศูนย์การค้าที่มีอัตราส่วนพื้นที่แบ่งให้เช่าที่มากกว่า อัตราการเช่ายังคงอยู่ในระดับสูง
จากการสำรวจของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ศูนย์กลางค้าปลีกขนาดกลางที่มีอยู่และดำเนินการโดยผู้ดำเนินการในท้องถิ่น เช่น ยูเนี่ยนมอลล์ ประสบปัญหาจากการแข่งขันกับห้างค้าปลีกรายใหญ่ เซ็นทรัลลาดพร้าวสามารถดึงจำนวนผู้ซื้อมากที่สุด ตั้งแต่ 100,000 คนถึง 120,000 คนต่อวัน เพราะทางห้างมีการผสมผสานที่ดีของผู้เช่าที่เป็นแม่เหล็กดึงดูดภายใต้แนวคิดแหล่งช้อปปิ้งจุดเดียวพร้อมสรรพ ซึ่งสามารถเอาชนะการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่แหล่งอื่นที่ไม่มีตำแหน่งที่ชัดเจนหรือแนวคิดที่เป็นเอกลักษณ์เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ
อัตราค่าเช่าของพื้นที่ค้าปลีกแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความนิยมของผู้บริโภคต่อศูนย์การค้าและทำเลที่ตั้ง ทั้งการเดินทางแบบมียานพาหนะหรือการเดินเท้าเป็นตัวกำหนดหลัก ในขณะที่ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการกำหนดอัตราค่าเช่า ค่าเช่าที่ธุรกิจค้าปลีกที่ต่างประเภทกันและขนาดของพื้นที่ใช้สอยก็มีความสำคัญเช่นกัน โดยปกติแล้ว อัตราค่าเช่าที่สูงที่สุดจะอยู่ในประเภทแฟชั่นค้าปลีก เช่นเสื้อผ้าและรองเท้า
ค่าเช่าสำหรับธุรกิจค้าปลีกอยู่ในช่วงระหว่าง 1,000 ถึง 2,500 บาท / ตารางเมตร / เดือน ในขณะที่ค่าเช่าของบริษัทผู้ให้บริการทางการเงินอยู่ในช่วงระหว่าง 1,500 ถึง 2,500 บาท / ตารางเมตร / เดือน ในทางตรงกันข้าม ธุรกิจความบันเทิงเพื่อการศึกษาจะเสียค่าเช่าในอัตราที่ต่ำประมาณ 400 ถึง 600 บาท / ตารางเมตร / ต่อเดือน และยังมีบริการที่ถือครองพื้นที่ขนาดเล็กราคาแพงในทำเลดีขนาดน้อยกว่า 5 ตารางเมตรที่มีอัตราค่าเช่าสูงที่สุดกว่า 5,000 บาท / ตารางเมตร / เดือน ผู้เช่าหลักรายใหญ่อย่างเช่น ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ตและโรงภาพยนตร์ ที่เป็นผู้เช่าหลักของศูนย์การค้าดึงดูดผู้คนจำนวนมากมาสู่ห้างมากกว่าผู้เช่ารายอื่นๆ ดังนั้น ตามปกติแล้วพวกเขาจึงจ่ายค่าเช่าในอัตราที่ต่ำกว่า ตัวอย่างเช่น ซุปเปอร์มาร์เก็ตจ่ายค่าเช่าอยู่ในช่วงระหว่าง 200 ถึง 450 บาท / ตารางเมตร / เดือน