กรุงเทพฯ--30 ก.ค.--TERRABKK
นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ นักลงทุนซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ผลกำไรสูงสุด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแบบผู้ประกอบการและองค์กร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่สร้างบ้านและที่อยู่อาศัยอื่นๆ ก็นับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บุคคลทั่วไปซื้อบ้านมือสองหรือคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า ก็ถือเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้และการงอกเงยมูลค่าจากสินทรัพย์ในครอบครองอยู่ได้
อสังหาริมทรัพย์ เป็นสินทรัพย์มีมูลค่าและราคาแพง การจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพต้องศึกษาปัจจัยต่างๆ 4 ข้อ ดังต่อไปนี้
1. เรียนรู้กฎหมายจำเป็น (Legal Feasibility Study)
กฎหมายที่จำเป็นสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีไม่กี่ข้อ แต่ทุกข้อล้วนสำคัญและไม่อาจละเลยได้
พระราชบัญญัติการผังเมือง ศึกษาเพื่อทราบถึงข้อกำหนดและข้อจำกัดในการใช้ที่ดิน
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ในแต่ละท้องถิ่นอาจมีข้อแตกต่างและข้อกำหนดเฉพาะได้
รายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) สำคัญต่อการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร โรงงาน สิ่งที่จะสร้างผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรอบ ทั้งคน สัตว์ ธรรมชาติ
กฎหมายเฉพาะทาง เช่นกฎหมายบ้านจัดสรร กฎหมายอาคารชุด กฎหมายหอพัก กฎหมายค้าปลีก เป็นต้น
กฎหมายพัฒนาพื้นที่ เช่นโอกาสของการเกิดอสังหาริมทรัพย์ของคู่แข่ง เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ในอนาคตของธุรกิจ
โครงการเวนคืน ข้อนี้สำคัญสำหรับการตัดสินใจ หากอยู่ในพื้นที่เวนคืนก็ไม่ควรเข้าไปดำเนินการ
2. ความเป็นไปได้ด้านกายภาพและทำเลที่ตั้ง (Physical Feasibility Study)
คือการศึกษาเพื่อพิจารณาความเหมาะสมในการดำเนินการ ดูเรื่องทำเลที่ตั้งและพื้นที่เป็นหลัก เช่น ขนาด หน้ากว้าง รูปร่างลักษณะที่ดิน
ทำเล ข้อดี – ข้อเสีย อุปสรรคโอกาสของทำเลที่ตั้ง
สภาพทางกายภาพ ลักษณะดิน ความลาดชัน ความสูงของที่ดิน การถมดิน ค่าถมดิน
ความสะดวก พิจารณาจากการเข้าถึงสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ
อื่นๆ เช่น สังคม การคมนาคม สภาพแวดล้อม ชุมชนละแวกใกล้เคียง
3. ความเป็นไปได้ทางการตลาด (Marketing Feasibility Study)
วิเคราะห์จากเศรษฐศาสตร์มหภาค สภาพเศรษฐกิจทั้งจุลภาคและมหภาค มีผลต่อแนวโน้ม กำลังซื้อ และต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
ความต้องการของผู้บริโภค พิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้
- ข้อมูลด้านประชากรศาสตร์ สามารถสำรวจได้จากกลุ่มคนที่อาศัยอยู่หรือสัญจรไปมาในย่านนั้น ส่วนการขายโครงการบ้านพักตากอากาศ กลุ่มเป้าหมายจะกว้างกว่านั้น คือรวมถึงชาวต่างชาติและกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อจากที่อื่นๆ
- แผนพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนไป ศึกษาแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่และแนวโน้มกิจกรรมทางสังคมอันจะมีผลต่อพฤติกรรมของผู้บริโภคจากข้อมูลข่าวสารต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการของรัฐ การตัดถนนสายใหม่ ระบบการคมนาคมอื่นๆ รวมถึงโครงการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ
- ปริมาณคนผ่านทาง คือการสำรวจการจราจรแบบผ่านหน้า มีคนเดินผ่านบริเวณนี้จำนวนเท่าไหร่ในแต่ละวัน จำเป็นสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้หน้าร้าน เช่น ศูนย์การค้า ปั๊มน้ำมัน เป็นต้น
- สำรวจทั้งคุณภาพและปริมาณ เป็นการวิจัยเชิงลึกด้วยการจัดทำแบบสำรวจ เพื่อทราบความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค มักจัดทำเพื่อมุ่งไปสู่การออกแบบสถาปัตยกรรมให้เข้ากับกลุ่มผู้บริโภค
ตรวจสอบความต้องการ ตรวจตราหาคู่แข่ง บนทำเลที่น่าสนใจ เราย่อมไม่ใช่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงหนึ่งเดียวที่หมายตาพื้นที่นั้นแน่นอน การเอาชนะใจลูกค้าให้ได้ พร้อมทั้งทราบสไตล์คู่แข่ง คือสิ่งที่จะทำให้เราประสบความสำเร็จ วิธีสำรวจสามารถทำได้หลายวิธี
- ข้อมูลจากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ โดยขอข้อมูลเผยแพร่ที่หน่วยงานนั้นๆ จัดทำขึ้นเพื่อทราบถึงภาวะการแข่งขันทางการตลาด
- ลงพื้นที่ไม่มีที่ไหนที่ไปไม่ได้ เพื่อสำรวจความต้องการผู้บริโภคและปัจจัยด้านราคาในพื้นที่เป้าหมาย รวมทั้งทราบถึงข้อดีข้อด้อยในแต่ละโครงการ
- ติดตามข่าวสาร ตามหาโครงการเปิดใหม่จากประกาศของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออัพเดทข้อมูลที่น่าสนใจอยู่เสมอ
4. สภาวะและความคุ้มค่าทางการเงิน (Financial Feasibility Study)
ทุนที่ใช้ในการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าไม่ใช่จำนวนน้อย ดังนั้นเพื่อประสิทธิภาพในการลงทุน ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่าและสภาพคล่องทางการเงิน ณ ขณะนั้นและในอนาคต
โดยใช้ข้อมูลทางการตลาดมาตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ได้แก่ อัตราการเช่า รายละเอียดการชำระเงิน รวมทั้งต้องมีการประมาณการค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ เช่นต้นทุนซื้อ ค่าปรัพื่อวิเคราะห์ต่อไปถึงการประมาณสัดส่วนของเงินลงทุน เงินกู้ ดอกเบี้ย และการประมาณการผลตอบแทนโครงการ ไม่ว่าจะเป็น มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV),ผลตอบแทนภายในของโครงการ (IRR), ผลตอบแทนต่อเงินลงทุนของโครงการ (ROI), ผลตอบแทนเฉพาะส่วนเงินลงทุนของเจ้าของ (ROE), ระยะเวลาในการคืนทุน (Payback Period) จุดคุ้มทุนของโครงการ (Break-event point) เป็นต้น โดยต้องศึกษาทั้งกรณีปรกติ (Most Likely Case) และกรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) เพื่อประกอบการตัดสินใจ