กรุงเทพฯ--13 ม.ค.--ทริสเรทติ้ง
ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ "BB+" ด้วยแนวโน้ม "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง ในขณะเดียวกัน การประเมินอันดับเครดิตดังกล่าวยังพิจารณาถึงฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กของบริษัท ตลอดจนความสามารถในการทำกำไรที่ผันผวนและการก่อหนี้ในระดับสูง นอกจากนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงยังเป็นปัจจัยกังวลสำหรับอันดับเครดิตด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทจะมีพัฒนาการที่ดีขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อยอดขายน่าจะอยู่ที่ 8%-10% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนน่าจะลดลงต่ำกว่า 70% อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอับดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทไม่สามารถปรับตัวดีขึ้นได้ตามที่คาดไว้และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนด้อยลงจากระดับปัจจุบัน
บริษัทอารียาก่อตั้งในปี 2543 โดยกลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษี บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนเมษายน 2547 กลุ่มเลาหพูนรังษีเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทมาตั้งแต่ก่อตั้ง ซึ่งมีสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนกันยายน 2558 ที่ 45% และมีนายวิศิษฏ์ เลาหพูนรังษีเป็นประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัทนำเสนอสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมซึ่งเน้นตลาดระดับราคาปานกลาง ณ สิ้นเดือนกันยายน 2558 บริษัทมีโครงการเหลือขายทั้งหมด 40 โครงการ โดยมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 13,000 ล้านบาท จากมูลค่าเหลือขายทั้งหมดคิดเป็นคอนโดมิเนียมจำนวนเกือบครึ่งหนึ่ง ทาวน์เฮ้าส์ 33% และบ้านเดี่ยว 18% บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวน 3,450 ล้านบาทซึ่งส่วนใหญ่มาจากโครงการคอนโดมิเนียม
ตั้งแต่ปี 2555 ถึงปี 2557 รายได้ของบริษัทอยู่ในช่วง 1,700-2,400 ล้านบาทต่อปี ซึ่งต่ำกว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทส่วนมากมาจากยอดรายได้ที่รับรู้จากโครงการทาวเฮ้าส์ที่ประมาณ 1,400-2,100 ล้านบาทต่อปี บริษัทรับรู้รายได้ 2,438 ล้านบาทในปี 2557 ในขณะที่ยอดรายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 เพิ่มขึ้นมากกว่า 2 เท่าจาก 1,514 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อนมาเป็น 4,048 ล้านบาท รายได้จากสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นในทุกประเภทโดยเฉพาะโครงการแนวราบ นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จากการขายที่ดิน 50 ไร่จำนวนอีกประมาณ 1,200 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2015 ด้วย รายได้ของบริษัทในปี 2558 คาดว่าจะมีมากกว่า 5,000 ล้านบาท โดยรายได้ในช่วงที่เหลือของปี 2558 ไปจนถึงปี 2561 มียอดขายที่จะรับรู้เป็นรายได้รองรับจำนวนประมาณ 1,140 ล้านบาทในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 จำนวน 1,500 ล้านบาทในปี 2559 และจำนวน 810 ล้านบาทในช่วงปี 2560-2561
ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนตัวลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเนื่องจากความสามารถในการทำกำไรลดต่ำลง อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อยอดขายของบริษัทลดลงจากจุดสูงสุดที่ 21% ในปี 2552 มาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 10% นับตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา โดยการลดลงดังกล่าวมีสาเหตุหลักมาจากการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้ ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตรากำไรขั้นต้น (ไม่รวมการขายที่ดิน) ลดต่ำลงเหลือ 25.5% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 จากระดับปกติที่มากกว่า 30% บริษัทพยายามลดจำนวนสินค้าคงเหลือลงด้วยการใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายรวมถึงนำเสนอสินค้าที่มีราคาต่ำลงสำหรับโครงการแนวราบที่เปิดในทำเลใหม่ ต้นทุนการพัฒนาโครงการสำหรับสินค้าในทำเลใหม่จะสูงกว่าปกติเนื่องจากบริษัทจำเป็นต้องสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ไว้ก่อน รวมถึงการตั้งราคาให้น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม รายได้จากการขายที่ดินซึ่งไม่ใช่รายการที่เกิดขึ้นเป็นประจำช่วยหนุนรายได้ของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 ให้เพิ่มสูงขึ้น และทำให้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อยอดขายของบริษัทลดต่ำลง ส่งผลให้อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อยอดขายเพิ่มขึ้นเป็น 9.6% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 เมื่อเทียบกับ 5% ในปี 2557 เมื่อมองไปในอนาคตข้างหน้า ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทน่าจะมีพัฒนาการที่ดีขึ้น โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อยอดขายของบริษัทน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 10%-12% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
บริษัทก่อหนี้ในระดับสูงและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทขยายโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาในขณะที่รับรู้รายได้จำนวนไม่มากนัก ณ สิ้นเดือนกันยายน 2558 บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเท่ากับ 74.1% (รวมมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าที่ดินตลอดอายุสัญญาเช่า) เพิ่มขึ้นจาก 63.8% ในปี 2555 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนเท่ากับ 2.8 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 1.6 เท่าในปี 2555 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมดังกล่าวส่วนใหญ่จะมีกำหนดการโอนในช่วงปลายปี 2558 เป็นต้นไป จึงน่าจะช่วยลดระดับการก่อหนี้ของบริษัทลงได้ อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในระดับไฮเอนด์ 2 แห่งมูลค่ารวมกันประมาณ 12,000 ล้านบาทในปี 2559 ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทน่าจะยังทรงตัวในระดับสูงที่ 70%-75% (รวมมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าที่ดินตลอดอายุสัญญาเช่า) ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
กระแสเงินสดของบริษัทด้อยลงจากกำไรที่ลดต่ำลงและหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 2.53% ในปี 2555 เป็น 0.20% ในปี 2557 แต่ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเป็น 2.78% (ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 บริษัทมีการก่อหนี้ระยะสั้นในระดับสูงซึ่งส่วนใหญ่เป็นตั๋วแลกเงิน อย่างไรก็ดี บริษัทมีวงเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้ประมาณ 2,000 ล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2558 ที่จะใช้หนุนสภาพคล่อง ในขณะที่บริษัทมีเงินสดในมือเพียง 144 ล้านบาท
?
บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (Areeya)
อันดับเครดิตองค์กร: BB+
แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable