กรุงเทพฯ--9 ธ.ค.--พีอาร์ดีดี
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นการลงทุนรูปแบบใหม่เพื่อเป็นหนึ่งในทางเลือกในการลงทุนของผู้ลงทุนที่มีความประสงค์จะได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ และการที่โครงสร้างของทรัสต์จัดให้มีการบริหารงานโดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้ดูและผลประโยชน์กองทรัสต์ (REIT Trustee) เพื่อถ่วงดุลอำนาจและตรวจสอบการปฏิบัติงานซึ่งกันเป็นการรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์และป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบเงื่อนไขการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยกองทรัสต์มีความยืดหยุ่นมากขึ้น
จะว่าไปแล้วทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอดีตในหลายมิติ กล่าวคือ เปิดกว้างโอกาสให้กองทรัสต์สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ในต่างประเทศได้ นอกจากนี้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่อนุญาตให้ลงทุน เช่น โรงพยาบาล โรงงานอุตสาหกรรมนอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น อนุญาตให้ซื้อลงทุนในหุ้นสามัญในบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ต้องในสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 99 แทนที่จะซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงอย่างเดียว
สามารถกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ถึงร้อยละ 35 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์หรือได้สูงถึงร้อยละ 60 หากถูกจัดอยู่ใน investment grade จากสถาบันจัดอันดับเครดิตเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้กู้ยืมได้เพียงร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทุน จ่ายเงินปันผล/เงินส่วนแบ่งกำไรในอัตราร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว หมายถึง กำไรสุทธิที่อ้างอิงสถานะเงินสดซึ่งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามที่สำนักงาน ก.ล.ต. กำหนด เช่น กำไร(ขาดทุน)ที่ได้จากการประเมินหรือทบทวนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เงินที่กันไว้สำหรับคืนเงินต้นจากการ
กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน (ถ้ามี) ส่วนต่างของรายได้ค่าเช่าและค่าเช่าจ่ายที่รับรู้ตามเกณฑ์เส้นตรงของมาตรฐานการบัญชีกับที่เกิดขึ้นจริงตามสัญญา
ภาษีจากเงินปันผล/ส่วนแบ่งรายได้ขึ้นกับประเภทนักลงทุน
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับเงินส่วนแบ่งรายได้และกำไรส่วนเกินจากทุนสำหรับการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจมีหรือไม่มีความแตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นกับประเภทของนักลงทุนตามตารางข้างล่างนี้
ประเภทนักลงทุน ทรัสต์เพื่อการลงทุน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ในอสังหาริมทรัพย์
ส่วนแบ่งรายได้ กำไรส่วนเกินทุน เงินปันผล กำไรส่วนเกินทุน
นักลงทุนทั่วไปไทย หัก ณ ที่จ่าย10% ยกเว้น หัก ณ ที่จ่าย10% หรือ ยกเว้น
นำรวมรายได้อื่นเพื่อเสียภาษีปลายปี
นักลงทุนทั่วไปต่างประเทศ หัก ณ ที่จ่าย10% ยกเว้น ไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ยกเว้น
นักลงทุนสถาบันไทย เสียภาษีเงินได้ เสียภาษีเงินได้ บริษัทจดทะเบียน เสียภาษีเงินได้
นิติบุคคล20% นิติบุคคล20% § ไม่เสียภาษีหากถือหน่วย3 เดือนก่อนและหลังวันจ่ายเงินปันผล นิติบุคคล20%
บริษัททั่วไป
§ ถ้าถือหน่วยลงทุน>25% ไม่เสียภาษีหากถือหน่วย 3 เดือนก่อนและหลังวันจ่ายเงินปันผล
§ ถ้าถือหน่วยลงทุน
นักลงทุนสถาบันต่างประเทศ หัก ณ ที่จ่าย10% หัก ณ ที่จ่าย15% หรือตามที่ระบุในอนุสัญญาภาษีซ้อน ไม่มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ยกเว้น
จากตารางจะพบว่า
นักลงทุนทั่วไปไทยจะไม่มีความแตกต่างสำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรและกำไรส่วนเกินทุนสำหรับการลงทุนในกองทรัสต์และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
นักลงทุนทั่วไปต่างประเทศจะเสียเพิ่มเฉพาะภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และไม่เสียภาษีสำหรับกำไรส่วนเกินทุนเมื่อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
นักลงทุนสถาบันไทยจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 20% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ จากที่ไม่ต้องเสียหากเป็นบริษัทจดทะเบียนหรือเสียเพียงกึ่งหนึ่งหากเป็นบริษัททั่วไป
นักลงทุนสถาบันต่างประเทศจะเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และภาษีหัก ณ
ที่จ่าย 15% สำหรับกำไรส่วนเกินทุนจากที่ไม่เคยเสียเลย
รายละเอียดทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT)
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) จะมุ่งเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและอาคารคลังสินค้าที่มีรายได้ประจำเป็นค่าเช่าเป็นหลัก โดยการลงทุนครั้งแรกจะลงทุนในกรรมสิทธิ์และ
สิทธิการเช่าในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจำนวน 45 ยูนิต พื้นที่อาคารรวมประมาณ 214,523 ตารางเมตร บนที่ดินที่มีเนื้อที่รวมประมาณ 306 ไร่ โดยรายได้หลักของกองทรัสต์มาจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญาเช่าของทรัพย์สินที่ลงทุน ทำให้มี
ความมั่นคงและความสม่ำเสมอของรายได้สูง โดยทรัพย์สินที่จะลงทุนครั้งแรกมีจุดเด่นในเรื่องของทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่ในนิคมหรือสวนอุตสาหกรรมชั้นแนวหน้าของประเทศ ทรัพย์สินที่จะลงทุนมีคุณภาพสูงทั้งในด้านการออกแบบสำหรับการใช้งานด้าน
การอุตสาหกรรมและมีอาคารเป็นอาคารใหม่ที่มีอายุเฉลี่ยต่ำ ผู้เช่าทรัพย์สินในปัจจุบันเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงและฐานะการเงินมั่นคง และบริหารจัดการโดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่ดีที่สุดรายหนึ่งของประเทศ เป็นต้น
ทำไมทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) จึงน่าลงทุน
จากข้อมูลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมที่ผ่านมาจะพบว่า
กองทุนประเภทนี้สามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างต่อเนื่องเกือบทุกไตรมาส จะมากน้อยแตกต่างตามผลประกอบการในแต่ละกองทุน แม้ในยามวิกฤตเศรษฐกิจก็สามารถจ่ายเงินปันผลได้
อัตราการจ่ายเงินปันผลรายไตรมาสเฉลี่ยส่วนใหญ่อยู่ในระดับปานกลางค่อนข้างสูงในอัตราประมาณ 6.9 - 8.3% ต่อปี ณ ปัจจุบัน
มูลค่าการซื้อขายต่อวันขึ้นกับกองทุนนั้น ๆ กองที่มีขนาดใหญ่โดยส่วนใหญ่จะมีซื้อขายในระดับหลายล้านบาทต่อวันซึ่งน่าจะมี liquidity เพียงพอในการซื้อเพิ่มเติมหรือขายออก
ราคาตลาดสูงกว่าราคา IPO เป็นส่วนใหญ่แสดงให้เห็นถึงความมั่นใจของนักลงทุนที่มีต่อกองทุนประเภทนี้