กรุงเทพฯ--19 พ.ค.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาวของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ที่ระดับ ‘BBB+(tha)’ และคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้นที่ระดับ ‘F2(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
ผู้นำตลาดในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ – LH ยังคงรักษาความเป็นผู้นำตลาดด้วยส่วนแบ่งทางการตลาดอันดับหนึ่งในตลาดบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงรายได้สูง ตำแหน่งทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ ได้รับการสนับสนุนจากสินค้าที่มีคุณภาพ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลาย ได้แก่ บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, อาคารชุดพักอาศัย และ โรงแรมหรืออพารต์เม้นท์ให้เช่า รวมถึงชื่อเสียงอันยาวนานในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงประวัติการพัฒนาศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ
อัตรส่วนกำไรที่สูงกว่าผู้ประกอบการอื่น –กำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทฯ เติบโตในช่วงสามปีที่ผ่านมา ด้วยอัตราการเติบโตเฉลี่ยสะสมที่ร้อยละ 23 ต่อปี และ อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA margin) ที่เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 24.5 ในปี 2557 จากร้อยละ 19.3 ในปี 2554 ซึ่งเป็นผลจากความสามารถในการกำหนดราคาขายและค่าโสหุ้ย (overhead costs) ที่ต่ำของบริษัท EBITDA margin ของ LH ที่ร้อยละ 25 ในปี 2556-2557 สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดสิบรายแรก ซึ่งอยู่ที่ประมาณร้อยละ 17-18 ฟิชท์คาดว่าในช่วงสามปีข้างหน้า LH จะยังคงสามารถรักษาระดับ EBITDA margin ไว้ได้ที่ร้อยละ 23-25 ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสัดส่วนการขายสินค้าประเภทต่างๆ ในแต่ละช่วงเวลาด้วย
แนวโน้มรายได้เติบโตช้าลง – ฟิชท์คาดว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของ LH จะเติบโตในระดับร้อยละ 3-6 ในปี 2558 รายได้ค่าเช่ามีแนวโน้มลดลง เนื่องจากบริษัทฯ จะไม่มีรายได้ค่าเช่าจากศูนย์การค้าเทอมินอล 21 ซึ่งบริษัทฯ ได้ขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เมื่อปี 2557 อย่างไรก็ตาม การลดลงของรายได้ค่าเช่าคาดว่าจะไม่มากนัก เนื่องจากได้รับการทดแทนบางส่วนจากอัตราค่าเช่าที่ปรับเพิ่มขึ้นและอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้นของโรงแรมที่มีอยู่ปัจจุบัน และค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่สหรัฐอเมริกาซึ่งบริษัทซื้อมาใหม่ในปีนี้ การลดลงของอัตราดอกเบี้ยและราคาพลังงานที่ยังอยู่ในระดับต่ำน่าจะช่วยสนับสนุนอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยในปี 2558 อย่างไรก็ตาม ในปี 2558 LH มีแผนการเปิดโครงการใหม่ลดลงจากปีก่อน โดยจะมีโครงการเปิดใหม่จำนวน 17 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่มีแผนเปิดตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ในขณะที่ปี 2557 มีโครงการเปิดใหม่จำนวน 21 โครงการ
สินทรัพย์เพื่อการลงทุนช่วยเสริมสภาพคล่อง – LH เป็นบริษัทที่มีขนาดสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนใน ตลท. เงินลงทุนในบริษัทร่วมที่จดทะเบียนใน ตลท. และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมีส่วนช่วยสนับสนุนสภาพคล่องทางการเงินในช่วงที่บริษัทประสบภาวะยากลำบากทางธุรกิจ หรือในช่วงที่มีการเร่งขยายธุรกิจ อย่างไรก็ตาม มูลค่าของสินทรัพย์เหล่านี้ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด โดย ณ สิ้นปี 2557 มูลค่าตลาดรวมของเงินลงทุนของ LH ในบริษัทร่วมที่จดทะเบียนใน ตลท. อยู่ที่ 46,400 ล้านบาท
อัตราส่วนหนี้สินที่เพิ่มขึ้น – ฟิชท์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ LH ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือที่ปรับปรุงแล้ว (net debt/adjusted inventory) จะเพิ่มขึ้นมาอยู่ในช่วงร้อยละ 45-47 ในปี 2558-2559 จากร้อยละ 44 ในปี 2557 เป็นผลมาจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การซื้อที่ดิน และการจ่ายเงินปันผลที่สูง อย่างไรก็ตาม การลงทุนที่เพิ่มขึ้นจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของ EBITDA ในช่วงสามปีข้างหน้า ฟิชท์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของบริษัทฯ จะลดลงและอยู่ที่ระดับต่ำกว่าร้อยละ 45 ในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า หากบริษัทฯ ไม่เร่งรัดขยายการลงทุนโดยการกู้ยืมเกินกว่าที่ประมาณการไว้ ทั้งนี้ในการประมาณการข้างต้น ฟิทช์ยังไม่ได้รวมผลจากการที่นักลงทุนใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญ (Warrant Exercise) ส่วนที่เหลือ และความเป็นไปได้ที่บริษัทฯ จะขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเข้า REIT เพิ่มเติม โดยรายการเหล่านี้จะช่วยเสริมสภาพคล่องและลดอัตราส่วนหนี้สินของบริษัทฯ
กระแสเงินสดที่ผันผวน – อันดับเครดิตของ LH ถูกจำกัดจากลักษณะความเป็นวัฎจักรของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานมีความผันผวนสูง รวมถึงมีความไม่แน่นอนของรายได้และกระแสเงินสดในอนาคต
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- อัตราส่วนกำไรขั้นต้นปรับลดลงเล็กน้อยในปี 2558
- การซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวน 5,000 ล้านบาทต่อปีในปี 2558-2559
- ค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุน 4,000 ล้านบาทในปี 2558 และ 850 ล้านบาทในปี 2559 สำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า
ปัจจัยที่อาจมีผลกับอันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก:
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ของบริษัทฯ สูงกว่าร้อยละ 25 อย่างต่อเนื่อง (ณ สิ้นปี 2557: 25%)
- อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ระดับต่ำกว่าร้อยละ 45 (ณ สิ้นปี 2557: ร้อยละ 44) หรืออัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted net debt to EBITDAR) ลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3.0 เท่า อย่างต่อเนื่อง (ณ สิ้นปี 2557: 4.2 เท่า)
ปัจจัยลบ:
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่าต่อรายได้ของบริษัทฯ ลดต่ำลงกว่าร้อยละ 15 อย่างต่อเนื่อง
- ผลประกอบการที่อ่อนแอกว่าที่คาดซึ่งทำให้อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในสินทรัพย์และหนี้สิน ต่อดอกเบี้ยจ่ายลดต่ำลงกว่า 3.0 เท่า อย่างต่อเนื่อง (ณ สิ้นปี 2556: 3.5 เท่า)
- ระดับหนี้สินที่สูงกว่าที่คาดจากการลงทุนที่ใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมเป็นจำนวนมาก รวมถึงการจ่ายเงินปันผลในระดับที่สูง