กรุงเทพฯ--17 พ.ย.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ไทยเราต้องเรียนรู้และเลียนแบบนานาอารยประเทศมาเพื่อพัฒนาประเทศของเรา จะได้ไม่ต้องลองผิดลองถูกให้เสียเวลา แต่จะลอกเขามาทั้งดุ้นก็คงไม่ได้ บริบทแต่ละประเทศย่อมต่างกัน ในด้านนโยบายอสังหาริมทรัพย์ เราจะเรียนรู้อะไรได้บ้าง
ผมจำได้ว่าหลังจากจบโท ผมก็ได้รับทุนขององค์การสหประชาชาติไปศึกษาต่อที่เบลเยียม เมื่อปี 2529 สมัยนั้นสิงคโปร์แอร์ไลน์ที่ผมโดยสารไปยุโรปยังแวะกรุงเทพมหานคร เพราะมีคนขึ้นลงมากกว่าที่สิงคโปร์ แต่เดี๋ยวนี้เป็นอดีต แม้แต่เครื่องบินสารพัดสายจากยุโรปไปพนมเปญ ฮานอย โฮชิมินห์ซิตี้ที่แต่ก่อนก็แวะกรุงเทพมหานครก่อน ก็บินตรงกันหมดแล้ว โดยถือฤกษ์ตั้งแต่การยึดสนามบินสุวรรณภูมิเป็นต้นมา
ในสมัยพระพุทธเจ้าหลวง เราส่งคนไปศึกษาเรียนรู้จากยุโรปมากมาย แต่ทำไมบ้านเราไม่พัฒนาเท่าญี่ปุ่นที่เพิ่งเปิดประเทศเช่นเดียวกับเรา เขาใช้เวลาไม่กี่สิบปีก็กลายเป็นมหาอำนาจ แต่เราก็ยังย่ำต๊อกอยู่ และพอเขาพ่ายแพ้สงครามโลกครั้งที่สอง ฐานะเขาย่ำแย่กกว่าเรา แต่บัดนี้ก็ไปไกลกว่าเรา ต่างกันราวฟ้ากับเหว เหตุผลย่อมมีหลายมิติ แต่เหตุผลหนึ่งที่สำคัญก็คือ คนไทยเราที่ถูกส่งไปเรียน อาจได้ความรู้มาระดับหนึ่ง แต่ไม่ได้นำความรู้ด้านปฏิบัติการมาด้วย เรียนจบก็มักกลับเป็นใหญ่เลย จึงกร่างแต่กลวง ไม่มีความรู้ที่ลึกซึ้งนั่นเอง
อีกประการหนึ่งก็คือการแปลงความรู้มาเป็นไทย ญี่ปุ่นมีศูนย์การแปล เพื่อแปลความรู้และภาษาจากต่างประเทศมาใช้ในบริบทภายในประเทศ ความรู้ก็ได้รับการเผยแพร่ไปอย่างกว้างขวางและได้พัฒนาให้ลึกซึ้งยิ่ง ๆ ขึ้น แต่ของไทยก็เคยมีราชบัณฑิตยสภา ซึ่งต่อมาเปลี่ยนเป็นราชบัณฑิตยสถาน แต่คงเน้นไปทางบัญญัติศัพท์ แต่ศัพท์บางคำที่บัญญัติ ก็อาจไม่ได้รับการยอมรับจากสังคมเสียอีก
ยิ่งในปัจจุบันนี้เรายิ่งทับศัพท์มากขึ้น การพูดทับศัพท์กลับกลายเป็นความโก้เก๋ วัฒนธรรมศิโรราบต่อตะวันตก ก็นำเข้ามาโดยพวกชนชั้นสูงทั้งสิ้น การรู้ภาษาต่างประเทศเลยกลายเป็นเครื่องแบ่งชนชั้นไปอีกโสตหนึ่ง ผมจำได้ว่าในสมัยผมดูหนังเรื่อง Ultra Man ในสมัยเด็ก ๆ เมื่อเกือบ 50 ปีก่อน เขายังแปลว่า "ยอดมนุษย์" พวกเอเลียน เราตั้งชื่อว่า "สัตว์ประหลาด" หน่วยงานที่ปราบสัตว์ประหลาด เรียกว่า "หน่วยยานอวกาศวิทยะ" ไม่ได้ทับศัพท์เช่นทุกวันนี้
ย่านการค้า "ช็องเซลีเซ" (Champs-Élysées) ในฝรั่งเศสก็เป็นถนนสายหนึ่งที่เราเลียนมาพัฒนาเป็นถนนราชดำเนินกลาง ซึ่งควรเป็นศูนย์กลางเมือง เป็นย่านธุรกิจทันสมัย แต่เราทำไปทำมากลายเป็นอาคารร้าง ใช้ประโยชน์ได้น้อย ทั้งนี้เพราะเราไม่มีผังเมือง ปล่อยให้มีการพัฒนาสะเปะสะปะ ที่สำคัญเราไม่มีระบบรถไฟฟ้าผ่านใจกลางเมือง จึงรักษาชีวิตธุรกิจใจกลางเมืองไว้ไม่ได้ เมืองก็ขยายไปสู่แนวราบอย่างไม่มีที่สิ้นสุด
รถราง แต่เดิมที่เคยมีในกรุงเทพมหานคร {2} ก็หายไป ไทยเป็นประเทศที่มีรถรางเป็นแห่งแรกในเอเซียเมื่อ ปี พ.ศ. 2430 แรกๆ ใช้ม้าลาก และตั้งแต่ปี 2437 ก็ใช้ไฟฟ้า แต่หลังจากจอมพลสฤษดิ์ ขึ้นมามีอำนาจ กลับมีนโยบายยกเลิกสามล้อถีบและรถราง จนรถรางเลิกกิจการไปในปี 2511 รวมเวลา 80 ปี การตัดสินใจนี้ผิดพลาดเพราะเรามุ่งจะใช้รถที่ใช้น้ำมันมากขึ้น ผลก็คือฝุ่นควันเต็มเมืองต่างจากในตะวันตกที่อากาศสดใสกว่า ยิ่งกว่านั้นเรายังไมได้พัฒนาระบบรถไฟ และรถไฟฟ้าใต้ดินอย่างต่อเนื่อง การขนส่งมวลชนและการจราจรบ้านเราเลยถดถอย
รถไฟฟ้า ใจกลางเมืองของไทยเหี่ยวเฉาและเปลี่ยนทำเลธุรกิจไปเรื่อย ก็เพราะขาดระบบขนส่งมวลชนที่ดี โอซากา โตเกียว ก็ยังรักษาธุรกิจใจกลางเมืองเดิมไว้ได้ เพราะเขามีรถไฟฟ้าเชื่อมต่อเข้ามาในเมือง แต่ของไทยไม่มี เลยทำให้เมืองแห้งตายไปเรื่อย เช่น ย่านธุรกิจบางลำพู เยาวราช (เพิ่งกำลังจะมีรถไฟฟ้า) และอื่น ๆ จะสังเกตได้ว่าในใจกลางเมืองของญี่ปุ่น จีน แม้แต่ซิดนีย์ ถนนอาจจะแคบ แต่เขาก็สามารถสร้างรถไฟฟ้ามวลเบา รถไฟฟ้าใต้ดิน หรือยังคงรถรางไว้ได้ เขาคำนึงถึงประชาชนที่ต้องโดยสารกิจการขนส่งมวลชนมากกว่าพวกนั่งรถยนต์ส่วนตัว
อย่างไรก็ตามกรุงเทพมหานครของเรา ก็เคยกำหนดให้มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านใจกลางเมืองเหมือนกัน โดยผ่านจากถนนสามเสน มาเทเวศน์ แล้วไปตามคลองผดุงกรุงเกษม ถึงหัวลำโพง ออก ถ.พระรามที่ 4 ไปอ่อนนุช และอีกสายจากหัวหมากผ่านเพชรบุรีตัดใหม่ พบกับสายแรกที่นางเลิ้ง แล้วข้ามสะพานพระปกเกล้า ไปยั่งธนบุรี แล้วข้ามกลับสะพานสาทรไปดินแดง จะเห็นได้ว่ารถไฟฟาสายเดิมมุ่งบริการประชาชน แต่รถไฟสายนี้ไม่ได้สร้าง เพราะลงนาม 2 วันก่อน พล.อ.ชาติชาย ชุณหวัณ โดนโค่น รสช.หาว่าท่านโกง เลยผุดสายใหม่จากหมอชิต ผ่านถนนพญาไท ราชดำริ ที่แทบไม่มีคนในสมัยนั้น กรณีนี้อาจถือเป็นการทุจริตเชิงนโยบายอย่างที่อ้างกันในปัจจุบันหรือไม่ ก็ต้องว่ากันไป
อาคารสูง ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่น่าสนใจอีกเรื่องหนึ่งที่น่าสนใจ ถ้าเราไปกรุงปารีส นครเซนต์ปีเตอร์สเบอร์ก กรุงเวียนนา กรุงลอนดอน ฯลฯ เขามีการกำหนดความสูงของอาคารทั้งสิ้น ไม่ให้สร้างสูงเกินพระราชวังบ้าง หรืออนุสาวรีย์สำคัญ ๆ บ้าง อย่างในกรุงปารีส เขาห้ามสร้างสูงเกิน 37 เมตร สิ่งเหล่านี้นักผังเมืองไทยเรียนรู้มาจากตะวันตก ก็เลยเอาบ้าง พยายามไม่ให้กรุงเทพมหานครสร้างสูง ๆ ผลร้ายก็เลยทำให้เมืองขยายออกไปภายนอกอย่างไม่สิ้นสุด กลายเป็นปัญหาการจราจรอย่างที่แก้ไม่ตกในทุกวันนี้
อย่างไรก็ตามถ้าเรามองจากประตูชัยของกรุงปารีสไปทางทิศตะวันตก เราจะพบเห็นกลุ่มอาคารสูงใหญ่ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้ในกรุงปารีสซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมสำคัญ เขาก็ให้สร้างอาคารสูง ๆ เป็นสัดส่วนเหมือนกัน ที่กรุงเวียนก็มีเมืองโดนอล (Donau City) {3} แต่สำหรับของไทยนั้น เราจำกัดความสูงเกินไป ทำให้ใจกลางเมืองไม่ได้ถูกใช้เต็มที่เท่าที่ควร นับเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง
เดี๋ยวนี้การอนุรักษ์อาคารเก่านั้น ไม่จำเป็นที่จะต้อง "ตอน" การเกิดอาคารใหม่ แต่อยู่ร่วมกันได้ เช่น ในนครโตรอนโต เขาสร้างอาคารใหม่คร่อมอาคารเก่าไปเลย ยิ่งกว่านั้นการสร้างอาคารสมัยใหม่ข้างเคียงอาคารเก่าก็เป็นสิ่งที่ยอมรับกันได้ ไม่ถือเป็นทัศนะอุดจาด เช่น อาคารโบสถ์ที่สูงที่สุดในยุโรป ณ เมือง Ulm ซึ่งสร้างมา 637 ปีก่อน ก็มีอาคารสถาปัตยกรรมสมัยใหม่คือ Stadthaus Ulm ตั้งอยู่เคียงข้างตามฉันทามติจากชาวเมืองเอง
เหล่านี้คือแนวคิดใหม่ด้านการพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพย์ที่เราพึงเรียนรู้และรู้จักปรับใช้ในประเทศไทย ไม่ใช่ลอกมาดื้อ ๆ โดยไม่ได้ดูบริบทที่แท้จริง เราต้องศึกษาเรียนรู้โดยเฉพาะวิทยาการด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนาประเทศของเราให้ดีขึ้น
ภาพประกอบ:
57-174-1 ย่านช็องเซลิเซ กรุงปารีสที่ไทยทำถนนราชดำเนินได้สวยกว่าอีก
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-1.jpg
57-174-2 แผนที่รถรางในประเทศไทย พ.ศ.2511 วันนี้เสียดายที่เลิกไป
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-2.jpg
57-174-3 ใจกลางเมืองของญี่ปุ่นไม่ตายเพราะมีรถไฟฟ้าเชื่อมถึง
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-3.jpg
57-174-4 การเปลี่ยนแนวรถไฟฟ้าของกรุงเทพฯ อาจเข้าข่ายทุจริตเชิงนโยบาย
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-4.jpg
57-174-5 กรุงปารีสก็ให้สร้างอาคารสูง ไม่ใช่ให้สร้างเตี้ยๆ ไปหมด
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-5.jpg
57-174-6 ในมหานครในยุโรป สร้างอาคารไม่ต้องร่นเพราะที่ดินแพง
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-6.jpg
57-174-7 สถาปัตยกรรมเก่าและใหม่อยู่ด้วยกันได้ในนครโตรอนโต
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-7.jpg
57-174-8 การอยู่ร่วมกันของสถาปัตยกรรมเดิมและของใหม่ในเยอรมนี
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/11/57-174-8.jpg
อ้างอิง
{1} ช็องเซลีเซ http://goo.gl/Se4iAX
{2} รถรางในกรุงเทพมหานครในอดีต www.oknation.net/blog/print.php?id=820643 http://archive.wunjun.com/muslimchaingmai/21/1850.html
{3} เมืองโดนอลซิตี้ ในกรุงเวียนนา www.area.co.th/thai/area_announce/area_anpg.php?strquey=area_announcement569.htm
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน