กรุงเทพฯ--16 พ.ย.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
ฟิทช์ เรทติ้งส์ กล่าวว่า ความสามารถในการออกหุ้นกู้ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ในประเทศไทย ไม่เพียงแต่จะเป็นการเพิ่มแหล่งเงินทุนสำหรับ REIT แต่ยังจะช่วยลดต้นทุนด้านดอกเบี้ยด้วย แต่อย่างไรก็ตาม ประโยชน์ดังกล่าวอาจต้องแลกกับระยะเวลาชำระคืนหนี้ที่อาจจะสั้นลง นอกจากนี้ REIT บางกองอาจมีประเด็นเรื่องการด้อยสิทธิที่ต้องพิจารณา หากมีการออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันเพื่อชำระหนี้บางส่วนของเงินกู้จากธนาคารที่มีหลักประกัน
กฎเกณฑ์ในปัจจุบันอนุญาตให้ REIT ในประเทศไทย สามารถก่อหนี้ได้ แต่กฎเกณฑ์ที่ระบุข้อกำหนดเกี่ยวกับการออกหุ้นกู้โดย REIT ยังไม่ได้มีการประกาศใช้ ฟิทช์คาดว่ากฎเกณฑ์เกี่ยวกับการออกหุ้นกู้ดังกล่าวน่าจะมีการประกาศใช้ภายในสิ้นปี 2558 หรือต้นปี 2559 หลังจากที่ได้เลื่อนมาตั้งแต่ปลายปี 2557 ปัจจุบันเงินกู้จากธนาคารเป็นแหล่งกู้ยืมเพียงอย่างเดียวที่ REIT ในประเทศไทยใช้ โดยมีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวทั้งหมด
ฟิทช์คาดว่าความน่าจะเป็นของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วง 6 เดือนข้างหน้าอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากรัฐบาลยังคงมีนโยบายอย่างต่อเนื่องในการกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังอ่อนแออยู่ อย่างไรก็ตามมีความความเป็นไปได้ที่สูงขึ้นที่จะมีการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยหลังจากช่วง 6 เดือนข้างหน้า หากกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการออกหุ้นกู้ดังกล่าวมีการประกาศใช้ตามที่คาดการณ์ ฟิทช์คาดว่าน่าจะมีการออกหุ้นกู้ของ REIT ในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ ทั้งเพื่อการลงทุนใหม่และการชำระคืนหนี้เดิม เพื่อที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระดับต่ำ
อย่างไรก็ตาม ประโยชน์จากความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจจะต้องแลกกับระยะเวลาชำระหนี้คืนที่อาจจะสั้นลง ความเสี่ยงในการหาแหล่งกู้ยืมใหม่เพื่อชำระคืนหนี้เดิม (Refinancing) ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าของ REIT ในประเทศไทยยังอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากกำหนดชำระคืนหนี้เงินกู้จากธนาคารที่ REIT ส่วนใหญ่ได้รับในปัจจุบัน มักจะยาวกว่า 10 ปีโดยมีระยะเวลาปลอดการชำระเงินต้นประมาณ 3-5 ปี หาก REIT จะออกหุ้นกู้เพื่อชำระคืนเงินกู้จากธนาคารโดยยังรักษาตารางการชำระหนี้คืนให้คงเดิม รวมถึง การออกหุ้นกู้ที่มีกำหนดชำระคืน 10 ปีหรือยาวกว่า น่าจะมีต้นทุนทางดอกเบี้ยที่สูงเนื่องจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่น่าจะเพิ่มขึ้นหลังจากช่วง 6 เดือนข้างหน้า ซึ่งฟิทช์เห็นว่ามีความเป็นไปได้น้อยที่ REIT จะยอมจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงมากดังกล่าว ดังนั้น ระยะเวลาชำระหนี้คืนเฉลี่ยของ REIT บางกองจึงอาจจะสั้นลงเมื่อมีการออกหุ้นกู้เพื่อชำระคืนเงินกู้จากธนาคารที่มีอยู่
ใน REIT ทั้งหมดจำนวน 6 กองในปัจจุบัน มี REIT จำนวน 4 กองที่ได้รับเงินกู้จากธนาคารโดยมีสินทรัพย์ลงทุนเป็นหลักประกัน หาก REIT เหล่านี้เลือกที่จะออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันเพื่อชำระคืนหนี้เดิมบางส่วนที่เป็นเงินกู้จากธนาคาร ผู้ถือหุ้นกู้อาจจะอยู่ในฐานะด้อยสิทธิกว่าธนาคารผู้ให้กู้ซึ่งมีหลักประกัน อย่างไรก็ตาม การด้อยสิทธิดังกล่าวอาจจะอยู่ในระดับที่ไม่มีนัยสำคัญสำหรับ REIT บางกอง เนื่องจากอัตราส่วนหนี้สินของ REIT ในประเทศไทยโดยทั่วไปยังอยู่ในระดับต่ำถึงปานกลาง ปัจจุบัน REIT ในประเทศไทยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวม (LTV) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 18 ฟิทช์คาดว่า อัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมดังกล่าวน่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับร้อยละ 22 ถึงร้อยละ 24 ณ สิ้นปี 2558 จาก REIT ในหมวดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (ได้แก่คลังสินค้าและโรงงานให้เช่า) ที่มีนโยบายการใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมที่ค่อนข้างสูง โดยอัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมของ REIT ในหมวดนี้น่าจะอยู่ที่ระดับประมาณร้อยละ 25 ถึงร้อยละ 30
ปัจจุบัน REIT ในประเทศไทยรวม 6 กองมีมูลค่ารวมตามราคาตลาดประมาณ 3.5 หมื่นล้านบาท และมีมูลค่าสินทรัพย์ลงทุนรวมประมาณ 4.1 หมื่นล้านบาท ฟิทช์คาดว่ามี REIT กองใหม่อีก 4 กองที่น่าจะออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เป็นครั้งแรกต่อสาธารณชนภายในสิ้นปี 2558 และน่าจะมีการเพิ่มทุนครั้งแรกของ REIT ที่มีอยู่ในปัจจุบันอีก 2 กอง ดังนั้น มูลค่ารวมตามราคาตลาดของ REIT ในประเทศไทย น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 5.5 หมื่นล้านถึง 6 หมื่นล้านภายในสิ้นปี 2558 โดยมีมูลค่าสินทรัพย์ลงทุนรวมมากกว่า 7 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 3.4 หมื่นล้าน ณ สิ้นปี 2557 โดยหมวดที่ใหญ่ที่สุดจะเป็นหมวดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม ซึ่งมี 4 กองคิดเป็นร้อยละ 41 ถึงร้อยละ 42 ของมูลค่าสินทรัพย์รวมของ REIT ทั้งหมดที่คาดว่าจะมี ณ สิ้นปี 2558 ตามด้วยหมวดศูนย์แสดงสินค้าและนิทรรศการ ที่มี REIT เพียงกองเดียวและเป็น REIT ที่มีขนาดใหญ่ที่สุด คิดเป็นร้อยละ 26 ถึงร้อยละ 27 ของมูลค่าสินทรัพย์รวม และหมวดสำนักงาน ซึ่งมี REIT รวม 2 กองคิดเป็นร้อยละ 16 ถึงร้อยละ 17 ของมูลค่าสินทรัพย์รวม