กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
มีข่าวบางกระแสออกมาเตือนว่าจะเกิดภาวะบ้านล้นตลาดโดยเฉพาะในต่างจังหวัด หรือ "ตจว." ทำเอาชาวบ้านตกอกตกใจไปหมด ผมในฐานะที่ทำข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มานานที่สุดและสำรวจกว้างขวางที่สุดในประเทศไทย จึงต้องขอชี้แจง
ผมเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ฯ แห่งแรกตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจในขอบเขตทั่วประเทศและทั่วอาเซียน จึงมีข้อมูลที่สอดคล้องกับความเป็นจริง และยังทำแบบสอบถามกับผู้เกี่ยวข้องในวงการ มานำเสนอให้ท่านได้มั่นใจถึงบทวิเคราะห์ด้วย
ต่างจังหวัดล้นตลาด?
มีบางท่านบอกว่าอาคารชุดต่างจังหวัดล้นตลาดมาตั้งแต่ปี 2556 ผมก็ให้ข้อมูลค้านมาโดยตลอด มาตรวจดูภาวะกัน
เชียงใหม่ ในปี 2556 สินค้าที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ขายดีมาก ที่พึงระมัดระวังในเขตตัวอำเภอเมือง ได้แก่ บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่ามีราคาสูงเกินไป ส่วนในอำเภอสันทรายห้องชุดราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปก็ขายได้ช้ามาก ในพื้นที่อำเภอสันกำแพงบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทก็แทบจะขายไม่ได้แต่ก็ยังโชคดีที่มีจำนวนเหลืออยู่เพียง 35 หน่วย อย่างไรก็ตามสินค้าส่วนใหญ่สามารถขายหมดได้ในเวลาเพียง 10 เดือนเท่านั้น
เชียงราย สินค้าแทบทุกกลุ่มขายดี ยกเว้นตึกแถวจำนวนประมาณ 200 หน่วยที่ขายในราคา 2-3 ล้านบาท อาจประสบปัญหาในการขาย รวมทั้งห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาทก็ขายได้ยากมากเพราะมีราคาแพง อย่างไรก็ตามในปี 2558 การเปิดตัวโครงการใหม่แทบไม่มีเลย
ชลบุรี ใน 9 ทำเลไล่มาตั้งแต่อำเภอเมือง จนถึงสัตหีบ ขายดีหมด ยกเว้นในอำเภอเมือง ทาวน์เฮ้าส์ราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนในเขตเมืองพัทยาฝั่งติดทะเลห้องชุดราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปขายแทบไม่ได้ทั้งนี้คงเป็นเพราะราคาสูงเกิน มีผู้ซื้อจำนวนน้อย เช่นเดี่ยวกับห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาทในโซนพัทยาฝั่งเนินเขาก็ขายได้ค่อนข้างช้า
ระยอง ปกติก็ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ยกเว้นเพียงทาวน์เฮ้าส์ที่ขายในราคา 3-5 ล้านบาทซึ่งเป็นราคาสูงสุด สำหรับในพื้นที่มาบตาพุดทาวน์เฮ้าส์ราคาเกือบ 1 ล้านบาทก็ขายได้ช้ามากแต่ก็เหลืออยู่เพียง 40 หน่วยเท่านั้น
นครราชสีมา บ้านเดี่ยวราคาเกือบ 1 ล้านบาท ซึ่งแม้ราคาถูกก็กลับขายได้ช้าคงเป็นเพราะทำเลไม่ดี รวมทั้งบ้านแฝดราคาประมาณ 8 แสนบาทก็ขายได้ช้ามากเช่นกัน ทาวน์เฮ้าส์ราคา 3-5 ล้านบาทก็ขายได้ช้าเช่นกัน
ขอนแก่น-ขอนแก่น ตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา แทบไม่มีสินค้าใดที่น่าเป็นห่วงเลย
ชะอำ ก็ขายได้ดี ยกเว้นบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปบริเวณชะอำน่าจะขายได้ยาก ทั้งนี้ยังมีเหลือขายอยู่ประมาณ 230 หน่วย เช่นเดี่ยวกับบ้านเดี่ยวช่วงหัวหิน-ปราณบุรี บ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทไปก็ขายได้ช้ามาก
ภูเก็ต ก็ขายได้ดีทีเดียว ยกเว้นในเขตอำเภอเมืองมีห้องชุดราคาเกิน 10 ล้านบาทที่แทบจะขายไม่ได้ แต่ก็มีเพียง 10 หน่วยสุดท้าย ในเขตอำเภอกะทู้และอำเภอถลางไม่มีประเภทบ้านและระดับราคาใดที่น่าเป็นห่วง
สุราษฎร์ธานี ก็แทบไม่มีสินค้าใดน่าเป็นห่วง ยกเว้นบ้านเดี่ยวราคาประมาณ 15 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาทก็ขายช้าบ้าง
นครศรีธรรมราช ก็มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาทซึ่งแทบจะขายไม่ได้คงเป็นเพราะราคาแพงเกินไปสำหรับพื้นที่จึงยังเหลืออยู่เกือบ 450 หน่วย
หาดใหญ่ ก็ขายได้ดี ที่อาจมีปัญหาในการขายได้แก่บ้านเดี่ยวราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทก็มีอุปทานอยู่เพียง 25 หน่วย สำหรับอีกกลุ่มหนึ่งที่น่าเป็นห่วงได้แก่ทาวน์เฮ้าส์ราคา 5-8 ล้านบาทที่ขายได้ช้ามากและยังเหลืออยู่ประมาณ 80 หน่วย นอกนั้นล้วนแต่ขายดีโดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัย
มองเชียงใหม่อย่างไร
ในเดือนกันยายน 2558 ผมสำรวจนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน และผู้เกี่ยวข้องในเชียงใหม่ ต่างประเมินภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ว่ามีแนวโน้มไปในทางลบ จากคะแนน 10 ผลที่ประเมินความเชื่อมั่นคือ 4.5 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 5 แม้ส่วนใหญ่จะมองว่าภาวะตลาดขณะนี้อยู่ในฐานะปานกลางถึง 45.7% แต่รองลงมากลับมองว่าตลาดขณะนี้แย่ลง (35.7%) ที่มองว่าอยู่ในภาวะที่ดีมีเพียง 18.6% เท่านั้น
อย่างไรก็ตามส่วนใหญ่เห็นว่า หากเป็นเดือนสิงหาคม 2559 หรืออีก 1 ปีข้างหน้า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะดีกว่าปีนี้ โดย 42.2% เห็นเช่นนี้ มีเพียง 39.7% ที่คาดว่าจะยังมีสภาพเช่นปีนี้ และมีเพียง 18.1% ที่คิดว่าปีหน้า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ สาเหตุที่ผู้ตอบแบบสอบถามคาดหวังว่าในอีก 1 ปีข้างหน้าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่จะดีกว่าปีนี้ ส่วนหนึ่งอาจคาดหวังจากภาวะเศรษฐกิจที่น่าจะดีขึ้น หรือนโยบายเศรษฐกิจของรัฐบาลที่น่าจะได้ผล แต่ทั้งนี้ก็คงต้องติดตามกันต่อไปว่าจะเป็นเช่นนั้นหรือไม่
ภูเก็ตจะไปทางไหน
ในด้านโรงแรมและรีสอร์ตเช่าในภูเก็ตขณะนี้ ผลการประเมินความเห็นผู้เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ตพบว่า ค่อนข้างต่ำคือ 94 คะแนนจากค่ากลาง 100 แสดงว่าส่วนใหญ่มองภาวะตลาดค่อนข้างแย่ หากพิจารณาในรายละเอียด ผู้ที่เห็นว่าแย่มีมากกว่าผู้ที่เห็นว่าดีถึงหนึ่งเท่าตัวทีเดียว ส่วนในอนาคตปี 2559 มีความเห็นว่าตลาดโรงแรม และรีสอร์ตเช่า น่าจะดีกว่าปีนี้ โดยได้คะแนน 106 แสดงว่าภูเก็ตยังมีความหวังอยู่พอสมควรกับการท่องเที่ยว
ในด้านสถานการณ์ขายวิลล่า-บ้านตากอากาศในภูเก็ตขณะนี้ ปรากฏว่า คะแนนค่อนข้างต่ำคือ 93 จากค่ากลางที่ 100 ทั้งนี้กลุ่มที่เห็นว่าสถานการณ์ยังดี มีน้อยกว่าคนที่เห็นว่าแย่ถึง 3 เท่าตัว การขายบ้านวิลล่าราคาแพงในปัจจุบันอาจมีตลาดขนาดจำกัดลงมากตามภาวะเศรษฐกิจประเทศต่าง ๆ ในยุโรป ส่วนเมื่อเทียบกับปี 2559 โดยเทียบสถานการณ์ขายวิลล่า-บ้านตากอากาศในปีนี้ ได้คะแนน 103 จากค่ากลางที่ 100 แสดงให้เห็นว่า คนที่คาดหวังว่าตลาดจะดีในปี 2559 ยังมีอยู่บ้างเหมือนกัน แต่ก็แทบจะไม่ต่างจากปีนี้ที่คะแนน 100 แต่อย่างใด
ส่วนสำคัญที่สุดก็คงเป็นตลาดที่อยู่อาศัย ผลสำรวจออกมาว่าได้คะแนน 94 จากค่ากลางที่ 100 แสดงว่า ในขณะนี้ตลาดไม่คึกคักนัก ผู้ที่เห็นว่าตลาดขณะนี้อยู่ในขั้นดี มีอยู่เพียง หนึ่งในสามของกลุ่มที่เห็นว่าแย่ การขายค่อนข้างตึงตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ แทบไม่มีเลย หากเทียบกับปี 2559 ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตปีหน้าเทียบกับปีนี้ ผลออกมาเป็น 106 แสดงว่าต่างก็ตั้งความหวังว่าตลาดจะดีขึ้นในปีหน้า ซึ่งทุกฝ่ายก็พยายามจะให้ได้ตามหวัง
ชลบุรี-ระยองไม่แย่ดังโพนทะนา
เมื่อกลางปี 2558 มีข่าว "ตะลึง! ชลบุรี-ระยอง บ้าน-คอนโดฯ ทะลัก เปิดขายสะสม 1.5 แสนล้าน" อาจทำให้เกิดกระแสเข้าใจผิดได้ ผมขอยืนยันว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรี-ระยอง ไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด อันที่จริงอาจถือว่าดีกว่าจังหวัดภูมิภาคอื่นทั่วประเทศ ก็ว่าได้
อันที่จริงในจังหวัดชลบุรี-ระยอง ชลบุรีมีโครงการที่สำรวจรวมกันถึง 1,216 โครงการ รวม 188,520 หน่วย มูลค่าถึง 468,313 หน่วย หน่วยเหลือขายจริงมีอยู่เพียง 50,192 หน่วย หรือ 27% ของหน่วยขายทั้งหมด แต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ย 2.484 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาขายที่ต่ำกว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ 3 ล้านบาทต่อหน่วย แม้จะมีหน่วยขายเหลือ 50,192 หน่วยก็จริง แต่คาดว่าน่าจะขายได้หมดภายในเวลาประมาณ 8 เดือน
อาจกล่าวได้ว่าจังหวัดชลบุรีและระยอง นอกจากเป็นเมืองภูมิภาคตามปกติแล้ว ยังเป็นเมืองตากอากาศ เมืองอุตสาหกรรมสำคัญของประเทศ ดังนั้นการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 2 จังหวัดนี้จึงมีต่อเนื่อง แม้ในขณะนี้จะเข้าสู่ภาวะถดถอย แต่ก็ยังนับว่าดีกว่าอีกหลาย ๆ จังหวัดทั่วประเทศ
วิเคราะห์ภาพรวม
โดยสรุปแล้ว จากการปูพรมสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงอาจกล่าวได้ว่าสินค้าที่อาจมีปัญหาส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ที่มีราคาค่อนข้างใหญ่ หรือที่อยู่อาศัยราคาถูกที่ตั้งอยู่ในทำเลไม่ดี ห้องชุดแทบไม่มีปัญหาในการขายแต่อย่างใด ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคมาชะลอตัวตั้งแต่ปี 2557
ตลาดชะลอตัวเพราะเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเมืองที่ประเทศไทยเกิดรัฐประหาร แต่บางท่านก็ว่าเป็นความจำเป็นต้องทำ ซึ่งเป็นประเด็นการถกเถียงทางการเมือง ซึ่งผมคงไม่อยู่ในวิสัยที่จะถกกันในที่นี้ แต่ที่แน่ ๆ ก็คือ หากไม่มีปัญหาทางการเมือง เศรษฐกิจไทยก็คง "ไปโลด" เช่นเดียวกับประเทศอื่นในอาเซียน ไม่มาโทษเศรษฐกิจโลกว่าดึงเศรษฐกิจไทยแย่ ประเทศทั่วอาเซียนมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจดีกว่าไทยทั้งสิ้น
ประเด็นสำคัญอย่างหนึ่งของการชะลอในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ภาคเหนือ และภาคตะวันออกก็คือ โครงการรถไฟความเร็วสูงได้ถูกระงับไประยะหนึ่ง ทำให้เกิดการสะดุด และแม้ภายหลังรัฐบาลจะได้ออกมารณรงค์โครงการนี้อีก แต่ก็ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยสร่างซาลงไปแล้ว แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็คือ ในปี 2558 นี้ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ น้อยมาก เทียบกับปี 2557 นับว่าเปิดน้อยลงเหลือหนึ่งในสี่ เช่น ปี 2557 เปิดใหม่ 10,000 หน่วย ปี 2558 เปิดใหม่รวมกันเพียง 2,500 หน่วย เป็นต้น ดังนั้นภาวะล้นตลาดจึงไม่เกิดขึ้น
คาดว่าตลาดในปี 2559 จะดีขึ้น เพราะส่วนหนึ่งรัฐบาลวาดหวังไว้ว่าเศรษฐกิจในปี 2559 จะดีกว่าปีนี้ ซึ่งพวกเราก็ได้แต่หวังว่าจะเป็นเช่นนั้น แต่ก็พึงสังวรไว้เช่นกัน เพราะถ้าเรายังจำได้ว่าเมื่อปลายปี 2557-ต้นปี 2558 รัฐบาลท่านก็คาดการณ์ว่าปี 2558 นี้เศรษฐกิจจะโต 4.5% สูงกว่าปี 2557 ที่โตเพียง 0.7% แต่ต่อมาก็ค่อย ๆ ลดค่าประมาณการลงเหลือ 4% 3.5% 3% และล่าสุดคาดว่าจะเติบโตเพียง 2.8% หรืออาจแค่ 2.5% เท่านั้น
แต่ในความรู้สึก ปีนี้ดูแย่กว่าปีที่แล้วด้วย ดังนั้นปีหน้า ทื่ว่าจะดี ก็อาจจะ "ขึ้นต้นเป็นลำไม้ไผ่ พอเหลาลงไปกลายเป็นบ้องกัญชา" ก็ได้ ทุกท่านจึงต้องยั้งคิด อย่าลงทุนเกินตัว เกินกว่าที่จะผ่อนชำระได้นะครับ หาไม่อาจถูกยึด! แต่ในขณะเดียวกันเราก็ต้องให้กำลังใจทางราชการที่จะนำพาเศรษฐกิจให้ดีขึ้นให้ได้ครับ
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 357/2558: วันอังคารที่ 24 พฤศจิกายน 2558
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon4) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน