กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
วันนี้ผมขอเสนอข้อมูลการเปรียบเทียบตลาดที่อาศัยในอาเซียน เผื่อจะได้หาทางไปลงทุนนำเงินตราเข้าประเทศไทยบ้าง ขยายเขตเศรษฐกิจไทยออกไปบ้าง และสำหรับนักลงทุนเอง การลงทุนข้ามชาติก็เป็นการแสวงหาโอกาส กระจายความเสี่ยง และสร้างแบรนด์ ให้เติบโตอย่างมั่นคง ยั่งยืน
อย่างไรก็ตามก็เป็นที่น่าสังเกตว่า นักลงทุนใหญ่ ๆ ของไทยไปลงทุนต่างชาติทีไร มักกลับมาด้วยความผิดหวังมาโดยตลอด ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะพวกธุรกิจใหญ่ๆ ทั้งหลายที่รุ่งเรืองในไทยนั้น ได้ดีเพราะ "ด.ว.ง." คือ "ด.เด็กใคร ว.วิ่งไหม ง.เงินถึงไหม" เส้นสายดี ไม่ใช่เพราะฝีมือเท่าไหร่หรอก จึงม้วยกลับมาจากต่างประเทศ แต่ SMEs ไทยที่จะออกไปสู้ศึกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภายนอก หากศึกษาข้อมูลให้ดี ย่อมมีชัยไปกว่าครึ่งเป็นแน่แท้ ทั้งนี้มาเริ่มศึกษาข้อมูลต่อไปนี้ก่อน
ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮจิมินห์ซิตี้ มาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2548 สิ่งที่ผมสำรวจนั้นครอบคลุมกว่าคนในท้องถิ่นสำรวจเสียอีก โดยเจาะลึกเข้าไปในแต่ละโครงการ พร้อมภาพถ่าย จุดที่ตั้งในระบบจีพีเอส และข้อมูลโครงการรวมทั้งการซื้อขาย ยิ่งเมื่อสำรวจต่อเนื่อง ก็ยิ่งจะสามารถเปรียบเทียบภาพได้ชัดเจน เพื่อความมั่นใจในการลงทุนเพิ่มขึ้น
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ที่ผมเป็นประธาน พบว่า ในปี 2558 มีจำนวนโครงการที่ขายอยู่ในตลาดในกรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ กรุงมะนิลา และกรุงจาการ์ตา อยู่ 1,634, 83, 68, 116 และ 312 โครงการตามลำดับ นี่แสดงชัดว่ากรุงเทพมหานครของเราเป็นแหล่งดึงดูดใหญ่สุดของการลงทุนที่อยู่อาศัย หากประเทศไทยของเราสงบสุขตามแบบปกติ คงจะมีคนมาลงทุนกันอีกมหาศาล เช่นที่เพิ่งเกิดขึ้นในเมียนมาร์ ประเด็นนี้ก็คงต้องรอให้มีการเลือกตั้งในปี 2560 เสียก่อน
ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครเฉลี่ยอยู่ที่ 3.422 ล้านบาท (เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดพักอาศัย) ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยในกรุงพนมเปญ และนครโฮจิมินห์ กลับมีราคาแพงกว่าไทย คือ 4.768 ล้านบาท และ 3.951 ล้านบาทตามลำดับ ทั้งนี้เพราะในนครทั้งสองนี้ ยังเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงมากกว่าจะลงตลาดล่าง ในปี 2552 ในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านเฉลี่ยสูงถึง 4.5 ล้านบาท แสดงว่าในปัจจุบันเริ่มลดลงมาสร้างบ้านราคาถูกลงบ้างแล้ว แต่สำหรับในกรุงจาการ์ตา และกรุงมะนิลา ราคาบ้านถูกกว่าไทย เพราะฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศด้อยกว่าไทยนั่นเอง
สำหรับบ้านและห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2558 นั้น กรุงพนมเปญมีราคาสูงสุดถึง 6.73 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับหรูหราบนเกาะเพชรใจกลางกรุงพนมเปญอย่างขนานใหญ่ และยังมีนักลงทุนจากเกาหลี อินโดนีเซีย จีนมาลงทุนมาก อย่างไรก็ตามสำหรับที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และกรุงมะนิลา สินค้าใหม่มีราคาถูกลง เพราะเริ่มเน้นลงตลาดล่างมากขึ้น แต่ของกรุงเทพมหานครและกรุงจาการ์ตา สินค้าใหม่กลับมีราคาสูงขึ้น เพราะสร้างสินค้าราคาถูกไว้มากแล้ว เศรษฐกิจสำหรับคนระดับกลาง-ล่างอาจไม่สดใสนัก จึงเน้นการพัฒนาระดับบนที่คนรวยยังไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจมากนัก
จะเห็นได้ว่าอัตราการขายบ้านในกรุงเทพมหานครขายได้เร็วสุดคือ 4.4% ของหน่วยขายทั้งหมดต่อเดือน ที่อื่น ๆ ค่อนข้างช้า เชื่อว่าในอนาคต ต่างชาติจะเข้ามาซื้อทรัพย์สินของไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในยามที่การเมืองนิ่ง บ้านเมืองกลับคืนสู่ประชาธิปไตย ผมเคยทำสำรวจความเห็นของนักลงทุนลาว (http://bit.ly/1IlOIj8) นักลงทุนเมียนมา (http://bit.ly/1QVjSz6) ต่างก็มีแนวคิดและมีการลงทุนจริงในการซื้อบ้านในประเทศไทยด้วย
ในด้านจำนวนหน่วยที่ยังรอขายในกรุงเทพมหานคร เรายังมีหน่วยขายมากถึง 178,461 หน่วยรอผู้ซื้ออยู่ หน่วยเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจ ยังไม่ได้พบผู้ซื้อ ส่วนในประเทศอื่น ๆ ก็มีค่อนข้างน้อย ยกเว้นในกรุงจาการ์ตาที่มี 59,075 หน่วย และกรุงมะนิลาอีก 34,872 หน่วย แม้ไทยจะมีหน่วยรอขายมาก ก็ไม่ต้องเป็นห่วงเพราะเทียบได้เพียง 3.7% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร แต่ในขณะเกิดวิกฤติช่วงปี 2540-2543 สัดส่วนบ้านรอขายสูงถึง 5% เลยทีเดียว
อย่างไรก็ตามในจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ใน กรุงเทพมหานคร กรุงพนมเปญ นครโฮจิมินห์ กรุงมะนิลา และกรุงจาการ์ตา มีอยู่ 107,801, 7,564, 10,054ม 21,854 และ 35,886 หน่วยตามลำดับ จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า หน่วยเปิดใหม่ในนครโฮจิมินห์กลับมีมากกว่าหน่วยรอขาย นี่แสดงว่าตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์กำลังฟื้นตัว หลังจากประสบภาวะตกต่ำในช่วงปี 2552-2555 ที่ผ่านมา
สำหรับอัตราการขายของบ้านและห้องชุดเปิดใหม่นั้น นครโฮจิมินห์ กรุงพนมเปญ แซงประเทศไทย แต่ที่กรุงมะนิลาและกรุงจาการ์ตา กลับขายได้ช้ากว่า การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในกรุงพนมเปญก็แรงและเร็วกว่าไทยพอสมควร โดยเพิ่มถึง 5.7% ต่อปี ส่วนอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงสุดอยู่ที่กรุงจาการ์ตา 8.8% และนครโฮจิมินห์ (7.1%) ที่กรุงพนมเปญ ต่ำสุดที่ 3.2% โดยที่นั่นเน้นการขายต่อเอากำไรมากกว่าการปล่อยให้เช่า
จากประสบการณ์สำรวจของผม ผมยังมั่นใจว่า เราควรไปลงทุนในกรุงจาการ์ตา เพราะยังมีโอกาสอีกมาก ถ้าเราคุ้นกับจาการ์ตา เราก็จะสามารถไปยังนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 14 นคร หรือไปฟิลิปปินส์ ก็ยังมีนครที่มีประชากรเกินล้านอีก 6-7 นคร ผมจึงเคยบอกท่านทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ เจ้าสัวแห่ง บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ว่า หากไปลงทุนที่นั่น ในอีก 10 ปีข้างหน้าบริษัทของท่านที่อินโดนีเซียอาจมีขนาดใหญ่กว่า บมจ.พฤกษาเรียเอสเตท ในประเทศไทยก็ได้
แต่จะอย่างไรก็ตาม ใครจะสนใจลงทุนใด ๆ ก็ควรที่จะศึกษาให้ดีก่อน ควรไปรู้จักกับนักพัฒนาที่ดินที่นั่นซึ่งเขามีประชุมบ่อย ๆ รู้จักส่วนราชการต่าง ๆ ผมก็เคยไปเป็นที่ปรีกษากระรวงการคลังเวียดนาม อินโดนีเซียและกัมพูชา หากเราเข้าถูกช่อง ก็น่าจะเป็นประโยชน์อย่างมาก แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือ ความจำเป็นที่ต้องทำการศึกษาให้ละเอียดที่สุดก่อนการลงทุนเข้าทำนอง "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ"
มีอะไรปรึกษาผมได้นะครับ
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน