กรุงเทพฯ--29 เม.ย.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
คงไม่ใช่ประเทศไทยหรอกที่ชาวเมียนมาอยากอยู่มากที่สุด (อ้าว!?!) แต่ไทยเราก็มีศักยภาพที่จะเชิญชวนพวกเขามาอยู่ โดยที่พวกเขาก็ไม่รังเกียจไทย เช่นที่ไทย (ถูกปลูกฝังให้) รังเกียจพวกเขา!
ในระหว่างวันที่ 22-24 ตุลาคม 2558 ผมได้รับเชิญไปบรรยายเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อาเซียนในนครย่างกุ้งในงาน Myanmar Build & Decor อันที่จริงก็บรรยายไม่นาน หลังจากนั้นผมก็ไปไหว้พระ เดินเที่ยวชมเมือง และเพื่อไม่ให้เสียเชิงนักวิจัย ผมก็เลยเข้าไปในงานทำแบบสอบถามกับชาวเมียนมาผู้มาเดินในงานถามถึงความคิดเห็นหลายประการ ซึ่งคงทำให้คนไทยเราได้ "ตาสว่าง" ขึ้นบ้าง
ผู้ที่ผมได้มีโอกาสคุยด้วยจำนวนไม่เกิน 50 รายนั้น มีอายุน้อยสุดคือ 31 ปี และสูงสุดคือ 70 ปี เฉลี่ยอายุ 48 ปี โดยมากเป็นนักธุรกิจที่มาเยี่ยมชมสินค้าวัสดุก่อสร้างตกแต่ง โดยในงานนี้มีวิสาหกิจไทยเข้าร่วมมากที่สุดถึงราว 80% ผลการสำรวจปรากฏว่า กลุ่มตัวอย่างถึงเกือบครึ่ง (47%) เคยซื้อหรือขายบ้านในระยะ 2 ปีที่ผ่านมา โดยเกือบทั้งหมดเป็นผู้ซื้อมากกว่าผู้ขาย การนี้แสดงให้เห็นว่านักธุรกิจเมียนมา มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยในรอบ 1-2 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ไม่นับรวมพวกที่ซื้อหรือขายก่อนหน้านี้
โดยที่นักธุรกิจกลุ่มนี้เป็นผู้ประกอบการที่เกี่ยวเนื่องกับการก่อสร้าง อสังหาริมทรัพย์ จึงซื้อขายทรัพย์สินที่มีราคาแพงทั้งที่เป็นที่อยู่อาศัย ห้องชุดพักอาศัย อะพาร์ตเมนต์ทั้งหลัง และที่ดินเปล่า โดยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 22.36 ล้านบาท และในปัจจุบันราคาปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยคือ 23.54 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นเพียง 5% เท่านั้น อย่างไรก็ตามมีทรัพย์สินบางรายการ เช่น ที่ดินเปล่าที่ซื้อมาราคาเพิ่มขึ้นถึงราว 50% ส่วนห้องชุดบางหน่วยที่ซื้อมาราคากลับตกต่ำลงในขณะนี้ถึงเกือบ 20% ก็มี อย่างไรก็ตามในช่วง 3-4 ปีก่อน ราคาอสังหาริมทรัพย์ก้าวกระโดดเป็นอย่างมาก แต่ในช่วง 1-2 ปีนี้ การเติบโตยังมีอยู่แต่ชะลอตัวลงระดับหนึ่ง
ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนมากเห็นว่าเศรษฐกิจในปี 2559 น่าจะดีขึ้นกว่าปี 2558 ถึง 66% หรือราวสองในสาม อีกราวหนึ่งในสามเห็นว่าเหมือนกับปีนี้ มีเพียง 3% ที่เห็นว่าจะแย่กว่าปีนี้ การนี้แสดงให้เห็นว่าเมียนมายังอยู่ในช่วงขาขึ้น มีโอกาสเติบโตดีในอนาคต ยิ่งในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจเมียนมาส่วนใหญ่ถึง 72% เห็นว่า ปีหน้าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีกว่าปีนี้ ที่เห็นว่าพอ ๆ กับปีนี้มี 22% และอีก 6% เห็นว่าจะแย่กว่าปีนี้ ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่า ทั้งสภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังดีอยู่ ทั้งนี้เพราะยังมีผู้สนใจลงทุนในเมียนมาเป็นจำนวนมาก
ประเทศที่ชาวเมียนมาสนใจไปซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด
สิงคโปร์ 43% ไทย 33%
ออสเตรเลีย 10% สหรัฐอเมริกา 5%
จีน 3% มาเลเซีย 3%
เวียดนาม 3% สวีเดน 3%
ประเด็นสำคัญหนึ่งที่สัมภาษณ์ก็คือ หากมีโอกาสไปซื้อบ้านในประเทศอื่น ประเทศใดเป็นประเทศเป้าหมายที่สำคัญที่สุด โดยสามารถตอบได้มากกว่า 1 คำตอบในแต่ละคน ผลปรากฏว่า คนเมียนมาอยากซื้อบ้านในสิงคโปร์มากที่สุด รองลงมาคือไทย แต่ก็มีออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา จีน มาเลเซีย เวียดนามและสวีเดนบ้างเป็นประปราย
สิงคโปร์ จัดเป็นประเทศที่มีผู้สนใจไปซื้ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุดถึง 43% ของคำตอบทั้งหมด ทั้งที่สิงคโปร์มีขนาด กระจิ๊ดริดเท่านั้น ทั้งนี้ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนมากมองว่าเป็นประเทศที่มีอนาคตที่ดี น่าลงทุน มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย สะอาดสะอ้าน น่าอยู่ นี่แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลสิงคโปร์สามารถทำให้ประเทศเป็นที่ดึงดูดใจของเศรษฐกิจในประเทศอื่น โดยเฉพาะอินโดนีเซียที่ผมเคยไปทำงานให้โครงการของกระทรวงการคลัง และของธนาคารโลกที่นั่น ปรากฏว่าคนรวย ๆ ในอินโดนีเซียโดยเฉพาะในกรุงจาการ์ตา ไปซื้อห้องชุดในสิงคโปร์เป็นจำนวนมาก
อันดับสองก็คือประเทศไทยของเราเอง โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 33% ของคำตอบ ก็แสดงว่าไทยเราก็เป็นที่นิยมของชาวเมียนมาไม่น้อย แต่ก็เป็นที่น่าน้อยใจว่าเราเป็นประเทศใหญ่ แต่กลับมี "ศักดิ์ศรี" ที่คนเห็นค่าน้อยกว่าสิงคโปร์ อันนี้เป็นสิ่งที่ผู้ปกครองไทยต้องพยายามนำพาประเทศให้เจริญก้าวหน้า ดึงดูดความสนใจ จะได้มีผู้เข้ามาพึ่งพาประเทศชาติของเรามากขึ้น
แต่ในอีกแง่หนึ่งก็อาจมองได้ว่า เมืองไทยของเรานั้นไม่เป็นที่รังเกียจของชาวเมียนมาเลย ไทยเราเคยคิดจะไปซื้อบ้านในประเทศเขาหรือ คงไม่เป็นเช่นนั้นแน่นอน ส่วนหนึ่งเพราะประเทศเขาอาจยากจนกว่า ไม่มีอะไรดึงดูดมากนัก แต่อีกส่วนหนึ่งก็คงเกิดจากการที่เราเองไม่ได้มีความเข้าใจในประเทศของเขานัก นักลงทุนใหญ่ ๆ ไปจากประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์ จีน และแม้แต่เวียดนาม ก็ยังขนทัพนักลงทุนไปเช่นกัน เรามักมองตัวเราเองเป็นศูนย์กลาง
ยิ่งกว่านั้นเรายังอาจมีทัศนคติที่ไม่ดีต่อประเทศของเขาบ้างเช่นกันซึ่งส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะในสมัยเด็ก ๆ เรามักได้ยินประวัติศาสตร์ที่ไทยถูกเมียนมาพิชิตไปถึง 2 ครั้งสองครา ได้ยินการกรอกหูว่าเมียนมาลอกทองจากกรุงศรีฯ ไปแปะที่เจดีย์ชเวดากอง ซึ่งก็อาจไม่จริง เพราะโดยพฤติกรรมชาวเมียนมาเคารพพุทธศาสนามาก ถอดรองเท้าตั้งแต่บันไดขั้นแรกที่เข้าวัดแม้มาวัดในไทย จึงมีนักประวัติศาสตร์บางสำนักว่าไทยคงเผาไปเอง เพราะกลัวพม่าจะเผาไป เป็นต้น
แม้ไทยจะไปเผาวัดทุกวัดในกรุงเวียงจันทน์ (เว้นวัดที่ไทยไปตั้งทัพ) แต่ในแบบเรียนของลาวก็ไม่ได้ใช้ประเด็นเหล่านี้มาจุดไฟชิงชัง หรือในเมียนมาก็ไม่ได้ใช้ประเด็นที่เคยรบชนะไทย 2 ครามาแสดงว่าเป็นชาติใหญ่ ดังนั้นการปั่นกระแสรักชาติ (จนเกินงาม) ในไทย อาจทำให้ไทยมีวิสัยทัศน์ผิดๆ และทำให้ไทยไม่ปรับตัวเข้ากับการลงทุนในยุคสมัยใหม่ที่เราต้องสมานฉันท์และแข่งขันเพื่อ Win Win แก่ทุกฝ่าย
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 334/2558: วันพฤหัสบดีที่ 5 พฤศจิกายน 2558
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน