กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
การมีรถไฟฟ้า ทำให้เกิดการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินอย่างมหาศาล รัฐบาลควรที่จะออกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยเร็ว จะได้เก็บภาษีจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ผมเชื่อว่าชาวบ้านยินดีและยินยอมจ่ายเพราะราคาที่ดินพุ่งแรงในแต่ละปีมากกว่าภาษีที่ต้องจ่ายมากมายนัก
ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนทำเลเช่นกัน จากเยาวราช สู่สีลม และปัจจุบันเป็นสยามสแควร์ แล้วอนาคตใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินแพงที่สุดจะอยู่ที่ใด
ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประเทศไทย ได้วิเคราะห์ข้อมูลไว้ว่า ทำเลธุรกิจของไทยได้เปลี่ยนแปลงไปโดยตลอด 233 ปีที่ผ่านมาของการตั้งกรุงรัตนโกสินทร์ โดยที่แรกเป็นในบริเวณพาหุรัด-สำเพ็ง และเยาวราชในช่วง 200 ปีแรกของกรุงเทพมหานคร ทำเลเด่น ๆ ในยุคนั้นยังรวมถึงบางลำพูอีกด้วย
แม้ศูนย์ธุรกิจยุคใหม่จะย้ายออกจากเยาวราชซึ่งเป็นย่านธุรกิจจีน (China Town) มาสู่สีลมในช่วงหลัง 200 ปี (พ.ศ.2525) เป็นต้นมาก็ตาม แต่ราคาที่ดินที่แพงที่สุดยังอยู่ที่เยาวราช จนถึงปี พ.ศ.2548 หรือปีที่ 223 ของกรุงรัตนโกสินทร์ ที่ราคาที่ดินที่เยาวราชสูงถึงตารางวาละ 600,000 บาท ในขณะที่ที่สีลมมีราคา 500,000 บาท และสยามสแควร์ มีราคา 550,000 บาทต่อตารางวา
สาเหตุที่ที่ดินบริเวณสีลมมีราคาแพงมากขึ้นและกลายเป็นศูนย์ธุรกิจก็คือ ระบบถนนที่ดีกว่าเยาวราช-เจริญกรุง โดยมีถนนเกือบจะขนานกัน 4 เส้นคือ ถนนสี่พระยา ถนนสุริวงศ์ ถนนสีลม และถนนสาทรทั้งเหนือและใต้ นอกจากนั้นยังมีถนนตัดขวางกลายเป็นกลุ่มก้อนที่ดินหลายเส้น เช่น ถนนศาลาแดง ถนนคอนแวนต์ ถนนพิพัฒน์ ถนนปั้น ถนนประมวญ ถนนสุรศักดิ์ เป็นต้น ด้วยระบบถนนเช่นนี้ จึงทำให้เกิดเป็นกลุ่มก้อน (Block) เหมาะแก่การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะกลุ่มอาคารสำนักงานยุคใหม่นั่นเอง ด้วยเหตุนี้ ราคาที่ดินย่านสีลมจึงแพงกว่าราคาย่านเยาวราช ในปี พ.ศ.2552 โดยสูงถึงตารางวาละ 850,000 บาท ในขณะที่บริเวณเยาวราช ราคาตารางวาละ 800,000 บาท
ส่วนการที่บริเวณสยามสแควร์ มีราคาแพงขึ้นนั้น ปัจจัยสำคัญก็คือ การที่ย่านนี้เป็นแหล่งธุรกิจค้าปลีก มีห้างสรรพสินค้าและศูนย์การค้าต่าง ๆ อยู่เป็นจำนวนมาก ปกติศูนย์การค้าจะไม่รวมกันโดยเฉพาะในเขตชานเมือง และศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดเท่านั้นที่จะอยู่รอดได้ แต่ในใจกลางเมือง การอยู่รวมกันทำให้เกิดการดึงดูดกำลังซื้อร่วมกัน นอกจากนั้นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำใหัสยามสแควร์มีราคาแพงขึ้นก็เพราะการมีระบบรถไฟฟ้า ซึ่งเริ่มมีขึ้นในปี พ.ศ.2541 แถมยังเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า 2 สายอีกด้วย
ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ ในปี พ.ศ.2537 มีราคา 400,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งยังถูกกว่าสีลมที่มีราคา 450,000 บาท และเยาวราชที่มีราคา 700,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่ดินที่สยามสแควร์เริ่มแซงสีลมในปี 2547 หรือเพียง 6 ปีหลังจากมีรถไฟฟ้า โดยในปีดังกล่าว ที่ดินที่สยามสแควร์มีราคา 500,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ที่สีลม ราคา 480,000 บาท และที่เยาวราชราคา 580,000 บาท
ตามข้อมูลการสำรวจรายปีของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังพบว่า ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ เกินหน้าราคาที่ดินที่เยาวราชในอีก 2 ปีต่อมา คือ ปี พ.ศ. 2549 โดยมีราคาตารางวาละ 640,000 บาท ในขณะที่เยาวราชมีราคา 600,000 บาท และสีลมมีราคา 560,000 บาท และนับแต่นั้นเป็นต้นมา ราคาที่ดินที่สยามสแควร์ก็เป็นพื้นที่ที่มีราคาสูงสุดมาโดยตลอด
การที่ราคาที่ดินที่สีลมที่ถือเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง (Central Business District หรือ Financial District) มีราคาต่ำกว่าที่สยามสแควร์ ก็เพราะว่า ที่สีลมสามารถก่อสร้างอาคารเป็นสำนักงาน ซึ่งมีค่าเช่าต่อตารางเมตรเพียงไม่เกิน 1,000 บาท ซึ่งต่ำกว่าแถวสยามที่สามารถสร้างศูนย์การค้าที่ให้เช่าได้ตารางเมตรละ 3,000-5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีสัดส่วนพื้นที่เช่าต่ำกว่า และมีค่าดูแลสูงกว่า แต่ก็ยังให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการพัฒนาอาคารสำนักงาน และแม้ศูนย์การค้าจะมีสัดส่วนพื้นที่เช่าต่ำกว่า และมีค่าดูแลสูงกว่า แต่ก็ยังให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการพัฒนาอาคารสำนักงาน และถึงแม้ว่าจะมีการก่อสร้างศูนย์การค้าในย่านสีลมบ้าง แต่ก็เป็นเพียงส่วนน้อย และไม่อาจดึงดูดการจับจ่ายได้เท่าแถวสยามสแควร์
ในปัจจุบัน ณ สิ้นปี 2558 ราคาที่ดินต่อตารางวา ณ เยาวราชจึงมีราคา 1,250,000 บาท (ต่อไปจะเพิ่มมากเพราะเริ่มจะมีรถไฟฟ้าแล้ว) ส่วนสีลมเป็นเงิน 1,650,000 บาท และสยามสแควร์ 1,900,000 บาท ในขณะที่ราคาที่ 1,900,000 บาทต่อตารางวานี้ ลามไปถึงสถานีชิดลม เพลินจิต และนานาแล้ว เพราะความเข้มข้นในการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าที่หลั่งไหลกันมาตั้งแต่มาบุญครอง สยาม ราชประสงค์ ชิดลม เพลินจิตและนานานั่นเอง
หันมาดูรถไฟฟ้าที่พาดอยู่ด้านนอกบ้าง เช่น กรณีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าด้านนอก อันที่จริงสายนี้ไม่จำเป็นต้องสร้างก่อนสายอื่นก็ได้ (ยกเว้นช่วงถนนลาดพร้าว) แต่ในเมื่อคิดจะสร้าง ชาวบ้านก็ "โอเค" ถือว่า "กำ...ดีกว่ากำ..." คือมีก็ยังดีกว่าไม่มี แต่ถ้าจะให้ดี ควรสร้างสายในเมือง หรือจากในเมืองออกสู่นอกเมืองจะดีกว่าการวิ่งรอบ ๆ เมือง ยิ่งในกรณีสายสีชมพูจากแครายไปมีนบุรี ก็ยังไม่รู้จะสร้างให้ใครนั่ง ผมจึงมักแซวว่า ไม่แน่ว่าคนออกแบบคงมีแม่ยาย กับแม่ตัวอยู่คนละมุมเมือง (แคราย กับมีนบุรี) จึงจะได้ไปเยี่ยมญาติได้ง่ายขึ้นหรือไร (ฮา)
เรามาดูราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านี้กันนะครับ
1. สถานีรัชดาฯ อยู่หน้าอาคารจอดรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล (สถานีลาดพร้าว) ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 350,000 บาท ถือเป็นบริเวณที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด คงสามารถนำไปสร้างอาคารชุดพักอาศัยราคาตารางเมตรละ 100,000 บาทขึ้นไปได้
2. สถานีภาวนา อยู่ปากซอยภาวนา ลาดพร้าว 41 ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 170,000 บาท ย่านนี้ราคาที่ดินยังไม่แพงมากนักเพราะยังตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบัน
3. สถานีโชคชัย 4 อยู่หน้าศูนย์การค้าโชคชัย 4 ลาดพร้าว 53 ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 170,000 บาท บริเวณนี้แม้ห่างออกไปอีก แต่ราคาที่ดินยังไม่แพงมากนักเพราะยังตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบัน
4. สถานีลาดพร้าว 65 ปากซอยลาดพร้าว 65 ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 150,000 บาท บริเวณนี้ราคาลดหลั่นลงไปอีกสักหน่อยเพราะห่างจากบริเวณรถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน แต่ในอนาคตราคาจะพุ่งสูงกว่านี้มากเพราะมีรถไฟฟ้าสายนี้
5. สถานีฉลองรัช อยู่หน้าห้างอิมพีเรียล เวิลด์ ลาดพร้าว 81 ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 180,000 บาท บริเวณนี้ราคาแพงขึ้นเพราะมีศูนย์การค้าอยู่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองนี้จะฟื้นคืนชีพให้กับห้างอิมพีเรียลในอนาคตอันใกล้นี้
6. สถานีวังทองหลาง อยู่หน้าโรงเรียนบางกอกศึกษา ลาดพร้าว 112 ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 150,000 บาท สถานีนี้ก็มีราคาไม่สูงนัก แต่ในอนาคต ก็จะมีราคาพุ่งขึ้นมากทีเดียว
7. สถานีลาดพร้าว 101 ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 150,000 บาท เช่นเดียวกันสถานีนี้ก็มีราคาไม่สูงนัก แต่ในอนาคต ก็จะมีราคาพุ่งขึ้นมากทีเดียว
8. สถานีบางกะปิ อยู่หน้าห้างแม็คโคร ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 200,000 บาท บริเวณนี้ราคาที่ดินสูงกว่าอย่างชัดเจนเพราะมีศูนย์การค้าหลายแห่งอยู่ในบริเวณนี้
9. สถานีแยกลำสาลี ด้านทิศใต้แยกลำสาลี เชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 250,000 บาท ยิ่งบริเวณนี้ราคาที่ดินยิ่งสูงเพราะเป็นแหล่งต่อรถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นได้
10. สถานีศรีกรีฑา อยู่ด้านทิศใต้แยกศรีกรีฑา บริเวณจุดที่จะก่อสร้างทางแยกต่างระดับ ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 240,000 บาท เช่นเดียวกันราคาที่ดินสูงเพราะเป็นแหล่งต่อรถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อื่นได้
11. สถานีพัฒนาการ อยู่ระหว่างจุดตัดทางรถไฟและจุดตัดถนนพัฒนาการ เชื่อมกับแอร์พอร์ตลิงก์สถานีหัวหมาก ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 240,000 บาท และด้วยเหตุที่เชื่อมต่อกับแอร์พอร์ตลิงก์ได้ ราคาจึงสูง และในอนาคต จะมีความสำคัญยิ่งขึ้นอีก
12. สถานีคลองกลันตัน อยู่หน้าธัญญะช็อปปิ้ง พาร์ค และบ้านกลางเมืองศรีนครินทร์ ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 220,000 บาท
13. สถานีศรีนุช อยู่ด้านทิศใต้ของแยกศรีนุช ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 220,000 บาท
14. สถานีศรีนครินทร์ 38 อยู่บริเวณปากซอยศรีนครินทร์ 38 ใกล้กับธนาคารกรุงไทย ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 220,000 บาท
15. สถานีสวนหลวง ร.9 อยู่ระหว่างห้างซีคอนสแควร์ และห้างพาราไดซ์ พาร์ค ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 230,000 บาท ในความเป็นจริงในบริเวณถนนศรีนครินทร์ ราคาที่ดินค่อนข้างสูงอยู่แล้ว ยิ่งใกล้ห้างใหญ่ ราคายิ่งสูงขึ้นอีก
16. สถานีศรีอุดม อยู่ด้านทิศใต้แยกศรีอุดม ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 230,000 บาท ราคาที่ดินบริเวณนี้สูงเพราะเป็นจุดตัดทางแยกนั่นเอง
17. สถานีศรีเอี่ยม อยู่บริเวณทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม เยื้องโครงการศุภาลัยปาร์ค และโรงแรมเมเปิล ซึ่งบริเวณนี้จะเป็นจุดจอดแล้วจร และศูนย์ซ่อมบำรุงด้วย บนที่ดินของแขวงการทาง ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 250,000 บาท ยิ่งเป็นจัดตัดทางแยกนี้ ยิ่งราคาแพงเป็นพิเศษ เพราะต่อไปจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบางนา-สุวรรณภูมิได้อีกด้วย
18. สถานีศรีลาซาล ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 170,000 บาท ราคาย่านนี้จะลดต่ำลงแล้วเพราะไม่ได้อยู่ใกล้แหล่งความเจริญหรือจุดตัดของรถไฟฟ้า
19. สถานีศรีแบริ่ง อยู่ด้านใต้แยกศรีแบริ่ง ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 150,000 บาท และบริเวณนี้ก็ลดหลั่นลงมา แต่ก็ยังอยู่ใกล้กับทางแยกที่น่าสนใจ
20. สถานีศรีด่าน อยู่ด้านทิศเหนือใกล้กับแยกศรีด่าน ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 120,000 บาท ซึ่งถือว่าราคายังต่ำอยู่ ราคาที่ดินยังต่ำมากในขณะนี้ แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าแล้ว ความต่างจะน้อยลง ราคาจะทวียิ่ง ๆ ขึ้นไปอีก
21. สถานีศรีเทพา อยู่ด้านทิศตะวันตกใกล้กับแยกศรีเทพา ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 100,000 บาท ซึ่งถือว่าราคายังต่ำอยู่มากเมื่อเทียบกับสถานีอื่น ๆ
22. สถานีทิพวัล อยู่ปากซอยหมู่บ้านทิพวัล ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 90,000 บาท ซึ่งถือว่าเป็นสถานีที่ราคาที่ดินต่ำที่สุดในขณะนี้ เพราะยังอยู่ชานเมือง
23. สถานีสำโรง อยู่ใกล้ตลาดสดเทพารักษ์ จะเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละประมาณ 100,000 บาท ซึ่งถือว่าราคายังต่ำอยู่มากเมื่อเทียบกับสถานีอื่น ๆ
นี่ถ้าได้สร้างรถไฟฟ้าสีเหลืองหรือสีใดก็ตาม ราคาที่ดินจะพุ่งขึ้นอย่างมาก ถ้าเราเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือมีการเก็บภาษีของมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากการมีรถไฟฟ้าสัก 15-20% ของส่วนเพิ่มมาบำรุงเมือง พัฒนาประเทศ ผมว่าเจ้าของที่ดินก็คงยินดี เพราะอยู่ดี ๆ ราคาที่ดินก็ขึ้นเพราะรถไฟฟ้า อานิสงส์นี้จะทำให้ประเทศชาติพัฒนาไปอีกมากเลยครับ
ช่วยกันคิดและทำเพื่อชาติกันครับ
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน