กรุงเทพฯ--10 พ.ย.--คิปส์ คอมมูนิเคชั่น
ทิศทางตลาด 2Q – 3Q 2558 อุปสงค์ ขึ้น, อุปทาน คงที่, อัตรการเช่า ขึ้น, ค่าเช่า ขึ้น
อุปสงค์ยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากปีพ.ศ.2557 เนื่องจากพื้นที่อาคารสำนักงานมีจำกัด และการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนก็เป็นอีกปัจจัยในการกระตุ้นความต้องการพื้นที่สำนักงานให้มากขึ้น
อุปทานยังคงมีอยู่จำกัดเนื่องจากมีอุปานใหม่เข้าสู่ตลาดไม่มาก ผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ไม่สามารถหาพื้นที่เช่าได้ตามต้องการ ส่วนอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่กำลังก่อสร้างจะอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ
อัตราการเช่าในพื้นที่สำคัญของกรุงเทพมหานครสูงกว่า 90% โดยเฉพาะอาคารเกรด A ที่อยู่ไม่ไกลจากระบบขนส่งมวลชนทางรางจะมีอัตราการเช่าสูงที่สุด ส่วนอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพไม่สูงมากและอยู่ไกลจากระบบขนส่งมวลชนทางรางจะไม่ได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากนัก โดยค่าเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา และยังคงทิศทางนี้ต่อไปในปีพ.ศ.2558 และในอนาคต ค่าเช่าของบางอาคารเกรด A นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจยังสูงกว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมา
อัตราการเช่า ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครมีอัตราการเช่าสูงที่สุดในปีพ.ศ.2558 หลังจากที่มีความต้องการพื้นที่เช่าจากทั้งบริษัทต่างชาติ และบริษัทไทย อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจและพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน รัชดาภิเษกมีอัตราการเช่าเกือบ 100% โดยเฉพาะอาคารเกรด A
พื้นที่อาคารสำนักงานมากกว่า 120,000 ตารางเมตร มีการเช่าใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา ความต้องการพื้นที่มีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในขณะที่อุปทานมีอยู่จำกัดทำให้อัตราการเช่าเพิ่มสูงขึ้นในปีพ.ศ.2558 สำหรับอาคารสำนักงานใหม่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจกำลังได้รับความสนใจกอย่างมาก และมีอัตราการเช่าเต็มหรือเกือบเต็ม 100% ภายในระยะเวลาไม่กี่เดือนหลังจากที่เปิดให้จองพื้นที่แบบเป็นทางการ เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย อาทิ ร้านค้า ร้านอาหาร ธนาคาร อัตราค่าเช่าต่ำ และใกล้หรืออยู่ในเส้นทางของระบบขนส่งมวลชนทางราง MRT และ BTS
อุปทานสะสม และอุปทานในอนาคต ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2558
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ: F = ประมาณการณ์พื้นที่อาคารสำนักงานที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 - 2559
อุปทานสะสมของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 8.26 ล้านตารางเมตร และอีกประมาณ 193,700 ตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2559 นอกจากนี้ยังมีพื้นที่อาคาครสำนักงานอีกมากกว่า 110,000 ตารางเมตรที่เจ้าของอาคารสร้างเพื่อใช้เป็นสำนักงานของตนเอง อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2540 เป็นต้นมามีพื้นที่เฉลี่ยประมาณ 216,400 ตารางเมตรต่อปี และในช่วงปีพ.ศ.2535 – 2539 มีมากกว่า 600,000 ตารางเมตรต่อปี นายสุรเชษฐ กล่าวเสริม
อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ที่กำลังก่อสร้างนั้นอยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจหรือ CBD แต่ว่าทุกอาคารอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรถไฟใต้ดิน ส่วนพื้นที่ตามแนวเส้นทางส่วนต่อขยายใหม่นั้นยังไม่เหมาะในการพัฒนาอาคารสำนักงาน แต่มีโครงการโฮมออฟฟิศหลายโครงการเปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
พื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) กำลังกลายเป็นทำเลใหม่ในการพัฒนาอาคารสำนักงาน เช่น พื้นที่รอบๆ สี่แยกถนนรัชดาภิเษก และพระราม 9 พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท พญาไท และพหลโยธิน โดยราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตศูนย์กลางธุรกิจเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาอาคารสำนักงานที่ไม่เหมาะในการพัฒนาบนที่ดินราคาสูง แต่มีที่ดินเช่าบางแปลงในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ที่ปัจจุบันอยู่ในการครอบครองของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และมีแผนจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน แต่ปัจจุบันยังไม่มีความเคลื่อนไหวใดๆ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายมีแผนจะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานในจังหวัดหลักทั่วประเทศไทย แต่ว่ามีขนาดอาคารประมาณ 5,000 – 6,000 ตารางเมตรเท่านั้น และพื้นที่ส่วนใหญ่จะให้บริษัทในเครือเป็นผู้เช่า
นายสุรเชษฐกล่าวเพิ่มเติมว่า "ค่าเช่ายังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีพ.ศ.2558 แม้ว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะยังไม่ฟื้นตัวและต่ำกว่าที่รัฐบาลคาดการณ์ไว้ แต่เนื่องจากพื้นที่อาคารสำนักงานที่เหลืออยู่มีไม่มากนัก และมีพื้นที่อาคารสำนักงานไม่มากที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งยังคงต่ำกว่าในเมืองหลวงอื่นๆ ในภูมิภาคอาเซียน และมีอาคารสำนักงานใหม่บางอาคารในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจที่มีค่าเช่าที่ประมาณ 900 – 1,300 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับสูงที่สุดในช่วงหลายปี แต่ว่าค่าเช่ากลับไม่ได้สูงมากเมื่อเทียบกับอัตราการเช่า
นอกจากนี้ พื้นที่ประมาณ 56% ของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครเป็นอาคารเกรด B และมีค่าเช่าที่ต่ำกว่าอาคารเกรด A ในทำเลเดียวกัน อาคารสำนักงานเกรด A ที่สร้างเสร็จใหม่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจและน่าสนใจกว่าอาคารเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ เนื่องจากมีค่าเช่าต่ำกว่า และยังอยู่ในเส้นทางของระบบขนส่งมวลชนทางราง
คาดการณ์
อัตราการเช่าและค่าเช่าเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีพ.ศ.2558 เพราะว่ามีพื้นที่อาคารสำนักงานเหลืออยู่ไม่มาก และอุปทานในอนาคตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 พ.ศ.2558 – 2559 มีไม่มาก ในขณะที่ความต้องการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก พญาไท และพหลโยธินเป็นทำเลที่มีความน่าสนใจมากที่สุดในการพัฒนาอาคารสำนักงาน เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูง และยังเดินทางสะดวกเพราะว่าติดกับเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายกำลังจะกลายเป็นผู้พัฒนาหลักในตลาดอาคารสำนักงานหลังจากที่ครอบครองที่ดินเช่าหลายแปลงในกรุงเทพมหานคร เช่น ทำเลตามแนวถนนพระราม 4 และพญาไท อีกทั้งมีบริษัทต่างชาติจำนวนมากยังคงให้ความสนใจต่อประเทศไทยและมองหาพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจหรือในทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า / รถไฟใต้ดิน