กรุงเทพฯ--23 เม.ย.--ทริสเรทติ้ง
ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูงและรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ของบริษัทที่ค่อนข้างเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน และสัดส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ การประเมินอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศอันเนื่องมาจากปัญหาความไม่สงบทางการเมืองด้วย ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถดำรงสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ในช่วงปี 2557-2559 และบริษัทน่าจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้ให้ได้ตามแผน และเนื่องจากบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างพร้อม ๆ กันนั้นจึงคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูง แต่ก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้ต่ำกว่า 65% ได้ ทั้งนี้ อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทไม่สามารถปรับตัวดีขึ้นในอีก 12 เดือนข้างหน้า อย่างไร
ก็ตาม อันดับเครดิตสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทสามารถเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดและปรับปรุงฐานะทางการเงินให้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชาญอิสสระเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่ดำเนินโครงการภายในประเทศ บริษัทก่อตั้งในปี 2532 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2545 โดยมีครอบครัวอิสสระเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่มาตั้งแต่เริ่มก่อตั้งด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนธันวาคม 2556 จำนวน 47.53% สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีค่อนข้างหลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม วิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเน้นตลาดระดับราคาปานกลางถึงสูง ทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทอยู่ในกรุงเทพฯ และในจังหวัดที่มีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยว การเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กทำให้บริษัทมีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มากนัก โดย ณ เดือนธันวาคม 2556 มีจำนวน 8 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 3,700 ล้านบาท โดยเกือบ 75% ของมูลค่าดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมิเนียม และที่เหลืออยู่ในโครงการวิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ในปัจจุบันจำนวน 3,828 ล้านบาทและมีแผนจะส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้าจำนวน 67% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้เหล่านี้ในช่วงปี 2557-2558
นอกเหนือจากโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังได้เริ่มพัฒนาโครงการโรงแรมบูติคหรูในชื่อ “ศรีพันวา” ที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2549 ด้วย โรงแรมศรีพันวาจัดเป็นโรงแรมที่มีคุณภาพและบริการในระดับสูงและได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่ออยู่อาศัยสำหรับขายภายในโครงการด้วย โรงแรมศรีพันวาสร้างรายได้ให้แก่บริษัทเพิ่มขึ้นทุกปีตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา โดยบริษัทมีรายได้จากโรงแรมจำนวน 304 ล้านบาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 419 ล้านบาทในปี 2556 บริษัทได้ขายโรงแรมศรีพันวาให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (กองทุนฯ) ในปี 2556 และเช่ากลับจากกองทุนฯ เป็นระยะเวลา 15 ปีเพื่อดำเนินธุรกิจโรงแรม บริษัทยังได้ลงทุนในกองทุนฯ ในสัดส่วน 30% ตั้งแต่เริ่มก่อตั้งกองทุนดังกล่าวด้วย โดยบริษัทได้เงินสุทธิประมาณ 1,400 ล้านบาทจากกองทุนฯ และบันทึกเป็นกำไรจำนวน 767 ล้านบาทจากการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนฯ นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จำนวน 80-90 ล้านบาทต่อปีจากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 ด้วย
เนื่องจากความไม่ต่อเนื่องในการเปิดโครงการใหม่ทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทไม่ค่อยสม่ำเสมอ โดยรายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทค่อนข้างผันผวน ทั้งนี้ บริษัทมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2551-2554 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,068 ล้านบาทในปี 2555 เพิ่มขึ้นถึง 2 เท่าเนื่องจากมีการโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม “ดิ อิสสระ ลาดพร้าว” ในขณะที่รายได้ในปี 2556 ลดลง 49% เป็น 1,061 ล้านบาทเนื่องจากการส่งมอบที่ลดลง อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทเท่ากับ 18%-19% ในปี 2551 และปี 2552 และลดลงเหลือ 9% ในปี 2553 และ11% ในปี 2554 หลังจากนั้นก็กลับมาดีขึ้นเป็น 18% ในปี 2555 ก่อนที่จะลดลงเหลือ -16% ในปี 2556 จากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและรายการส่งเสริมการขายจากการเปิดโครงการใหม่
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงที่ระดับ 55%-64% ในช่วงปี 2551-2554 และปรับตัวดีขึ้นเป็น 53% ในปี 2555 จากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าว บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ เดือนธันวาคม 2556 ที่ระดับ 61% (ปรับปรุงจากสัญญาเช่าโรงแรมศรีพันวา) และคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปในช่วงปี 2557-2559 เนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการ
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ค่อนข้างต่ำและภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ -0.02% ในปี 2553 และ 3.01% ในปี 2554 จาก 7% ในปี 2552 และ 11% ในปี 2551 ภายหลังจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าวแล้ว อัตราส่วนดังกล่าวก็ปรับตัวดีขึ้นเป็น 15% ในปี 2555 ในขณะที่การขายกิจการโรงแรมศรีพันวาเข้ากองทุนฯ ในเดือนสิงหาคม 2556 ช่วยให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทปรับเพิ่มขึ้นเป็น 20.14% ในปี 2556
ภายใต้สมมติฐานเบื้องต้นของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปีและอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ 12%-14% และเนื่องจากบริษัทมีโครงการที่กำลังอยู่ในช่วงก่อสร้างหลายโครงการจึงคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 60%-65%
บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CI)
อันดับเครดิตองค์กร: BBB-
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable