กรุงเทพฯ--29 เม.ย.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
เมื่อเร็ว ๆ นี้ นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังได้กล่าวว่า "ล่าสุดจึงต้องการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 2.5 ล้านยูนิตในอีก 2 ปีข้างหน้า" http://bit.ly/1jzNups) ตัวเลขข้างต้นใช้อ้างว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง จึงจำเป็นต้องสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนจน อย่างไรก็ตามตัวเลขนี้เป็นตัวเลขที่ผิดพลาดอย่างแน่นอน หากรัฐบาลใช้ตัวเลขนี้ จะไม่สามารถแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่กลับจะทำให้เกิดความเสียหายอย่างยับเยินต่อตลาดที่อยู่อาศัยและเศรษฐกิจไทย
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้วิเคราะห์ให้เห็นว่า
1. ตามตัวเลขของทางราชการ จำนวนประชากรไทย ณ สิ้นปี 2557 มี 65.12 ล้านคน และมีจำนวนบ้านอยู่ 24.09 ล้านหน่วย
2. เมื่อพิจารณาจากอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรและบ้านในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าอัตราเพิ่มของประชากรเป็นเพียง 0.5% ต่อปีซึ่งถือว่าเพิ่มน้อยมาก ไม่ค่อยส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย
3. อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้น 2.65% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของประชากรหลายเท่าตัว ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะการซื้อเพื่อการลงทุน ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ ทำให้จำนวนคนเฉลี่ยต่อที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งลดลงจาก 3.01 คนในปี 2552 เป็น 2.7 คนในปี 2557
4. หากนำอัตราเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย ณ 2.65% ต่อปี ก็จะคำนวณได้ว่า จำนวนบ้าน ณ สิ้นปี 2558 น่าจะเป็น 24.73 ล้านหน่วย และเป็น 26.05 ล้านหน่วยในปี 2560 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 1.33 ล้านหน่วย ดังนั้นจึงไม่ได้เพิ่มขึ้นถึง 2.5 ล้านหน่วยดังที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังอ้าง
5. การเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยดังกล่าวนี้ เป็นการเพิ่มโดยธรรมชาติ ตลอดช่วงที่ผ่านมา มีการสร้างบ้านกันเองในภาคเอกชนโดยรัฐบาลไม่ต้องหยิบยื่นมือเข้าไปช่วยเหลือใด ๆ เลย แม้แต่บ้านเอื้ออาทรที่สร้างเสร็จเกือบ 300,000 หน่วย ก็ไม่ได้ช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนที่จัดหากันเองอยู่แล้ว
6. ภาคเอกชนของไทยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้เองโดยรัฐบาลไม่ต้องอุดหนุน เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ได้พัฒนาที่อยู่อาศัยรวม 163,630 หน่วย รวมมูลค่า 297,403 ล้านบาท ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา มากกว่าการเคหะแห่งชาติที่พัฒนาที่อยู่อาศัยมาเกือบ 40 ปี ที่สร้างที่อยู่อาศัยประเภทเคหะชุมชนเพื่อการขาย/ให้เช่า 142,103 หน่วยเท่านั้น (ไม่นับรวมบ้านเอื้ออาทร การปรับปรุงชุมชนแออัด ฯลฯhttp://bit.ly/1NISqBd) ทั้งนี้รัฐไม่ได้ออกเงินงบประมาณแผ่นดินสนับสนุนครัวเรือนละ 80,000 บาทเช่นกรณีบ้านเอื้ออาทร บริษัทแห่งนี้ยังมีกำไรดี มีโบนัสให้พนักงานประมาณ 5-6 เดือน นอกจากนั้นรัฐบาลยังได้ภาษีเป็นเงินอีกมหาศาล
ยิ่งกว่านั้นการที่รัฐบาลบอกให้ภาคเอกชนใช้เงินทำดีแบบซีเอสอาร์ http://bit.ly/1jAhlhB) มาทำธุรกิจที่ไม่แสวงหากำไร (Social Enterprises) นั้นเป็นแนวคิดที่เป็นไปไม่ได้ เพราะในแต่ละปี วงการพัฒนาที่ดิน มีงบประมาณอยู่ประมาณ 400,000 ล้านบาท หากงบประมาณซีเอสอาร์ เป็น 1% ก็เป็นเงิน 4,000 ล้านบาท ในเมื่อที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งอาจเป็นเงิน 500,000 บาท ก็เท่ากับสามารถใช้เงินก้อนนี้สร้างบ้านได้เพียง 8,000 หน่วยเท่านั้น ไม่ได้ส่งผลใด ๆ ต่อการเกิดที่อยู่อาศัยใหม่ประมาณ 600,000 หน่วยต่อปีแต่อย่างใด
อาจกล่าวได้ว่าการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมหาศาล ถือเป็นการช่วยบริษัทวัสดุก่อสร้างใหญ่ ๆ บริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ ๆ มากกว่า หากต้องการกระตุ้นให้เงินทองหมุนเวียน ควรส่งเสริมการซื้อขายบ้านมือสองมากกว่า หาไม่สินค้าบ้านที่มีอยู่จะกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) ไปในที่สุด
โดยสรุปแล้ว การใช้ตัวเลขที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง จึงจะส่งผลเสียหายร้ายแรงต่อเศรษฐกิจชาติ รัฐบาลจึงพึงระวัง
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 321/2558: วันพฤหัสบดีที่ 22 ตุลาคม 2558
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน