กรุงเทพฯ--27 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
อย่าสร้างบ้านเอื้ออาทรอีกนะครับ
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ผมเห็นการเคหะแห่งชาติสร้างบ้านเอื้ออาทรจำนวนมหาศาลแล้ว ท้อใจแทน นี่เป็นหนึ่งในนโยบายในสมัยนายกฯ ทักษิณที่ผมไม่เห็นด้วยมาแต่แรก แต่ทั้งนี้ท่านอาจหวังดีต่อคนจน และคงได้รับการเพ็ดทูลโดยฝ่ายข้าราชการประจำ วันนี้ผมเลยขอเขียนให้เห็นสักหน่อย เผื่อเกิดรัฐบาลทหารคิดจะทำ "ประชานิยม" ขึ้นมาบ้าง จะได้ไม่นำนโยบายบ้านเอื้ออาทรกลับมาปัดฝุ่นอีก
เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2546 ผมทำหนังสือถึงนายกฯ ทักษิณ แจ้งให้ท่านทราบว่าผมไม่เห็นด้วยกับนโยบายบ้านเอื้ออาทร ผมเรียนว่า "ฯพณฯ มีดำริเรื่องนี้จากการไปดูงาน ณ กรุงมอสโก เมื่อ 3 เดือนก่อน และพบว่าเขาสร้างที่อยู่ให้ประชาชน 4 ล้านตารางเมตรนั้น กระผมขอกราบเรียนข้อเท็จจริงเพื่อ ฯพณฯ ทราบว่า ที่นั่นภาคเอกชนอ่อนแอจนรัฐบาลต้องแบกรับภาระไว้เอง"
ตารางแสดงจำนวนบ้านเอื้ออาทร ณ เดือนกันยายน 2557
ประเภทบ้าน สร้างเสร็จ %ที่สร้างเสร็จ ทั้งหมด
บ้านเดี่ยว 49,731 98% 50,916
บ้านแฝด 11,985 90% 13,274
บ้านแถว 15,551 93% 16,645
บ้านหลายแบบ 7,803 100% 7,803
อาคารชุด 197,344 100% 197,879
รวมทั้งหมด 282,414 99% 286,517
และโดยที่บ้านเอื้ออาทรมีราคาถูก ค่าดูแลต่าง ๆ ที่จัดเก็บบ้างก็จัดเก็บไม่ได้ บ้างก็ไม่ค่อยพอเพียงกับค่าใช้จ่าย จึงทำให้สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยยังต้องมีกาปรับปรุงกันตามสมควร กลายเป็นภาระสำคัญของการเคหะแห่งชาติต่อไป กรณีนี้ควรที่เจ้าของทรัพย์สินจะช่วยกันดูแลโดยการออกค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม แต่ผู้มีรายได้น้อยบางส่วนก็ไม่สามารถจ่ายได้
จะเห็นได้ว่าในรอบเกือบ 40 ปีที่ผ่านมา การเคหะแห่งชาติสร้างที่อยู่อาศัยแบบเคหะชุมชนได้เพียง141,863 หน่วย ซึ่งสร้างได้รวมมูลค่าน้อยกว่าที่ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท สร้างเพียงบริษัทเดียวเสียอีก ดังนั้นนโยบายที่อยู่อาศัยต่อผู้มีรายได้น้อยจึงควรเป็นการส่งเสริมภาคเอกชนให้สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชน (enabling policy) โดยการอำนวยความสะดวกให้กลไกตลาดสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชนโดยรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระ บ้าน “เอื้ออาทร” จึงเป็นการใช้เงินงบประมาณโดยผลที่ได้รับอาจไม่คุ้มค่า
นอกจากนี้ทางราชการควรมีการคุ้มครองผู้บริโภค โดยถือว่าผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง (ไม่ใช่ผู้ประกอบการ) เพราะถ้าผู้บริโภคได้รับความคุ้มครอง ก็จะเกิดความมั่นใจต่อตลาดที่อยู่อาศัยส่งผลให้มีการซื้อสินค้าเพิ่มขึ้น และส่งผลดีต่อผู้ประกอบการ และทุกฝ่ายในที่สุด
การมีองค์กรอิสระเพื่อการสนับสนุนด้านข้อมูลและนโยบาย เช่น การมีคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยที่เป็นอิสระ ไม่ใช่แต่งตั้งตามใจชอบจากฝ่ายการเมืองหรือข้าราชการประจำ การมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอิสระโดยไม่ต้องอยู่ใต้อาณัติของผู้มีส่วนได้เสียฝ่ายใดในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมีสภาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นศูนย์รวมผู้เกี่ยวข้องทุกสาขาวิชาชีพอย่างแท้จริง ซึ่งไม่ใช่จำกัด/ขีดวงเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ก็เป็นสิ่งสำคัญอีกประการหนึ่ง
ยิ่งกว่านั้นยังควรสร้างกลไกป้องปรามเพื่อความเป็นธรรม เช่น ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านทำผิดสัญญา ไม่ยอมรับโอนทรัพย์สิน จะต้องถูกยึดเงินดาวน์ ในทางตรงกันข้ามหากเจ้าของโครงการสร้างเสร็จช้ากว่ากำหนดตามสัญญา หรือไม่ปฏิบัติตามสัญญา ก็ต้องถูกปรับในอัตราที่เหมาะสม หรือในกรณีลูกหนี้ไม่อาจชำระหนี้ได้ตามสัญญา จะต้องมีการบังคับคดีและมีกลไกการขายทอดตลาดที่มีประสิทธิภาพ หรือถ้าผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ดำเนินการประเมินผิดพลาด ก็ต้องจ่ายค่าปรับ (เช่น 20-50 เท่าของค่าจ้าง) หรือถ้านายหน้าฉ้อฉล จะต้องยึดใบอนุญาตเป็นต้น
บทเรียนเรื่องบ้านเอื้ออาทรจึงเป็นบทเรียนราคาแพง ที่แม้จะทำให้หลายต่อหลายคนมีบ้านได้ แต่โดยที่บ้านในตลาดเปิดสามารถขายให้กับประชาชนในราคาถูกได้เช่นกัน การสร้างบ้านแบบนี้จึงอาจไม่จำเป็น สู้นำงบประมาณไปใช้สร้างสรรค์ทางอื่นดีกว่านั่นเอง
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
ภาพประกอบบ้านเอื้ออาทร
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/57-164-2.jpg
"แต่ที่ประเทศไทยของเรา ตลอดเวลาที่ผ่านมารัฐบาลแทบไม่ต้องสร้างบ้านคนจนเลย กระผมได้ค้นพบว่า เฉพาะในช่วงปี 2533-2541 ภาคเอกชนไทยได้สร้างทาวน์เฮาส์และอาคารชุดราคาถูก (หน่วยละไม่เกินสี่แสนบาท) ถึง 226,810 หน่วย รวมพื้นที่ 6-7 ล้านตารางเมตรในเขต กทม.และปริมณฑล การผลิตที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนไทยมีประสิทธิผลสูง จนกระทั่งทำให้ประเทศไทยจัดอยู่ในกลุ่มที่ประสบความสำเร็จในการลดปัญหาสลัม นอกจากนี้ค่าเช่าบ้านก็ต่ำมาก เช่น ห้องชุดที่ขายไม่ออกย่านชานเมืองได้ถูกดัดแปลงให้เช่าในอัตราเดือนละ 500-2,000 บาท ซึ่งถูกกว่าค่าเช่าห้องในสลัมย่านใจกลางเมือง"
ผมเสนอท่านว่า การทำบ้านเอื้ออาทรจึงเป็นการใช้เงินงบประมาณโดยผลที่ได้รับอาจไม่คุ้มค่า เนื่องจากเฉพาะในเขต กทม.และปริมณฑลในขณะนั้น ยังมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยในตลาดถึง 340,000หน่วย นโยบายนี้ยังทำลายระบบตลาดและทำลายผู้ประกอบการรายย่อยที่สามารถตอบสนองต่อตลาดด้วยดีอยู่แล้ว และอีกประการหนึ่งยังขัดต่อ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน เพราะลดคุณภาพ-มาตรฐานการอยู่อาศัยลง ซึ่งเป็นการสวนทางกับการพัฒนาคุณภาพชีวิตของประชาชน
สาเหตุหนึ่งที่รัฐบาลขณะนั้นออกนโยบายเรื่องเอื้ออาทร ก็เพราะได้รับข้อมูลคลาดเคลื่อน เช่นว่า ในประเทศไทยมีการบุกรุกที่ดินถึง 5,000 ชุมชน รวม 1.6 ล้านครอบครัว ซึ่งผมเป็นผู้สำรวจสลัมทั่วประเทศและพบว่าประเทศไทยมีสลัมทั้งหมด 1,589 ชุมชน มีประชากร 1.8 ล้านคน หรือราว 3% ของคนไทยเท่านั้น และส่วนใหญ่เป็นชุมชนเช่าที่ปลูกบ้านและชุมชนเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน ชุมชนบุกรุกมีเพียงส่วนน้อยมาก ยิ่งกว่านั้นประชากรสลัมส่วนใหญ่ไม่ใช่คนจน ในประเทศไทยมีคนจน (ผู้ที่อยู่ต่ำกว่าเส้นความยากจนและแทบทั้งหมดอยู่ในชนบท) เพียง 12.5% ซึ่งใกล้เคียงกับในสหรัฐอเมริกา การนำเสนอตัวเลขที่สูงผิดปกติ อาจเพราะนับรวมชาวเขา สมัชชาคนจน ผู้บุกรุกป่า ฯลฯ เข้าไว้ด้วย จึงทำให้เกิดความสับสน
ความจริงแล้วนโยบายนี้ได้ใช้ดำเนินการสำหรับชาวสลัมไล่รื้อมาตลอด 30 ปีที่ผ่านมา โดยไม่ประสบความสำเร็จ เพราะชาวสลัมส่วนนี้มักจะนำบ้าน ที่ดิน ห้องชุดที่ได้รับไปขายต่อหรือให้เช่าช่วงทั้งเปิดเผยหรือปิดลับ เพื่อทำกำไร และที่ยังไม่ขายก็มีจำนวนมากที่ไม่ยอมผ่อนชำระต่อ กลายเป็นหนี้เสียไปทั้งชุมชนก็มีหลายต่อหลายแห่ง ดังนั้น การขยายมาตรการนี้ออกสู่ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วไปอาจจะสร้างผลกระทบทางลบได้เป็นอย่างมาก
หมายเหตุ: ข้อมูลจากรายงานประจำปีล่าสุด พ.ศ.2555 ของการเคหะแห่งชาติ
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/57-164-1.jpg
โครงการนี้แต่แรกจะสร้างถึง 1,000,000 หน่วย แต่ต่อมาลดเหลือ 600,000 หน่วย และ เมื่อพิจารณาจากข้อมูลในรายงานประจำปีฉบับปี 2555 ซึ่งเป็นปีล่าสุดพบว่าการเคหะแห่งชาติสร้างบ้านเอื้ออาทรได้เพียง264,767 หน่วยเท่านั้น หรือสร้างได้ไม่ถึงครึ่งหนึ่งของที่วางแผนไว้นั่นเอง ยิ่งกว่านั้นเมื่อนับจากฐานข้อมูลของการเคหะแห่งชาติ ณ เดือนกันยายน 2557 พบว่า มีบ้านเอื้ออาทรอยู่ 286,517 หน่วย แล้วเสร็จ 282,414หน่วย หรือ 99% ของทั้งหมด อย่างไรก็ตามในจำนวนนี้ยังมีบ้านเอื้ออาทรเหลือขายเป็นจำนวนมาก ที่ขายไปแล้วก็ถูกทยอยยึดคืนเดือนละ 300-500 หน่วย หลายส่วนก็กำลังทยอยขายต่อหรือปล่อยเช่าในท้องตลาดทั่วไป