กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ดร.โสภณ ชี้ให้เห็นชัด ๆ ว่าการคิดสร้างบ้านคนจนที่สะพานควาย เป็นการคิดผิดตั้งแต่แรกแล้ว ยังมีหนทางอื่นที่ควรดำเนินการมากกว่าการเอื้อประโยชน์ต่อผู้รับเหมา บริษัทเหล็ก บริษัทปูนเลย
เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2558 อธิบดีกรมธนารักษ์ แถลงว่าจะสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย ภายในไตรมาสแรกปี 2559 โดยจะนำร่องก่อสร้างในที่ราชพัสดุ บริเวณถนนพหลโยธิน เขตจตุจักร เยื้องกับวัดไผ่ตัน มีพื้นที่ 4 ไร่ พื้นที่ อยู่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย คาดว่าทำได้ประมาณ 1,000 ห้อง โดยช่วงต้นเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ทางกรมฯ ได้นำผู้ประกอบการเข้าสำรวจพื้นที่ดังกล่าวเรียบร้อยแล้ว และว่าขณะนี้กรมธนารักษ์ได้คัดเลือกที่ราชพัสดุไว้ 76 แปลง พื้นที่ประมาณ 5,000 ไร่ รองรับโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย อัตราค่าเช่าตารางวาละ 25-50 สตางค์ ระยะเวลาเช่า 30 ปี (http://bit.ly/1TlLRY7)
ตามข่าวข้างต้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แสดงความเห็นว่า รัฐบาลกำลังไปผิดทางอย่างแน่นอน หากดำเนินการต่อไปตามแนวทางนี้ จะสร้างความเสียหายแก่เศรษฐกิจของชาติ
1. ราคาที่ดินแปลงนี้มีราคาตารางวาละประมาณ 800,000 บาท หากทางราชการมีที่ดิน 4 ไร่ หรือ 1,600 ตารางวา ก็เป็นเงินถึง 1,280 ล้านบาทบาท ทางราชการจะสร้างห้องชุดราคาถูก 1,000 หน่วย ๆ ละ 600,000 บาท อย่างไรก็ตามแต่ละหน่วยก็มีต้นทุนที่ดิน 1.28 ล้านบาทเข้าไปแล้ว เท่ากับขาดทุนตั้งแต่เริ่มต้น
2. ค่าก่อสร้างห้องชุดราคาถูก สมมติให้มีขนาด 30 ตารางเมตร สูง 26-35 ชั้น ระดับราคาปานกลาง ก็เป็นเงินประมาณ 23,700 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ตามมาตรฐานที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) หรือตกเป็นเงินรวม 711,000 บาท
3. ดังนั้นหากไม่เอากำไรเลย ห้องชุดห้องหนึ่งที่จะขายให้กับผู้มีรายได้น้อย ก็จะเป็นเงิน 1,991,000 บาท แต่ขายในราคา 600,000 บาท เท่ากับรัฐบาลจะขาดทุนหน่วยละ 1,391,000 บาท หรือ 1,391 ล้านบาท สำหรับให้ผู้อยู่อาศัย 1,000 รายนี้
กรณีข้างต้นก็เท่ากับว่าผู้อยู่อาศัย 1,000 รายนี้ "ถูกหวย" ได้รางวัลอย่างงามจากรัฐบาลในขณะที่คนจนอื่นคงไม่ได้โอกาสนี้ การจัดเลือกผู้จะได้รับสิทธิหากไม่มีความโปร่งใส ก็คงเท่ากับช่วยคนที่ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย ห้องชุดแบบนี้ในทำเลนี้ น่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาทหรือปีละ 120,000 บาท แสดงว่าหากมีผู้ซื้อแล้วแอบปล่อยเข้าภายในเวลา 5 ปีก็คืนทุนที่เหลืออีก 25 ปีก็ได้กำไรจากการลงทุนนี้ของรัฐบาล อย่างไรก็ตามก็เชื่อว่ารัฐบาลคงไม่สามารรถสร้างได้จำนวนมากมายอะไรนัก เพราะงบประมาณคงมีอยู่อย่างจำกัด คงสร้างไว้ "หาเสียง" ได้จำนวนหนึ่ง
รัฐบาลสามารถช่วยเหลือ "คนจน" ได้ดีกว่านี้ เช่น ถ้าจนจริง ๆ ก็ให้เงินสวัสดิการเช่าบ้าน (และตรวจสอบว่ามีการเช่าจริง) ครอบครัวละ 3,000 บาทต่อเดือน ปีละ 36,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี โดยคาดว่าไม่เกิน 10 ปี ครอบครัวเหล่านี้คงขยับฐานะดีขึ้น ไม่ต้องพึ่งรัฐอีกต่อไป ก็จะเสียค่าใช้จ่ายไม่เกิน 360,000 บาทต่อครอบครัวเท่านั้น หรือราวครึ่งหนึ่งของเงินที่รัฐคิดจะช่วยที่ 600,000 บาท เงินเหล่านี้ก็จะกระจายไปสู่คนให้เช่าบ้าน โดยไม่ต้องสร้างบ้านใหม่ ไม่ได้เอื้อแก่ผู้รับเหมา หรือบริษัทปูน บริษัทเหล็กที่จะได้รับประโยชน์ก่อนใครตามโครงการรัฐบาลจะสร้างบ้านจำนวนมาก ๆ
ในทางตรงกันข้าม หากรัฐบาลเอาที่ดิน 4 ไร่ ราคา 1,280 ล้านนี้ไปให้เช่า 30 ปีเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็น่าจะสามารถเช่าได้เป็นเงิน 60% ของมูลค่าตลาดหรือ 768 ล้านบาท รัฐบาลสามารถนำเงินจำนวนนี้ไปพัฒนาประเทศในทางอื่นได้อีกมากมายกว่าการสร้างบ้านคนจนเสียอีก ยิ่งกว่านั้นภาคเอกชนก็ยังสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยกันเองได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยรัฐไม่ต้องเข้าไปก้าวก่าย และไม่เคยมีปรากฏการณ์ว่าที่อยู่อาศัยขาดแคลน ไม่มีปรากฏการณ์ว่าที่อยู่อาศัยราคาแพงไปหรือค่าเช่าแพงเกินไปแต่อย่างใด
เพื่อเห็นแก่ชาติ เห็นแก่ผู้มีรายได้น้อยจริง ๆ และไม่เห็นแก่ผู้รับเหมา บริษัทเหล็ก บริษัทปูน รัฐบาลจึงไม่ควรสร้างบ้านคนจนในขณะนี้ อย่าให้คนจน "กินน้ำใต้ศอก" คนรวยเลย หากสร้างไปจะเป็นการทำให้เศรษฐกิจชาติเสียหายมากกว่าจะเป็นการเกื้อหนุนให้เศรษฐกิจเติบโต
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน