กรุงเทพฯ--3 มิ.ย.--ไนท์แฟรงค์
ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผยรายงานวิจัยเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการศึกษาตลาดอย่างละเอียดทั้งทางด้านคุณลักษณะและแนวโน้มทางโอกาส
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด อธิบายว่าตลาดคอนโดฯในเขตพื้นที่วิจัยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2007 มีโครงการคอนโดฯรวม 181 โครงการ และมียูนิตรวมกว่า 63,000 ยูนิตที่ถูกพัฒนาตามแนวชายฝั่งทะเลเมืองพัทยา เขตจอมเทียนยังคงได้รับความนิยมมากที่สุดในหมู่นักพัฒนาหลายราย เนื่องจากมีชายหาดยาวทอดยาวตามแนวชายฝั่งจอมเทียนและยังอยู่ใกล้ใจกลางเมืองพัทยา ทำให้เขตจอมเทียนมีศักยภาพในการพัฒนาสูง ตามติดเมืองพัทยาที่มีพื้นที่ชายหาดค่อนข้างจำกัด
ในเขตเมืองพัทยามีการพัฒนาคอนโดฯอยู่อย่างกระจัดกระจายตั้งแต่จากพัทยาเหนือจรดพัทยาใต้ ยูนิตคอนโดฯในพัทยาส่วนใหญ่ถูกพัฒนาโดยกลุ่มนักพัฒนาไร้แบรนด์มากถึง 79% จากจำนวนยูนิตคอนโดฯทั้งหมด ในขณะที่คอนโดฯที่พัฒนาโดยนักพัฒนาที่มีแบรนด์มีจำนวนเพียง 21% เท่านั้น หลายโครงการไร้แบรนด์ที่พัฒนาโดยนักพัฒนาท้องถิ่นที่บริษัทมีผู้ประกอบการเป็นชาวไทยและชาวต่างประเทศ โกลบอล ท็อป กรุ๊ป, เมทริกซ์ กรุ๊ป, และ ริเวียร่า พัทยา กรุ๊ป เป็นบริษัทที่มีนักพัฒนาที่มีชื่อเสียงและมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของหรือเจ้าของร่วม คอนโดฯทุกแห่งที่พัฒนาโดยนักพัฒนาที่มีชื่อเสียงเน้นการพัฒนาอาคารแบบสูง ยกเว้นแต่เพียง เดอะ ทรัสต์ พัทยากลางของบริษัทคิวเฮ้าส์ที่พัฒนาอาคารแบบเตี้ย
กลุ่มผู้ซื้อที่แตกต่างกันต้องการลักษณะทำเลต่างกันไป คุณลักษณะหลักๆของพื้นที่ทำเลเป็นสิ่งที่ช่วยดึงดูดความสนใจของกลุ่มผู้ซื้อ ผู้ซื้อคอนโดฯกลุ่มหลัก ส่วนใหญ่เป็นชาวรัสเซียและชาวยุโรปที่ซื้อคอนโดเพื่อเป็นบ้านพักผ่อนหลังที่สองหรือเพื่อเป็นการลงทุน เขตวงศ์อมาตย์และพระตำหนักมีคุณลักษณะที่แตกต่างจากเขตจอมเทียนและเมืองพัทยา เนื่องจากมีการแบ่งโซนที่พักอาศัย เงียบสงบและเป็นส่วนตัวมากกว่า มีคอนโดฯหลากหลายโครงการที่ติดริมชายหาดและวิวทะเลพัทยาแบบรอบด้านให้เลือก
นางสาวริษิณีกล่าวว่า "กลุ่มผู้ซื้อคอนโดในพื้นที่เขาพระตำหนักส่วนใหญ่เป็นนักเดินทางและผู้เกษียณจากยุโรป อังกฤษ อเมริกา และแถบสแกนดิเนเวียที่ซื้อบ้านเพื่อการพักผ่อนหรือเพื่ออยู่ถาวรหลังเกษียณ"
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง "ในเขตวงศ์อมาตย์มีโครงการคอนโดฯที่มีชื่อเสียงจำนวนมากตั้งอยู่ เป็นย่านที่บ้านพักอาศัยมีราคาแพงที่สุด" เธอกล่าว "พื้นที่นี้เป็นที่นิยมในหมู่คนไทยรวยๆ ชาวยุโรป ชาวรัสเซียที่ซื้อยูนิตไว้เป็นบ้านหลังที่สอง"
เริ่มตั้งแต่ปี 2007- 2010 การครอบครองยูนิตคอนโดฯในพัทยาเฉลี่ยมีประมาณ 2,200 ยูนิตต่อปี แต่จากปี 2011-2014 ผลเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,750 ยูนิตต่อปี แสดงให้เห็นจำนวนอัตราการครอบครองที่ลดลงเป็นอย่างมาก เนื่องจากอุปทานตลาดคอนโดเพิ่มจำนวนมากขึ้นตั้งแต่ปี 2010 ค่าเฉลี่ยของยูนิตคอนโดที่ไหลเข้าสู่ตลาดจากปี 2011-2014 อยู่ที่ประมาณ 6,300 ยูนิตต่อปี ในขณะที่ค่าเฉลี่ยยูนิตคอนโดที่ขายได้มีเพียง 3,200 ยูนิตในช่วงเวลาเดียวกัน
อัตราการครอบครองของตลาดคอนโดฯในพัทยา แสดงอัตราการขายที่ลดลงตั้งแต่ปี 2007-2009 และปรับขึ้นมาเล็กน้อยในปี 2010 อัตราการครอบครองลดลงอย่างเห็นได้ชัดในปี 2011 จาก 68% ในปี 2010 เป็น 47% ในปี 2011 และในปี 2012 มีเพียง 32% เท่านั้น ในขณะนี้อัตราการครอบครองกำลังฟื้นตัวขึ้นจากระดับต่ำสุดของปี 2012 เพิ่มขึ้นจาก 32% เป็น 38% ในปี 2013 และ 49% ในปี 2014 อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยจากปี 2007-2014 เพิ่มขึ้นมาประมาณ 53% จากจำนวนอุปทานทั้งหมดที่มีในแต่ละปี
ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ประเทศไทย
หมายเหตุ: ข้อมูลอุปสงค์และอัตราการดูดซึมในอดีตไม่นับรวมทุกโครงการทั้งหมดที่มีอยู่ในฐานข้อมูลโดยรวม เนื่องจากมีข้อจำกัดด้านความพร้อมของข้อมูลในอดีตในชุดข้อมูล ชุดข้อมูลของโครงการคอนโดฯที่ใช้ในการสร้างแผนภูมินี้ถูกรวบรวมมากจากฐานข้อมูลที่มีอยู่แล้ว แม้ว่าข้อมูลอาจไม่ครอบคลุมทุกพื้นที่ แต่ก็เพียงพอที่จะใช้เป็นข้อมูลแสดงผลตัวอย่างได้
ในปี 2014 ราคาขายคอนโดติดวิวทะเลโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 114, 025 บาทต่อตารางเมตร โดยมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 4.7% หากเปรียบเทียบจากราคาเฉลี่ย 82,629 บาทต่อตารางเมตรในปี 2007 ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดฯติดวิวทะเลอยู่ที่ 71% ซึ่งสูงกว่าราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดฯที่ไม่มีวิวทะเลในปี 2014 ส่วนหนึ่งเป็นเหตุเนื่องมาจากการขาดแคลนที่ดินริมชายหาดที่ใกล้ใจกลางเมืองพัทยา ยิ่งไปกว่านั้นคอนโดที่มีวิวทะเลสามารถเพิ่มมูลค่าให้กับยูนิตได้มากกว่า เพราะผู้ซื้อหลักในตลาดนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้เกษียณและชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯไว้เป็นบ้านพักผ่อนวันหยุด
ราคาขายยูนิตห้องสตูดิโอในพื้นที่วิจัยมีราคาเริ่มต้นที่ 737,500-12.7 ล้านบาท ในขณะที่ยูนิตประเภทหนึ่งห้องนอนมีราคาเริ่มต้นที่ 790,000- 30.8 ล้านบาท ส่วนยูนิตประเภทสองห้องนอนมีราคาเริ่มต้นที่1.39 – 54.6 ล้านบาท และยูนิตประเภทสามห้องนอนและมากกว่ามีราคาเริ่มต้นที่ 4.69-129.9 ล้านบาท นางสาวริษิณีกล่าวเสริม "ราคาขายยูนิตคอนโดฯในระดับต่ำที่สุดในวงศ์อมาตย์มีราคาสูงกว่าในบรรดายูนิตทุกประเภท "
แนวโน้มของตลาดคอนโดฯในพัทยาไม่ดีเท่าที่ควร เนื่องจากผู้ซื้อรายหลักเป็นชาวรัสเซีย จากปัญหาการลดลงของค่าเงินรูเบิลของรัสเซียได้จำกัดกิจกรรมการซื้อของกลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียในตลาดคอนโดฯพัทยา นอกจากนี้ยูนิตที่ถูกซื้อไปแต่ยังไม่ได้ทำการโอนไปยังผู้ซื้อชาวรัสเซียจะถูกนำกลับเข้ามาขายในตลาด เนื่องจากจำนวนเงินโอนที่สูงขึ้นและผู้ซื้อชาวรัสเซียหลายท่านไม่สามารถจ่ายการถ่ายโอนยูนิตดังกล่าวได้