กรุงเทพฯ--10 ก.ย.--ซีบีอาร์อี
การตกแต่งหรือการปรับปรุงภายในสำนักงานเป็นงานที่ใช้เวลาและมีความท้าทายมากที่สุดงานหนึ่งสำหรับแต่ละบริษัท ทุกครั้งที่มีการปรับปรุงการตกแต่งภายในสำนักงานนั้นควรมีการวางแผนให้สอดคล้องกับกลยุทธ์การจัดการพื้นที่ภายใน รวมทั้งเป้าหมายระยะสั้นและระยะยาวของบริษัทด้วย แต่หลายครั้งที่การดูแลงานดังกล่าว กลับตกเป็นหน้าที่ของพนักงานที่ไม่มีประสบการณ์และความรู้ในทางเทคนิคมากพอที่จะรับมือและจัดการกับผู้ที่เกี่ยวข้องในด้านต่างๆ เช่น ผู้ให้เช่า ผู้ออกแบบ ที่ปรึกษาด้านต่างๆ ผู้รับเหมาก่อสร้าง และผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุอุปกรณ์ ในปัจจุบันหลายบริษัทจึงตัดสินใจว่าจ้าง “ผู้บริหารการตกแต่งภายใน” ที่มาจากภายนอกให้มาดูแลการปรับปรุงหรือการตกแต่งภายในเป็นการเฉพาะ เพื่อให้พนักงานของบริษัทนั้นสามารถทำงานหลักของตนต่อไปได้อย่างเต็มที่
ผู้บริหารการตกแต่งภายในจะทำหน้าที่ตั้งแต่เปรียบเทียบราคาค่าก่อสร้าง รวมถึงราคาและคุณภาพของวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมารายต่างๆ เสนอเข้ามา โดยผ่านขั้นตอนที่โปร่งใสในการคัดเลือกผู้รับเหมา และอาศัยประสบการณ์และความรู้ด้านการก่อสร้างที่สั่งสมจากโครงการต่างๆ ที่ผ่านมา นอกจากนี้ ผู้บริหารการตกแต่งภายในยังจะต้องตรวจงานออกแบบ พร้อมให้คำแนะนำในการปรับปรุงแบบและการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ให้เหมาะสม เพื่อลดความสิ้นเปลืองและให้ได้งานที่มีราคาถูกลงในคุณภาพที่เทียบเท่าเดิม หรือที่เรียกกันว่า Value-engineering Process
“ปัจจุบัน ภายใต้สภาวะที่ภาคธุรกิจเต็มไปด้วยการควบคุมดูแลและการตรวจสอบ การให้ความร่วมมือในนโยบายการตรวจสอบความโปร่งใสของบริษัทจึงเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ซึ่งผู้บริหารการตกแต่งภายในจะช่วยให้ความมั่นใจว่า กระบวนการจัดซื้อจัดจ้างผู้ออกแบบและผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นไปอย่างถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ และเสร็จทันตามกำหนดเวลา เราเข้าใจบริษัทต่างๆ ดีถึงความต้องการคุณภาพงานก่อสร้างที่ต้องดีที่สุด ในราคาที่เหมาะสมที่สุด และส่งมอบงานตามกำหนดเวลา ซึ่งเป็นงานที่ต้องอาศัยผู้ที่มีความสามารถเฉพาะทางและมีประสบการณ์อย่างแท้จริง” นางสาวภัทรา โชติกะพุกกณะ รองผู้อำนวยการ แผนกการบริหารการตกแต่งภายใน ซีบีอาร์อี ประเทศไทยกล่าว
เป้าหมายสำคัญของการกำหนดระยะเวลาการตกแต่งภายใน คือ การลดระยะเวลาที่ผู้เช่าจะต้องจ่ายทั้งค่าเช่าพื้นที่ใหม่และพื้นที่เก่าพร้อมกัน ยังมีผู้เช่าอีกมากที่ลืมไปว่าในสัญญาเช่าพื้นที่ระบุไว้ว่า ผู้เช่าจะต้องรื้อถอนและปรับสภาพพื้นที่เช่าให้กลับเป็นสภาพเดิมเหมือนช่วงก่อนเช่าพื้นที่ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการปรับสภาพพื้นที่ให้เป็นดังเดิมมักจะใช้เวลาอย่างน้อย 1 เดือนตามแต่สภาพงานตกแต่งภายในพื้นที่นั้นๆ ว่ามีมากน้อยเพียงใด
โดยส่วนมากแล้ว ผู้ให้เช่าพื้นที่มักจะให้ระยะเวลาที่ยกเว้นไม่ต้องจ่ายค่าเช่ากับผู้เช่าพื้นที่รายใหม่ ซึ่งโดยหลักการแล้ว ผู้เช่าควรทำการตกแต่งพื้นที่ภายในให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่านั้น และผู้เช่าควรย้ายเข้าพื้นที่ใหม่ 1 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าพื้นที่เก่าจะหมดลง ผู้บริหารการตกแต่งภายในจะช่วยให้ผู้เช่าประหยัดค่าใช้จ่ายโดยการส่งมอบงานภายในระยะเวลาที่กำหนด สร้างความพึงพอใจให้กับทั้งผู้ให้เช่าพื้นที่เก่าและพื้นที่ใหม่ พร้อมทั้งหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดหรือลดระยะเวลาที่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าพร้อมกันทั้งในพื้นที่เก่าและพื้นที่ใหม่ให้น้อยที่สุด
ความเสี่ยงที่เห็นได้ชัดจากการไม่มีผู้บริหารการตกแต่งภายใน ได้แก่ ความเสี่ยงที่ค่าใช้จ่ายจะเกินจากงบประมาณที่ตั้งไว้ ความล่าช้าของงานซึ่งส่งผลให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากการยืดระยะเวลาเช่าพื้นที่เดิม รวมทั้งปัญหาในด้านคุณภาพงานก่อสร้าง
ปัญหาโดยทั่วไปของการตกแต่งภายในนั้นเกิดจากความล่าช้าของงาน ทำให้ต้องจ่ายค่าเช่าพื้นที่พร้อมกันทั้งพื้นที่เก่าและพื้นที่ใหม่ โดยขยายระยะเวลาเช่าพื้นที่เก่าออกไป ซึ่งไปทับซ้อนกับระยะเวลาที่ต้องจ่ายค่าเช่าพื้นที่ใหม่ ทั้งนี้ ณ สิ้นไตรมาสสอง ปี 2557 ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอโดยเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดีอยู่ที่ระดับ 837 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือคิดเป็น 28 บาทต่อตารางเมตรต่อวัน ซึ่งถ้าผู้เช่าไม่สามารถส่งมอบพื้นที่หรือย้ายออกจากพื้นที่เดิมได้ทันตามกำหนดที่ระบุในสัญญา ผู้ให้เช่าอาจยินยอมยืดระยะเวลาสัญญาให้กับผู้เช่า แต่ราคาค่าเช่านั้นอาจปรับเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 เท่าของราคาค่าเช่าในตลาด
ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าจะทำการตกแต่งพื้นที่ขนาด 1,000 ตารางเมตร ภายใต้งบประมาณ 20 ล้านบาท แต่งานตกแต่งพื้นที่ของผู้เช่าเสร็จล่าช้าเกินเวลาที่กำหนดไป 1 เดือน สมมติว่าพื้นที่ใหม่และพื้นที่เก่าเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ ซึ่งมีค่าเช่า 830 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เมื่องานตกแต่งภายในล่าช้า ผู้ให้เช่าพื้นที่เก่าคิดค่าเช่าเพิ่มขึ้นหนึ่งเท่าตัวสำหรับการขยายเวลาเช่าพื้นที่ในระยะสั้น ดังนั้น เมื่อคิดค่าเช่าพื้นที่ใหม่และพื้นที่เก่ารวมกันในช่วง 1 เดือนที่ล่าช้าไปนั้นจะมีค่าใช้จ่ายเป็นเงินทั้งสิ้น 2.5 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นมาจากงบประมาณ 20 ล้านบาทเดิม
ดังนั้น ซีบีอาร์อีจึงมองเห็นโอกาสในธุรกิจการบริหารการตกแต่งภายในในประเทศไทย ดังที่บริษัทผู้เช่าหลายแห่งในเอเชียได้มีการว่าจ้างผู้บริหารการตกแต่งภายในกันแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ซีบีอาร์อีแนะนำว่า บริษัทผู้เช่าควรว่าจ้างผู้บริหารการตกแต่งภายในตั้งแต่เริ่มมองหาพื้นที่เช่าแห่งใหม่ เพื่อให้การตกแต่งภายในเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ซึ่งผู้บริหารการตกแต่งภายในจะช่วยประเมินตัวเลือกในการเช่าพื้นที่ในด้านต่างๆ ว่าทำเลใดดีที่สุด สามารถจุพนักงานได้มากที่สุดภายใต้พื้นที่ที่น้อยที่สุด เพื่อประหยัดค่าเช่าพื้นที่ส่วนเกินที่ไม่จำเป็น แต่ยังมีสภาพแวดล้อมในการทำงานที่ดีและมีประสิทธิภาพ
“ซีบีอาร์อี ประเทศไทยผนึกความเชี่ยวชาญในด้านการจัดหาพื้นที่สำนักงานกับด้านการบริหารการตกแต่งภายในเข้าไว้ด้วยกัน ด้วยประสบการณ์และความรู้เชิงลึกในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เราสั่งสมมานานบวกกับความเชี่ยวชาญในด้านเทคนิคงานตกแต่งพื้นที่ภายใน ทำให้ซีบีอาร์อีสามารถให้บริการแก่ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานด้วยมาตรฐานระดับสูงนับตั้งแต่ที่ผู้เช่าเริ่มมองหาพื้นที่สำนักงานแห่งใหม่” นาวสาวภัทรากล่าวสรุป
ติดตามข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย หรือในภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วโลกจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่
CBRE Thailand Facebook, CBRE Condo Society Facebook, CBRE Thailand Twitter, CBRE Thailand YouTube