กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ในโอกาสส่งท้ายปี 2558 ผมจึงขออนุญาตสรุปผลงานของรัฐบาลในด้านเศรษฐกิจ-อสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ ผมได้ทำแบบสอบถามกับผู้เข้าร่วมสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ที่จัดเมื่อวันที่ 9 ธันวาคม และพบข้อสรุปที่รัฐบาลพึงจะนำไปใช้ประกอบการวางแผนพัฒนาชาติ ผมจึงสรุปผลแบบ Exclusive สำหรับเผยแพร่ ณ ที่นี้โดยตรง
ประเมินเศรษฐกิจไทย
ผู้ที่ตอบแบบสอบถามของผมมีอยู่ 132 รายโดยเป็นบริษัทพัฒนาที่ดิน 32% นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 28% นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ 13% สถาบันการเงิน 12% ที่เหลือเป็นกลุ่มอื่น ๆ ผลการสำรวจความเห็นประเมินว่าเศรษฐกิจในปี 2558 อยู่ในระดับปานกลาง 42% อยู่ในระดับแย่ถึงแย่มากมี 52% ที่บอกว่าดีมีเพียง 6% นี่อาจสะท้อนผลการทำงานของรัฐบาลได้ส่วนหนึ่งว่ายังไม่สามารถแก้ไขปัญหาของชาติได้ดังหวัง ซึ่งก็ได้แต่เอาใจช่วยว่าจะสามารถแก้ไขได้โดยเร็ว
ยิ่งเมื่อเทียบกับปี 2556 ซึ่งเป็นปีที่รัฐบาลที่แล้วยังทำงานอยู่ ก็ปรากฏว่า 47% เห็นว่าปี 2546 เศรษฐกิจดีกว่าปีนี้ ที่เห็นว่าพอ ๆ กันมี 45% ซึ่งใกล้เคียงกัน ที่เห็นว่าปี 2558 ดีกว่ามีเพียง 8% กรณีนี้เป็นการตอกย้ำว่า ขณะนี้เศรษฐกิจไทยในขณะนี้ไม่สดใสเท่าที่ควร
และเมื่อถามถึงเศรษฐกิจไทยในปี 2559 ที่กำลังจะมาถึงปรากฏว่า 41% บอกน่าจะดีขึ้นกว่าปีนี้ 41% บอกพอ ๆ กับปีนี้ ที่คิดว่าจะแย่กว่าปีนี้มีเพียง 18% ซึ่งกรณีนี้นับเป็นธรรมดาที่เราๆ ท่านๆ มักต้องหวังว่าปีหน้าเศรษฐกิจจะดี แต่ก็ยังมีจำนวนไม่มากนัก ไม่ถึงครึ่งหนึ่ง การนี้แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลจำเป็นต้องใส่ใจเป็นพิเศษกับการแก้ปัญหาเศรษฐกิจ ซึ่งอาวุธคงใช้แก้ปัญหาไม่ได้
ประเมินตลาดที่อยู่อาศัย กทม.
ส่วนในด้านตลาดที่อยู่อาศัย ผลการการสำรวจพบว่า 61% เห็นว่าภาวะขณะนี้อยู่ในภาวะ "ปานกลาง" แต่ก็ยังมี 11% mเห็นว่าดี อย่างไรก็ตามกลุ่มที่เห็นว่า แย่ถึงแย่มากมีถึง 28% ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยขณะนี้จึงค่อนข้างเงียบ และเมื่อประเมินเทียบกับเมื่อ 2 ปีก่อน ปรากฏว่ามากกว่าครึ่งหนึ่ง (52%) เห็นว่าเมื่อปี 2556 ตลาดที่อยู่อาศัยดีกว่านี้ ที่เห็นว่าพอ ๆ กันมี 35% และยังมีที่เห็นว่าปีนี้ดีกว่ามี 13%
อย่างไรก็ตามเมื่อถามว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 จะดีกว่าปี 2558 หรือไม่ ก็ปรากฏว่า ที่เห็นว่าดีกว่ามีเพียง 38% แต่ 44% เห็นว่าคงไม่แตกต่างจากปีนี้ที่ยังค่อนข้างชะลอตัว นอกจากนั้นยังมีอีก 18% เห็นว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2559 จะแย่กว่าปี 2558 เสียอีก
ส่วนในด้านความเชื่อมั่นว่ารัฐบาลจะสามารถสร้างรถไฟฟ้าความเร็วสูง (ปานกลาง) ได้เสร็จจริงในอีก 3-4 ปีข้างหน้าหรือไม่ ปรากฏว่ามีเพียง 10% ที่มีความเชื่อมั่นสูง 29% มีความเชื่อมั่น ที่เห็นว่าปานกลางมี 31% ส่วนที่ไม่ค่อยเชื่อมั่นมี 23% และที่ไม่เชื่อมั่นเลยมี 6% แสดงให้เห็นว่ายังมีแนวโน้มที่จะมีความเป็นไปได้ที่จะสร้างรถไฟฟ้าได้แล้วเสร็จ แต่ประเด็นที่พึงพิจารณาก็คือ ค่าก่อสร้างรถไฟฟ้าที่ว่านั้นกลับแพงกว่าที่รัฐบาลที่แล้วเคยประเมินไว้ และหากไทยลงนามกับจีนจริง อาจจะเสียเปรียบจีนหรือไม่ เป็นสิ่งที่พึงพิจารณา
สำหรับแนวโน้มที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเกิดภาวะ "บูม" สุดขีดจะเป็นในปีใด ที่เห็นว่าเป็นปีหน้า (2559) มีเพียง 2% การนี้เป็นการสอบทานให้เห็นชัดว่า สถานการณ์ปี 2559 คงไม่ได้เติบโตฟู่ฟ่าเป็นแน่ ที่เห็นว่าจะ "บูม" ในปี 2560, 61, 62 และ 63 มีสัดส่วนเป็น 18% 23% 29% และ 28% ตามลำดับ อาจกล่าวสรุปได้ว่า ตลาดจะ "บูม" ในปี 2562 เป็นต้นไปถึง 57% ไม่ใช่ในระยะ 2-3 ปีนี้อย่างแน่นอน
สำหรับสิ่งที่รัฐบาลควรดำเนินการเพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากการ "ลดแลกแจกแถม" ตามที่รัฐบาลได้ดำเนินการแล้ว ยังมีมาตรการที่น่าสนใจอื่น เช่น
1. การกระตุ้นสินค้าคงค้าง เช่น บ้านมือสอง
2. การสร้างความโปร่งใสในแวดวงอสังหาริมทรัพย์
3. การดำเนินโครงการพัฒนาสาธารณูปโภคภาครัฐให้รวดเร็ว ไม่ล่าช้า
4. การปรับปรุงข้อกฎหมายที่ล้าหลัง
5. การจัดการเลือกตั้งโดยเร็ว เป็นต้น
ประเมินตลาดต่างจังหวัด
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ยังได้สำรวจความเห็นของผู้เกี่ยวข้องในจังหวัดอื่นด้วย ซึ่งได้ผลคล้ายกัน เช่น
1. ที่จังหวัดอุดรธานี ก็คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 จะดีกว่าปี 2558 นี้ 47% ส่วนอีก 47% ก็คาดว่าเป็นเช่นเดียวกับปีนี้ และอีก 7% เห็นว่าจะแย่ลงกว่าปีนี้เสียอีก ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นยังมีไม่สูงนัก (http://goo.gl/P7WFVy)
2. ที่จังหวัดเชียงใหม่ ผู้ที่เห็นว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ในปี 2559 น่าจะดีกว่าปีนี้ มี 42% มีเพียง 40% ที่คาดว่าจะยังมีสภาพเช่นปีนี้ และมี 18% ที่คิดว่าปีหน้า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะย่ำแย่กว่าปี 2558 (http://goo.gl/Oylonx)
3. ที่จังหวัดภูเก็ต หากเทียบกับปี 2559 ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตในปี 2559 เทียบกับปีนี้ ผลออกมาเป็น 106 จากค่ากลางที่ 100 (http://goo.gl/t6yT7c) แสดงว่าต่างก็ตั้งความหวังว่าตลาดจะดีขึ้นในปีหน้า ซึ่งทุกฝ่ายก็พยายามจะให้ได้ตามหวัง และมีโอกาสเป็นไปได้ในกรณีภูเก็ตเพราะเป็นเมืองท่องเที่ยว มีเงินตราเข้ามาจากต่างประเทศ ไม่ต้อง "กินน้ำใต้ศอก" หรือรอรับ "อานิสงส์" จากกรุงเทพมหานคร
ทิศทางเศรษฐกิจที่ต้องระวัง
เมื่อปลายปี 2557 ทางราชการว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโตไม่เกิน4.5% โดยประมาณการไว้ที่ 4.0% (http://goo.gl/9SRICl) แต่ล่าสุดรัฐบาลบอกว่าจะพยายามให้ถึง 3.0% และธนาคารโลกพยากรณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2558 จะเติบโตเพียง 2.5% (http://goo.gl/gbAvzn) นี่แสดงให้เห็นชัดว่าการบริหารของรัฐบาลไม่บรรลุผล
รัฐบาลอาจมองว่าที่เศรษฐกิจไทยย่ำแย่ก็เพราะเศรษฐกิจโลกย่ำแย่ แต่ในความเป็นจริงธนาคารโลกประเมินเศรษฐกิจโลกเติบโต 2.6% ในปี 2557 ในขณะที่ไทยเติบโตเพียง 0.9% ในปีดังกล่าว ส่วนในปี 2558 ประมาณการเศรษฐกิจโลกไว้เท่ากับเศรษฐกิจไทยที่ 2.5% และในปี 2559 เศรษฐกิจโลกน่าจะเติบโต 3% ในขณะที่พยากรณ์ของไทยไว้เพียง 2% เท่านั้น จึงแสดงให้เห็นว่าที่เศรษฐกิจไทยไม่ดีนั้น ไม่ได้เกี่ยวกับเศรษฐกิจโลก เพราะประเทศเพื่อนบ้านยังอยู่ในฐานะที่ดีกว่าไทยเรา
หากเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยจากการประมาณการทั้งปีของปี 2558 โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยราคา 1-5 ล้านบาท เปิดตัวลดลงถึง 16% ในด้านจำนวนหน่วย (89,729 หน่วยในปี 2557 และ 75,404 หน่วยในปี 2558) และลดลง 10% ในด้านมูลค่าการเปิดตัวใหม่ (222,830 ล้านบาทในปี 2557 และ 199,528 ล้านบาทในปี 2558) ที่ยังเปิดขายมากเป็นบ้านราคาสูงๆ ซึ่งแสดงว่าผู้มีรายได้สูงไม่ได้ผลกระทบจากเศรษฐกิจและบ้านราคาต่ำกว่าล้านก็เกิดเพิ่มขึ้นมาก เพราะการเก็งกำไรในส่วนหนึ่ง โดยนัยนี้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมก็เสื่อมถอยลง
พัฒนารถไฟอย่างระมัดระวัง
การที่รัฐบาลไทยวางศิลาฤกษ์ก่อสร้างรถไฟฟ้าความเร็วปานกลางกับประเทศจีนเมื่อเร็ว ๆ นี้ นับเป็นเรื่องดี แต่ต้องระวัง โครงการรถไฟไทย-จีน ที่สถานีรถไฟเชียงรากน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เพื่อเป็นศูนย์ควบคุมและบริหารการเดินรถกลางในอนาคต โดยมีระยะทาง 845 กิโลเมตร (ต้นทุนกิโลเมตรละ 627 ล้านบาท) ขบวนรถไฟสำหรับขนส่งผู้โดยสาร วิ่งด้วยความเร็วได้สูงสุด 250 กิโลเมตรต่อชั่วโมง ส่วนขบวนลากจูงสินค้า (ขนผัก) วิ่งด้วยความเร็วได้สูงสุด 120 กิโลเมตรต่อชั่วโมง
หากเทียบกับอินโดนีเซียแล้ว ค่าก่อสร้างถูกกว่าไทยคือตกเป็นเงินกิโลเมตรละ 568 ล้านบาท ในอินโดนีเซียยังมีประกาศชัดถึงค่าโดยสารที่จะเก็บ แต่ในกรณีของไทยไม่สามารถประกาศได้ ค่าก่อสร้างต่อกิโลเมตร ของไทยแพงกว่าอินโดนีเซีย (ยกเว้นช่วงแรกที่แพงกว่าไทยเพราะต้องลงทุนเตรียมสำหรับเส้นทางระยะยาว) คือ ของไทย 627 ล้านบาทต่อกิโลเมตร ส่วนของอินโดนีเซีย (ไปสุราบายา) เป็นเงินเพียง 568 ล้านบาท (http://goo.gl/O7EBz2) ถ้ารัฐบาลผลีผลามไปอาจทำให้เศรษฐกิจไทยยิ่งเสื่อมทรุดได้
มาตรการที่รัฐควรระดม
รัฐบาลควรจะพัฒนาประเทศอย่างรวดเร็วด้วยการให้สัมปทานรถไฟฟ้าใจกลางเมือง ทั้งนี้รัฐบาลไม่ต้องออกเงินก่อสร้างเอง จะทำให้เกิดรายได้สูง การอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างหนาแน่นสูง (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) โดยกำหนดผังเมืองใหม่โดยให้การก่อสร้างในเขตใจกลางเมือง สามารถสร้างสูงได้ถึงประมาณ 15-20 เท่าของขนาดแปลงที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) การนำที่ดินของรัฐใจกลางเมืองมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ ไม่ใช่เอามาสร้าง "บ้านคนจน" เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อนำภาษีที่ได้นี้มาพัฒนาประเทศ ทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มพูนมากกว่าภาษีที่เสียไป การสร้างนิคมอุตสาหกรรมและคาสิโน เป็นต้น โปรดดูรายละเอียดที่ http://goo.gl/O7EBz2
หากมีการเลือกตั้งโดยเร็ว ก็จะส่งผลต่อการสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจ การกีดกันทางการค้า หรือความสัมพันธ์ทางการค้ากับประเทศตะวันตกก็จะดีขึ้น การลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย ก็คงมากขึ้น ในกรณีนี้ก็จะทำให้เศรษฐกิจเติบโตอย่างเด่นชัด ปรากฏการณ์การเลือกตั้งกับเศรษฐกิจสามารถเห็นได้ชัดเจนในกรณีประเทศเมียนมาที่เติบโตอย่างรวดเร็วเมื่อบรรยากาศทางการเมืองผ่อนคลายลงนั่นเอง
โดยสรุปแล้ว ในปี 2559 ยังเป็นปีที่ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังต้องห่วงใยอยู่พอสมควร ต้องศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนการลงทุนนะครับ เริ่มต้นที่การติดตามคอลัมน์ของผมนี้ก่อนนะครับ ขอให้ทุกท่านโชคดีในปี 2559 ครับผม
ที่มา: ธนาคารโลก http://goo.gl/gbAvzn (page 26)
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน