กรุงเทพฯ--7 มี.ค.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ปรับแนวโน้มเครดิตของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เป็นลบจากเดิมที่ระดับมีเสถียรภาพ ในขณะเดียวกัน ฟิทช์ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ของหุ้นกู้มีประกัน จำนวนทั้งหมด 3 ชุด อายุ 1.5 ปี 2 ปี และ 2.5 ปี ซึ่งมีมูลค่ารวม 1.55 พันล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนเดือนกุมภาพันธ์ 2549 เดือนสิงหาคม 2549 และเดือนกุมภาพันธ์ 2550 ตามลำดับ ที่ระดับ “BBB(tha)”
การปรับแนวโน้มเครดิตเป็นลบของ PF สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ในปี 2547 และอัตราส่วนหนี้สินที่สูงเกินที่คาดการณ์ อันมีผลให้บริษัทมีความยืดหยุ่นทางการเงินลดลง แม้ว่ายอดขายบ้านเดี่ยวของ PF เพิ่มขึ้นเป็น 4.1 พันล้านบาทในปี 2547 หรือเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดดังกล่าวยังต่ำกว่าประมาณการของบริษัทที่คาดการณ์ไว้ที่ระดับ 40% ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากความล่าช้าในการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2547 ซึ่งส่วนใหญ่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังและรวมถึงอัตราการเติบโตที่ลดลงของตลาดที่อยู่อาศัยรวม ในปี 2547 PF มีกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)ลดลงเป็น 775 ล้านบาท ในขณะที่อัตราส่วน EBITDA ต่อยอดขายรวมลดลงมาที่ร้อยละ 19 จากร้อยละ 23 ในปี 2546 ซึ่งเป็นผลมาจากการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าโอนบ้านหลังจากที่มาตราการทางภาษีของรัฐบาลสิ้นสุดลง ณ สิ้นปี 2546 และยังมีผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในส่วนของการตลาด โฆษณา และค่าจ้างพนักงานในช่วงที่การแข่งขันมีความรุนแรง นอกจากนี้ การขยายการพัฒนาโครงการใหม่ การเข้าเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทเอสเตท เพอร์เฟ็คท์ การซื้อหุ้นเพิ่มทุนในบริษัทกรุงเทพบ้านและที่ดิน รวมถึงการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคตเพิ่มเติม มีผลให้ระดับหนี้สินสุทธิของ PF เพิ่มขึ้นเป็น 6.4 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2547 ซึ่งคิดเป็น 8.2 เท่าของ EBITDA ในปี 2547 เทียบกับระดับ 4.4 เท่า ณ สิ้นปี 2546 อัตราส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูงโดยเฉพาะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง PF ที่ต้องอิงรายได้เป็นรายโครงการ อาจจะมีผลต่อความยืดหยุ่นทางการเงินของบริษัท ถึงแม้ว่า PF ยังมีวงเงินที่สามารถเบิกจ่ายได้จากธนาคาร (Committed Undrawn Credit Facilities) อยู่ที่ระดับ 2.6 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2548 อันมีส่วนช่วยเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัทในระยะสั้นได้
PF คาดว่าจะมีผลประกอบการที่ดีขึ้นมากในปี 2548 อันเป็นผลมาจากการรับรู้รายได้ของโครงการที่เปิดขายในปี 2547 และจากการเปิดโครงการใหม่ในปี 2548 (ซึ่งมีมูลค่ารวม 1.03 หมื่นล้านบาท) อย่างไรก็ตาม ฟิทช์เชื่อว่าความสามารถในการทำกำไรในอนาคตอาจเกิดความผันผวนได้ โดยมีปัจจัยจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดบ้านเดี่ยวในกรุงเทพ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ระยะเวลาในการขายโครงการที่ยาวขึ้น และการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้าง ในขณะที่ PF จะยังคงเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องนี้ ฟิทช์คาดว่า PF จะพยายามควบคุมสภาพคล่องทางการเงินโดยการรักษาสต็อกบ้านใหม่ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและลดการซื้อที่ดินสำหรับโครงการในอนาคต
เมื่ออาทิตย์ที่ผ่านมาคณะกรรมการบริหารของ PF เสนอจ่ายเงินปันผลสำหรับปีงบการเงิน 2547 ในอัตรา 30% ของกำไรสุทธิ คิดเป็นเงิน 313 ล้านบาท หากได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหุ้นของบริษัท การจ่ายเงินปันผลดังกล่าวของ PF น่าจะเป็นการเพิ่มภาระทางการเงินให้กับบริษัทซึ่งมีระดับของอัตราส่วนหนี้สินที่สูงมากอยู่แล้วและอาจมีผลกระทบทางลบต่ออันดับเครดิตของบริษัทได้ ในทางตรงกันข้ามหาก PF สามารถสร้างผลกำไรจากการขายโครงการที่ดำเนินอยู่ได้ตามคาดและสามารถปรับปรุงอัตราส่วนหนี้สินให้อยู่ในระดับที่ไม่สูงเกินกว่าที่ฟิทช์คาดการณ์ไว้ อันดับเครดิตของ PF อาจจะสามารถคงอยู่ที่ระดับเดิมได้
PF ก่อตั้งขึ้นในปี 2528 และเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเน้นกลุ่มตลาดประเภทโครงการบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ในเขตกรุงเทพมหานคร ปัจจุบันเจ้าหนี้เงินกู้ของบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนประมาณร้อยละ 90 เป็นผลจากการเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการหลังได้รับผลกระทบจากภาวะวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 PF จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2535 มีมูลค่าหุ้นในตลาดรวม 5.4 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2548
สำหรับรายงานฉบับสมบูรณ์ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หาได้จาก www.fitchratings.com หรือ ติดต่อ
วสันต์ ผลเจริญ, ผู้ช่วยกรรมการ ภาคอุตสาหกรรม +662 655 4763
เลิศชัย กอเจริญรัตนกุล, ผู้ช่วยกรรมการ ภาคอุตสาหกรรม +662 655 4760
Vincent Milton, กรรมการผู้จัดการ +662 655 4759
หมายเหตุ : การจัดอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Ratings) ใช้วัดความน่าเชื่อถือของบริษัทในประเทศที่อันดับเครดิตของประเทศนั้นอยู่ในระดับต่ำกว่าอันดับเครดิตระดับเพื่อการลงทุน หรือมีอันดับเครดิตอยู่ในระดับต่ำแม้จะอยู่ในระดับเพื่อการลงทุน อันดับเครดิตของบริษัทที่ดีที่สุดของประเทศจะอยู่ที่ระดับ “AAA” และการจัดอันดับเครดิตอื่นในประเทศ จะเป็นการเปรียบเทียบความเสี่ยงกับบริษัทที่ดีที่สุดนี้เท่านั้น อันดับเครดิตภายในประเทศนั้นถูกออกแบบมาเพื่อนักลงทุนภายในประเทศในแต่ละประเทศนั้นๆ และมีสัญลักษณ์ที่กำหนดไว้ต่อท้ายจากอันดับเครดิตสำหรับแต่ละประเทศ เช่น “AAA(tha)” ในกรณีของประเทศไทย อันดับเครดิตภายในประเทศนั้นไม่สามารถนำไปใช้เปรียบเทียบระหว่างประเทศได้--จบ--